Street-retail Отечества

С 1 по 5 марта на Retailer.RU проходит «Тематическая неделя street-retail». Каждый день на портале новый материал о проблемах и тенденциях рынка, ценах в основных торговых коридорах, потребностях ритейлеров в площадях и пр. Сегодня читайте мнение экспертов рынка о росте интереса ритейлеров к формату street-retail и прогнозы о повышении арендных ставок на 10-15% в первом полугодии 2011 г.

 Большинство розничных компаний уже оправились от кризиса и возобновили свои программы развития. Снижение темпов ввода новых торговых центров и растущая потребность в площадях спровоцировали новый виток интереса к street-формату.

Также эксперты считают, что возрождению российского стрит-ритейла активно помогает восстанавливающийся потребительский спрос. Благодаря активности покупателей ритейлеры стали больше зарабатывать и, соответственно, больше тратить на открытие флагманских магазинов street-retail.

Перспективам стрит-ритейла будет посвящен "Retailer congress 2011. Street retail", который пройдет 14 апреля в Lotte Hotel Moscow, где в формате дискуссий управляющие розничными сетями, собственники помещений street-ритейла и представители девелоперских компаний обсудят вопросы развития формата, непрозрачности рынка street-ритейла, специфике формирования арендной ставки и многие другие темы, о которых другие предпочитают молчать.   

 Как будет дальше развиваться отечественный стрит-ритейл, насколько изменятся арендные ставки в 2011 г. по сравнению с 2010 г. и чего ожидать российским ритейлерам от уличного формата торговли рассказывают эксперты крупных компаний, занимающихся брокериджем торговой недвижимости. Среди которых Astera, S.A.Ricci/King Sturge, Colliers International, Knight Frank, LCML, АРИН, City Retail Group.

 Рынок, ты как?

По оценкам специалистов, растущий интерес розничных компаний к стрит-ритейлу и ограниченное число предложений на рынке коммерческой недвижимости уже спровоцировал рост арендных ставок. Так, по словам директора департамента коммерческой недвижимости LCMC Анастасии Балмочных, сейчас наблюдается увеличение стоимости арендных ставок на 10-15%.

 «По сравнению с ситуацией годичной давности в сегменте стрит-ритейла в несколько раз увеличилась активность к покупке помещений, — комментирует Анастасия Балмочных, — но при этом потенциальных покупателей интересуют помещения с окупаемостью не более 7,5 лет. Приоритет, как и раньше, отдается помещениям с хорошей локацией, расположенным в основных торговых коридорах городов».

 Если экономическая ситуация в России в 2011 г. не изменится под влиянием очередного кризиса, говорит директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина, то на рынке коммерческой недвижимости может возникнуть дефицит предложения и, как следствие, рост ставок аренды и цен продаж помещений — до 25% по итогам года.

В 2010 г. чаще всего в формат стрит-ритейла выходили одежные и обувные ритейлеры и сети общепита, говорит генеральный директор City Retail Group Игорь Чаплинский. Кроме того, устойчивый спрос формировали банки. Директор по развитию бизнеса Astera Людмила Рева также отмечает активность со стороны компаний, предлагающих услуги населению и юридическим лицам.

 Свои точки в стрит-ритейле закрывали, в основном, магазины товаров народного потребления и мебели, рассказывает консультант отдела торговой недвижиомсти Knight Frank Дарья Архипова, «так как им удобнее сидеть в торговых центрах».

 «В 2010 г. не было арендаторов, полностью ушедших из стрит-ритейла, — говорит Игорь Чаплинский, — кроме тех, кто вообще не открывает магазины в формате стрита. Если в тяжелые времена кто-то и закрыл нерентабельные магазины, то эти помещения долго не простаивали — практически сразу заезжали новые арендаторы, так как хороших помещений сейчас ограниченное предложение».

В основном, говорит эксперт, ритейлеры занимали площади в 150 – 200 кв.м., так как такая площадь — «золотая середина между общей величиной аренды и ассортиментом, который можно представить».

