Street retail под диктовку

Собственники помещений стрит-ритейла в Москве снова превращают рынок недвижимости в «рынок продавца». С начала 2010 г. доля договоров, перезаключенных по инициативе собственника, составляет 15% от общего количества договоров аренды, подсчитали аналитики оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости Penny Lane Realty.

По результатам первых пяти месяцев 2010 г. снижение доли вакантных площадей стрит-ритейла составило порядка 15%, по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. В основных торговых коридорах столицы (например, в районе улиц Тверская, Петровка, Кузнецкий Мост, Столешникова переулка) уровень свободных помещений площадью от 100 до 300 кв. м в настоящее время крайне мал — не более 5%. Вследствие этого потенциальные арендаторы стали чаще обращаться к собственникам помещений стрит-ритейла, с просьбой перезаключить в их пользу действующий  договор аренды. В свою очередь владельцы готовы рассматривать такие предложения, но только если ставка аренды увеличивается до 50%, а в отдельных случаях и больше.

«Владельцы объектов розничной торговли все чаще предлагают сегодня арендаторам, у которых близится срок окончания договора аренды, вернуться к докризисному уровню арендных ставок, то есть платить больше в среднем на 20%, — говорит Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty. — И если они получают отказ, то уведомляют арендатора о том, что будут искать ему замену».

По данным аналитиков, сроки поиска нового кандидата напрямую зависят от того, насколько эффективно ведет свой бизнес существующий арендатор. Если выяснится, что компания во время кризиса не предпринимала никаких шагов для повышения доходности, в то время как сама площадка весьма перспективна, то новые арендаторы находятся довольно быстро, в течение нескольких недель. Но даже если действующий арендатор работает на пределе и «выжимает» максимум из помещения, он все равно не застрахован от повышения ставок. Собственник и в этом случае будет вести поиск новой компании, готовой платить больше за аренду, несмотря на то, что этот процесс, возможно, займет несколько месяцев.

«Данная тенденция – следствие появившихся первых признаков оптимизма на рынке коммерческой недвижимости в целом и в сегменте стрит-ритейла в частности, который остается самым востребованным и менее всего пострадавшим от кризиса форматом, — поясняет Алексей Могила. – При этом стрит-ритейл интересен и корпоративным, и частным структурам, а предложение весьма ограничено».

Основным ценообразующим фактором при определении ставки аренды/цены продажи в стрит-ритейле является местоположение торговой точки. Ранжирование показателей по районам Москвы приведено в таблице:

По данным Penny Lane Realty