Каждый четвертый ТЦ Москвы нуждается в реконцепции. Такой вывод содержится в исследовании компании RRG.
Изначально неудачной концепцией "страдает" лишь небольшая часть объектов. "В основном, это небольшие ТЦ с неудачным или не соответствующим локации сочетанием арендаторов", — говорит председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. В качестве примера он приводит ТК "Гвоздь", Зигзаг" и "Аэробус".
Большинство же объектов, нуждающихся в реконцепции, — это торговые центры "первой волны", устаревшие естественным образом или же в результате "внешних" обстоятельств: изменения статуса микрорайона за счет сноса старого жилья и строительства жилья бизнес-класса, появления сильного объекта-конкурента, улучшения транспортной доступности за счет реконструкции дорог, изменения границ кластера и даже мегакластера в связи с появлением новых развязок, мостов и т.д.
"Собственник торгового центра должен реагировать на изменяющиеся обстоятельства — как минимум, улучшая отдельные параметры ТЦ: например, организуя более удобные условия пребывания или изменяя пул арендаторов, — продолжает Денис Колокольников. — В более серьезных случаях требуется смена формата, реконструкция здания или даже его снос и строительство нового ТЦ".
Выводы аналитиков подтверждают и программы развития крупнейших девелоперов. Так, компания IKEA на прошлой неделе представила масштабную программу модернизации 12 из 14 торговых центров сети "Мега". В рамках проекта произойдет расширение арендопригодной площади (в частности, планируется расширение ресторанных зон); увеличено количество дополнительных сервисов для покупателя. В компании рассчитывают, что данные изменения укрепят ее позиции на рынке и помогут привлечь в "Меги" новых международных ритейлеров.
Еще один девелопер, в повестке дня которого значится сегодня реконценция, — ГК "Ташир". Помимо ротации арендаторов, компания усиливает досуговую составляющую (в столичных ТЦ "Рио" на Севастопольском и Дмитровском шоссе). Так, в ТЦ на Дмитровском шоссе планируется создать экзопарк площадью 2 400 кв. м, где будут представлены более 50 редких видов животных из разных уголков планеты.
Вместе с тем далеко не все девелоперы согласны с аналитиками и спешат следовать примеру лидеров. Так, в группе компаний "ТЭН" считают, что время для глобальных реконцепций на рынке торговой недвижимости пока не настало. "В условиях недостатка качественных торговых площадей большинство владельцев ограничиваются "косметическими" мерами. Кроме того, определенная ротация и обновление пула арендаторов происходят и без всякой привязки с реконцепции", — комментирует Дмитрий Субботин, коммерческий директор компании.
Сам "ТЭН" пока предпочитает инвестировать в строительство новых объектов. По словам Дмитрия Субботина, необходимость в более глобальных изменениях наступит, когда на рынке торговой недвижимости "случится существенное перенасыщение, которое приведет к снижению доходности владельцев недвижимости".