Развитие стрит-ритейла в региональных городах-миллионниках всегда опережало строительство качественных торговых центров, уточняет Илья Шуравин, партнер S.A.Ricci/King Sturge. «Некоторые крупные города, например Саратов, только в 2010-2011 гг. получили качественные торговые центры, до этого наиболее серьезные марки были представлены именно в стрит-ритейле. Центральные улицы не стоят пустые, в нескольких городах даже есть премиальный стрит-ритейл,  — добавляет Илья Шуравин.-
Однако сейчас универмаги одежды с метражом больше 1000 кв.м в городах-миллионниках вообще перестали всерьез рассматривать стрит-ритейл помещения даже на топовых улицах. Исключения единичны. Эта тенденция продолжится, хороший стрит-ритейл все больше будет ориентироваться на условно-сервисных арендаторов (общепит, сотовая связь, подарки итд), а сети одежды и обуви будут уходить в качественные торговые центры», — считает он.

 Арендаторы и спрос на помещения

Источник: LCMC

Главной проблемой в 2010 г. для ритейлеров стало нежелание владельцев недвижимости снижать величины арендных ставок. В 2011 г., отмечает Игорь Чаплинский, нежелание только усилится.

 Основные баталии на рынке стрит-ритейла, по оценкам экспертов, разыгрывались и будут разыгрываться в Москве и Санкт-Петербурге.

 Тверская —  Москва

Одним из импульсов для развития сегмента street-retail в Москве в 2010 г. специалисты рынка называют решение нового мэра города, Сергея Собянина, о приостановке строительства крупных торговых объектов в центре Москвы, ликвидации парковок на Тверской, а также о сносе ларьков и павильонов возле метро.

 «Снос уличных ларьков в столице практически сразу повлиял на уровень арендных ставок в сегменте торговых помещений формата стрит-ритейл, — говорит директор по развитию бизнеса Astera Людмила Рева. — Это решение имело позитивные последствия для собственников тех торговых помещений, визуальная доступность которых ранее была ограничена из-за киосков и павильонов. Уже в декабре собственники таких помещений подняли ставку аренды в среднем на 5-8%».

Еще одной тенденцией ушедшего года стал возврат к докризисным условиям аренды со стороны собственников наиболее востребованных помещений. Точнее, прошло сокращение сроков арендных каникул с 2-3 месяцев до 2-4 недель и вернулась ежегодная индексация 7-10% в договоре аренды (либо ее расчет из показателя официальной инфляции на основе данных Росстата по итогам года).

 В 2010 г. сегмент стрит-ритейла в столице демонстрировал рост активности после кризисного затишья — более чем на 50% увеличился активный спрос со стороны арендаторов. В 2011 г., говорит Людмила Рева, на основании прогноза МЭРТа об увеличении оборота розничной торговли до 5% можно прогнозировать и дальнейшее усиление спроса на торговые помещения, что отразится на сокращении показателя вакантности.

 Также участники рынка отмечают, что в 2010 г. столичный рынок недвижимости вернулся к докризисным показателям арендных ставок, что привело к замене арендаторов более чем на 60% помещений.

 «С начала 2010 г. арендные ставки на наиболее востребованные помещения выросли более чем на 25%, — говорит Людмила Рева, — а на ликвидные помещения, находящиеся в местах со средней проходимостью или на удалении от метро — более чем на 20%. В дальнейшем по самым популярным торговым улицам ежегодный рост арендной ставки составит минимум на 22-25%».

 По словам генерального директора City Retail Group Игоря Чаплинского, самыми популярными в 2010 г. среди ритейлеров были ул. Тверская, Большая Дмитровка, Петровка, Новый Арбат, Кузнецкий Мост, Пятницкая, Арбат, Кутузовский проспект, Покровка, Большая Никитская, Ленинский проспект, Никольская, Маросейка, Варварка, Пречистенка, Остоженка и Земляной Вал. В 2011 г. популярность этих торговых коридоров сохранится.

 Арендные ставки в сегменте стрит-ритейла в пределах Садового кольца сейчас составляют от $1000 до $4000 за кв.м/год. Самая дорогая улица — Тверская. Здесь, по данным компании Astera, арендные ставки колеблются от $2000 до $5000. Однако, по оценке заместителя директора департамента консалтинга NAI Becar Анны Данченок, после введения запрета на парковку на части Тверской, статус улицы немного пошатнулся, что обязательно приведет к понижению ставок.

 Невский  — Санкт-Петербург

 Весной 2010 г. на петербургском рынке стрит-ритейла было отмечено существенное оживление спроса, сообщает компания АРИН. Если зимой 2009-2010 гг. средний срок экспозиции объекта составлял 2-3 месяца, то в весенний период 2010 г. спрос ежемесячно увеличивался примерно на 10%. Летом в сегменте стрит-ритейла наблюдалось небольшое затишье, а осенью рынок опять оживился. Так, с сентября 2010 г. предложение ликвидных помещений сильно сократилось.

