Одной из основных тенденций 2006 года игроки и аналитики рынка торговой недвижимости называют расширение развлекательной составляющей в торговых центрах. Это напрямую связано с ростом конкуренции между торговыми центрами, увеличением дефицита ликвидных земельных участков в густонаселенных районах города, а также развитием самого рынка развлекательных услуг.
Первые столичные торговые центры (ТЦ), как правило, проектировались по западному образцу, что предполагало обязательное наличие зоны развлечений. Однако, очень часто, перед открытием комплекса, концепция пересматривалась и развлекательная составляющая сокращалась.
«Причина подобного скептического отношения заключалась в достаточно скудном наборе возможных услуг: кинотеатр и фуд-корт — не всегда соответствующим концепции ТЦ, а соответственно не выполняющим своей основной функции, привлечения потребителей»,— считает руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина. С ней соглашается и директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила: «Потоки посетителей этих заведений зачастую не пересекались с потоками потенциальных покупателей в магазинах ТЦ».
Еще одним немаловажным и отталкивающим фактором для большинства девелоперов становились и продолжают оставаться низкие ставки аренды операторов развлекательного сегмента. Как правило, средние арендные ставки для них варьируются от $150 до 300 за квадратный метр в год при занимаемой площади от 1–3 тыс. кв. м и более. Единственным исключением являются залы игровых автоматов, для которых ставка сравнима со ставкой для торговых операторов и даже превосходит ее.
Концепция изменилась
Однако за последние полтора года ситуация изменилась, чему способствовало как развитие рынка развлекательных услуг, так и усилением конкуренции между самими торговыми центрами. Теперь в борьбе за потребителя владельцы ТЦ стремятся расширить перечень составляющих развлекательной зоны: появились рестораны, ориентированные на клиентов различного класса, залы игровых автоматов и детские комнаты, отмечает Алексей Могила. По мнению гендиректора Leeds Property Group Елены Флоринской, подобное развитие вполне логично для быстрорастущего рынка. «Первым в торговых центрах появились продуктовые сети и дискаунтеры, потом сети бытовой техники и одежды, затем игровые автоматы и кинотеатры, и, наконец, не так давно стал развиваться развлекательный бизнес»,— говорит Елена Флоринская. «Пока таких операторов не так много, но рынок торговых комплексов все больше нуждается в их услугах»,— добавляет она.
Усиление конкуренции между торговыми центрами и дефицит интересных участков под строительство оказали особенно сильное влияние на расширение развлекательной составляющей в проектах.
В некоторых случаях в уже существующих ТЦ происходит увеличение развлекательного сегмента, рассказывает руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольга Ясько. «Теперь каждый застройщик старается максимально использовать площадку,— добавляет Алексей Могила.— При этом обычно верхние этажи — третий и выше — неэффективны для размещения торговых павильонов, тогда как зона развлечений отлично там функционирует».
Также эксперты отмечают, что увеличению развлекательной зоны способствовало и укрупнение формата самих ТЦ.
Теперь покупатели приезжают в торговые комплексы не на час, а на более долгое время.
«Для того чтобы потенциальным покупателям было комфортно, девелоперу приходиться размещать в ТЦ инфраструктуру, рассчитанную на все категории потребителей,— поясняет Ольга Кисарина.— Это не только кинотеатр, фудкорты, но и рестораны, детские комнаты, а также оригинальные объекты инфраструктуры, такие как катки и зимние сады, для привлечения еще большего потребительского потока».
С ней соглашается совладелец сети боулинг-центров «Космик» Владимир Анненков: «Можно спорить о том, насколько пересекаются посетители магазинов и развлекательных центров, но западный опыт показывает, что этот симбиоз эффективен. По его мнению, открываться без развлекательного центра можно только небольшим (до 20 тыс. кв. м) торговым центрам с хорошим местоположением.
«Без развлечений торговые центры будут в долгосрочной перспективе нерентабельными»,— отмечает Анненков.
В качестве примера он приводит ТЦ «Вэймарт» и «Вэйпарк». Они принадлежат одним и тем же владельцам, но работают совершенно по-разному. «Вэйпарк» с большой развлекательной зоной гораздо эффективнее, это подтвердят все операторы, арендующие площади в обоих ТЦ»,— говорит Владимир Анненков.
Выбор девелопера
По оценке экспертов Praedium, развлекательная зона должна занимать не менее 30% общей площади торгового комплекса.
Тем не менее даже несмотря на объективные факторы, вынуждающие девелоперов увеличивать размеры зоны, пока во многих ТЦ этот показатель составляет 15–20%.
Постепенно многие девелоперы при увеличивающейся конкуренции между ТЦ стали осознавать значимость развлекательного сегмента, утверждает Елена Флоринская. Поэтому игроки рынка уверены, что в 2006 году тенденция расширения развлекательной составляющей в торговых комплексах получит серьезное распространение. «Для застройщика это означает необходимость предусматривать развлекательную составляющую ТЦ еще на самой начальной стадии при разработке концепции»,— отмечает Флоринская.
По ее данным, на небольшую развлекательную зону обычно уходит около 6 тыс. кв. м, и хотя арендные ставки операторов минимальны, она формирует очень важный поток покупателей. Зачастую учитывая дефицит профессиональных операторов, работающих на этом рынке, некоторые девелоперы даже идут на то, чтобы не отдавать некоторые зоны в управление сторонним компаниям, а заниматься их развитием самостоятельно.
