Время, когда операторы опускали тарифы ниже уровня рентабельности, фактически миновало, так что в перспективе московский рынок складской недвижимости ожидает рост арендных ставок, стоимости ответственного хранения, а также постепенное «вымывание» компаний-демперов. Сбудутся эти прогнозы только к 2011 году, а пока правила игры на рынке держат в напряжении всех участников.
Во время кризиса логистический сектор серьезно пострадал. К середине 2009 ставки упали на 25–30%, а спустя год, по словам коммерческого директора Global Logistic Projects Натальи Макровой, они опустились еще на 10–20%. Было зафиксировано несколько случаев банкротства, многие компании сократили размеры операционных площадей, кому-то удалось сдать оборудованные пустующие площади в субаренду.
Директор по продажам и маркетингу компании Relogix Вера Горбачева отметила, что тяжелый 2009 год многие операторы закрыли с отрицательными величинами в отчетах о прибылях и убытках, причем многие прибегали к акционерному дотированию, чтобы показать положительную отчетность провайдера.
Анализируя мнения участников рынка, можно сказать, что склады классов А и B пострадали примерно одинаково. Конечно, сильнее кризис ударил по компаниям средней руки – основным операторам складов класса В. «Но однозначно говорить о том, что они пострадали больше всего, было бы некорректно, – говорит менеджер по работе с ключевыми клиентами компании Jungheinrich Борис Волошин. – Операторы класса А испытывали такие же трудности, как и их «средние» братья».
В период восстановления рынка расклад сил изменился. Склады высшей категории уже сейчас пользуются стабильным спросом, разве что метраж помещений сократился более чем в два раза. «Анализируя обращения арендаторов за последние полгода, могу сказать, что наиболее часто запрашивают помещения 5–15 тыс. кв. м категории А», – отмечает управляющий директор складского комплекса «А-Терминал» (ООО «Агротерминал») Дмитрий Хлебников. Популярный сейчас метраж складов классов B и C, по данным директора департамента консалтинга и оценки NAIBecar Маргариты Трофимовой, составляет 1000–3000 кв. м и 100–500 кв. м соответственно.
Предпочтение класса A может быть продиктовано лучшим соотношением «цена/качество». «Разница в цене между складами класса A и класса B всегда составляла не более 10%, несмотря на то что в своей конфигурации они серьезно отличаются, – считает Макрова. – Класс B характеризует менее эффективная высота потолков (8 м), здесь нет возможности обеспечить быструю обработку и нестандартные паллеты (а вариаций по хранению может быть от 0 до 10 тыс. паллет), да и по параметрам – утилизация, доходность с квадратного метра – класс B значительно хуже».
Впрочем, если класс и метраж зависят от структуры бизнеса, его возможностей и потребностей, то есть параметров нестабильных, то география предпочтений клиентов неизменна с докризисных времен. Наиболее востребованными остаются южное, западное и северо-западное направления, включая Ленинградское шоссе.
Ставки аренды временно стабилизировались. Минимальная ставка на московском рынке – $80–85 (чистая аренда, без учета коммунальных платежей и обслуживания). По Санкт-Петербургу аналогичная ставка находится на уровне $60. Максимальная стоимость аренды в столице (некоторые операторы не могут снизить ее из-за несговорчивых девелоперов) – $135–140, в Санкт-Петербурге – $130 за кв. м.
Падать некуда
Компании, которые, несмотря на кризис и отсутствие четких перспектив на рынке, старались заполучить качественные складские помещения по бросовым ценам, оказались правы. Ниже ставок уже не будет – в этом едины и аналитики, и непосредственные участники рынка. Во-первых, новых площадей мало. По данным Волошина, в Москве и Московской области было введено в эксплуатацию менее 250 тыс. кв. м складских площадей (в 2008 году – 400 тыс. кв. м). Многие склады были заморожены на стадии строительства. Проектов, заявленных к реализации, немного. Согласно отчету NAIBecar, новые комплексы можно разделить на две основные группы: те, которые компании возводят для собственных нужд (Oriflame), и логоцентры, строящиеся по схеме built-to-suit. Такая градация говорит о том, что девелоперы стремятся минимизировать свои риски в условиях нестабильного спроса. Кроме того, затраты на труд, операционные затраты, цены на оборудование, материалы, коммунальные услуги не снизились. «Более того, они растут, – отмечает операционный директор STS/RLS Logistics Максим Колчин. – Соответственно, операторы, которые могли давать низкие цены, базируясь на скидках по аренде, полученных в начале 2009 года, обладают очень небольшим запасом прочности и будут вынуждены поднимать цены».