 «Практически не осталось свободных помещений на Невском проспекте, — говорит директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина, – большинство из них было сдано в аренду или продано. Невский снова стал пользоваться спросом у операторов магазинов одежды средней ценовой категории, таких, как H&M, Oggi, Zara».

 По словам директора департамента коммерческой недвижимости LCMC Анастасии Балмочных, за последний год произошла «демократизация» Невского, на котором дорогие бутики были заменены «демократичным общепитом», а также магазинами одежды сегмента mass-market.

Многие эксперты наблюдают с конца 2010 г. ротацию арендаторов в два крупных ТРК на Невском — «Галерею» и «Невский центр». Однако большие опасения у участников рынка вызывает другое.

 «Их появление мало может сказаться на стрит-ритейле на Невском проспекте, — говоритдиректор департамента торговой недвижимости ColliersInternational Роман Евстратов. — Еще больше он может пострадать от запрета парковаться на Невском, что станет логичным шагом. Также открытие этих гигантов может повлиять на работу «Сенной» и «ПИК».

 Большим спросом у арендаторов в 2010 г. пользовались помещения и на прилегающих к Невскому проспекту улицах. Также популярны были ул. Рубинштейна, Московский пр. и Большой пр. ПС. В 2011 г., уверены эксперты, эта популярность только усилится.

 «Одной из главных зон стрит-ритейла Петербурга остается Большой проспект Петроградской стороны, — говорит Анастасия Балмочных, — так как потенциал развития у магистрали очень высокий. Это исторически сложившаяся зона размещения премиальных брендов. В отличие от Невского проспекта Большой концептуально более выдержан, здесь практически отсутствуют бренды, ориентированные на невысокий доход. И это касается как магазинов, так и точек общественного питания».

 Другими торговыми коридорами с высоколиквидными помещениями эксперты называют Каменноостровский пр., 6 и 7 линии В.О., Владимирский пр. Среди удаленных районов на севере города наибольшей популярностью пользуются пр. Просвещения, Гражданский пр., а также улицы, примыкающие к станции метро «Академическая».

 «На торговых улицах спальных районов спрос в несколько раз превышает предложение, — отмечает директор по развитию бизнеса Astera Людмила Рева. — То же самое можно сказать про улицы на юге города, примыкающие к станциям метро «Ленинский проспект» и «Московская». При этом на улицах исторического центра города ротации арендаторов во встроенных помещениях идут активнее, поскольку объем предложения здесь гораздо выше, чем в спальных районах вблизи станции метрополитена. В центральной части города собственники предпочитают заключать краткосрочные договора аренды, а в спальных районах распространена практика 5-7-летних договоров».

 Сейчас, говорит эксперт, спрос в сегменте петербургского стрит-ритейла уже превышает предложение. Пустуют только помещения в новостройках и без ремонта. Площади с ликвидной локацией остаются свободными только в случае значительного превышения установленной собственником арендной ставки среднерыночного уровня, однако и для таких объектов срок экспозиции составляет не более 3-4 месяцев. По прошествии этого срока либо снижается ставка, либо помещение сдается частями.

 По данным компании LCMC, арендные ставки делятся по основным магистралям Санкт-Петербурга:

Невский пр. — от 2 500 до 10 000 руб за кв. м./мес. Уровень ставок в первую очередь зависит от приближенности к метро и повышенной проходимости.

Большой пр П.С. — от 2 000 до 5 500 руб за кв. м./мес. ( 3 500 руб. – м. Спортивная, 5 200 руб. — середина проспекта, до 2 000 руб. – на прилегающих улицах).

Владимирский пр. — от ст. м. Владимирская по четной стороне — 2 000-6 500 руб за кв. м./мес.

Васильевский остров. 6-7 линии — от 1 500-5 000 руб за кв. м./мес., по Среднему пр. –

3 500-6 000 руб за кв. м./мес., по Большому пр. — 1 200-2 700 руб за кв. м./мес.

 
Читайте далее на этой неделе:

Фото победителей конкурса на лучшую новогоднюю street-retail витрину Москвы

 Рейтинг самых дорогих торговых коридоров мира. Невский и Тверская впереди планеты.

 Взгляд ритейлеров на российский street-retail.

Мнение участников «Retailer congress 2011. Street retail» о перспективах, проблемах и тенденциях рынка