Вакантно на сегодняшний день, по словам Трофимовой, 12–13% площадей. И это количество будет сокращаться. Поэтому на заполненных площадках, по мнению Горбачевой, уже в этом году возможен рост тарифов: на 5% – до конца III квартала, на 10% в совокупности – до конца года. Впрочем, девелоперы имеют право каждый год пересматривать ставки, так что в перспективе стоимость аренды вновь может расти на 10–15% в год.
Аналогичные тенденции наблюдаются и в сфере ответственного хранения. «Если в 2009 году средняя цена хранения составляла 12 рублей за паллетоместо в день и могла быть увеличена, то в 2010 году встречаются ставки 6–7 рублей, – говорит Макрова. – Цены уже абсолютно неадекватные. Мне кажется, демпинг прекратится, и компании-демперы будут постепенно «вымываться» с рынка. Многие из них – это инвестиционные проекты, они создаются на два-три года с целью дальнейшей продажи. Останутся более стабильные компании с хорошим качеством услуг и адекватными ценами. Но в 2010 году рынок еще будет лихорадить, все эти процессы начнутся только в 2011».
Клиент всегда прав?
Рынок действительно стал рынком клиента, который при желании может сидеть у оператора на ответственном хранении либо, как сейчас делают многие, взять в аренду склад самостоятельно. Девелоперам, по большому счету, все равно с кем работать – с оператором или с конечным пользователем. «Для нас нет предпочтений, – соглашается Хлебников. – При этом в последнее время спрос на складские площади со стороны операторов существенно сократился».
Операторам действительно приходится несладко. Но и девелоперы вынуждены идти на уступки: выполнять полную отделку офисных помещений, предоставлять льготные условия аренды на первые два года, устанавливать стеллажи, закупать складскую технику. «Увеличился период арендных каникул, – продолжает Хлебников. – Если раньше он составлял не более 2 месяцев, то сейчас доходит и до 4. Также сократился срок обеспечительного депозита – до 1–2 месяцев». Но положительные тенденции есть для каждой из сторон. В последние полгода, по наблюдениям Хлебникова, арендаторы уже готовы заключать долгосрочные договоры: до кризиса их срок был 7–10 лет, в 2008–2009 году – не более 2–3 лет, а сейчас минимальный срок составляет 5–7 лет. Арендаторы постепенно приходят и к тому, чтобы фиксировать цены в валюте и увеличивать размер депозита.
Лояльность – вот понятие, которое объединяет всех участников рынка. Клиент в кризис – большой успех, при этом каждая сторона хочет не только получить хорошую цену, но и повысить качество обслуживания. Например, клиенты операторов устанавливают жесткий KPI со штрафными санкциями и настаивают, чтобы это было прописано в контрактах. «Вопросы о повышении тарифов просто не рассматриваются, клиенты просят зафиксировать их в рублях на год-два, – поясняет Макрова. – Несмотря на то что арендные ставки у операторов – в долларах, а цены на логистические услуги – в рублях, и цены должны как-то индексироваться. Клиенты все понимают, но в конце года они проводят маркетинговые исследования рынка, объявляют тендеры и просят операторов о новом снижении тарифов, а операторам приходится идти на уступки. Так что уровень рентабельности падает до отрицательного значения».
Раньше логистические компании зарабатывали на товарообороте, грузообработке, повышая ставки на ответственное хранение. В посткризисные времена прибыли приходят с так называемого пакета дополнительных услуг. Это кроссдокинг, услуги, связанные с переупаковкой товара для акций, стикерование, комплекс по доставке «от двери до двери». «Могу сообщить по собственному опыту, что наиболее интересны сейчас услуги краткосрочного хранения, – добавляет Волошин. – Они не требуют больших капиталовложений и позволяют обойтись незначительными единовременными либо долгосрочными затратами на аренду складского оборудования. В период неопределенности рынка законсервировать денежные средства желают практически все, и аренда в данном случае – хороший выход». Еще один вариант – поиск высокомаржинальных клиентов со сложной обработкой, на них можно и заработать, и подтвердить высокое качество своих услуг.
Кроме того, операторам, по мнению Макровой, всегда были выгодны клиенты с акцизной продукцией. В лидерах – вино и фармацевтика. Цены на эти товары не снижаются, так что есть возможность платить за хранение и обработку высокую цену. Такие клиенты стабильны, они получают лицензию на определенную площадь и, как правило, не меняют логооператора от 3 до 7 лет, а то и больше. Им важно качество, поэтому к компаниям-демперам они не пойдут. «Клиентам также очень интересны комплексные предложения: транспорт – склад – таможня, – продолжает Макрова. – Им интересно обслуживаться у одного провайдера, который может обеспечить работу не только в столице, но и в регионах России».
