Арендные ставки на торговые помещения в Самаре уверенно снижаются, тогда как в сегменте продажи в конце 2009 года аналитики отметили небольшой рост. Несколько сократился и срок экспозиции ритейл-площадей. Тем не менее говорить об устойчивой тенденции роста на рынке торговых объектов, по мнению экспертов, пока рано.
Пустынные торговые…
По подсчетам аналитиков, на начало 2010 года в Самаре пустует около 250 тыс. кв. метров торговых площадей: свободными остаются 160 тыс. кв. метров в формате встроенных помещений и примерно 93 тыс. кв. метров — в торговых центрах города. При этом от отсутствия потенциальных арендаторов особенно пострадали наиболее крупные, только что запущенные в эксплуатацию площади в МК «Московский» и ТРЦ «ВиваЛэнд». «К примеру, в МК «Московский» в 2009 году была введена в действие очередная часть комплекса площадью 80 тыс. кв. метров, из которых к ноябрю 2009-го сдано только 16,6 тыс. кв. метров: 10 тыс. кв. метров заняла «Карусель» и 6,6 тыс. кв. метров – Media Markt. В целом процент пустующих площадей в самарских ТЦ составляет около 12% всего рынка крупноформатной торговой недвижимости», – уточняет заместитель директора Поволжского Центра Развития Андрей Савельев.
Держат цену
Несмотря на высокий процент незаполненных площадей, в классе суперокружных ТЦ, площадь которых составляет более 45 тыс. кв. метров (МК «Московский», «ВиваЛэнд», «Космопорт», «ПаркХаус», «Русь-на-Волге», «МегаСити»), арендные ставки снизились меньше всего. Квадратный метр в этих рубля в месяц. В объектах самарских ТРЦ в среднем сдается за 1966,6 менее крупных снижение арендных ставок было более заметным – порядка 30%. Такую устойчивость крупных торговых центров Самары к ценовым колебаниям рынка аналитики объясняют «эффектом масштаба» и современной концепцией ТРЦ. Эти факторы формируют высокий покупательский трафик и позволяют держать арендную ставку на довольно высоком уровне.
Другой тенденцией, характерной для торговых центров вне зависимости от их масштаба, эксперты называют более явную дифференциацию арендных ставок внутри одного и того же объекта. Это значит, что площади в тупиковых и непроходных зонах заметно подешевели, в то время как в прикассовых зонах продуктовых «якорей» ставка практически не изменилась, а в некоторых — даже повысилась за счет «привязки» договора аренды к курсу доллара.
Чем больше — тем дешевле
Этим принципом всегда руководствовались рантье, которые сдавали в аренду или занимались продажей торговой недвижимости. Большие площади раньше всегда предлагались с большим дисконтом «за опт», тогда как мелкие, в пересчете цены на квадратные метры, всегда обходились арендаторам или покупателям дороже. В 2009 году эта тенденция также сохранилась, зато крупных площадей практически не осталось. Собственники таких просторных торговых помещений, стремясь получить с пустующих «квадратов» хоть какой-то доход, сдают их «в нарезке», причем по оптовым ценам. Именно поэтому в сегменте площадей от 500 до 1000 кв.метров аналитики отметили наибольшее снижение цены аренды и продажи. Такие помещения подешевели более чем на 20%, тогда как на объекты площадью до 500 кв. метров цена уверенно держалась и не снижалась более чем на 5%.
Устойчивый минус и незначительный плюс
Отрицательная динамика, характерная для всего рынка недвижимости, сохранялась в последние месяцы прошлого года и в сегменте торговых площадей. Снижение цен стало практически повсеместным явлением, затронувшим аренду и продажи как в торговых центрах, так и в формате «стрит-ритейла». В среднем цены на рынке торговой недвижимости потеряли от 10 до 15% от показателей годовой давности. При этом в сегменте аренды снижение проходило более сдержанными темпами, и последние ставки ушедшего 2009 года, зафиксированные аналитиками в конце декабря, составляли в среднем 613 рублей/кв. метр в месяц. За год падение составило около 10%.
Сегмент продажи торговых помещений пострадал значительнее. С начала 2009 года по октябрь-ноябрь снижение стоимости торговых помещений составило 14,19%, то есть в денежном выражении с 67,58 до 57,99 тыс. рублей за кв. метр. Хотя в декабре 2009 года был отмечен небольшой рост в сегменте продажи: средняя цена увеличилась с 58 тыс. до 59 тыс. рублей. Уменьшился в декабре и средний срок экспозиции торговых площадей, а это значит, что несколько возросли темпы сдачи или продажи вакантных помещений. Если в середине 2009 года объект уходил с рынка в среднем за семь-восемь месяцев, то к концу года — за полгода. «Тем не менее считать эти положительные показатели устойчивой тенденцией рынка нельзя. Дело в том, что сейчас рынок торговой недвижимости настолько невелик и неустойчив, что буквально два-три появившихся в базе предложения объекта могут значительно скорректировать средние цифры по всему городу. Поэтому такие колебания можно назвать скорее «помехами», чем характерными трендами рынка», — считает г-н Савельев.
Валентин ЛОБАНОВ, директор Поволжского Центра Развития:
— В торговом сегменте коммерческих площадей Самары прогноз развития во многом зависит от того, будет или нет введен в эксплуатацию ТРК «Мега-Самара» компании «ИКЕА-МОС». Открытие этого ТРК приведет к существенному перераспределению покупательских потоков в городе, а сам объект заберет на себя большую часть покупателей других крупных самарских ТЦ «выходного дня». Это, безусловно, отразится на доходности их ритейл-арендаторов, что, в свою очередь, повлечет за собой новую волну «пересадки» ритейлеров и новые корректировки ставок аренды.
Еще одной тенденцией, которая в ближайшие месяцы будет сохраняться на рынке ритейл-недвижимости, станет реконцепция торговых центров под рыночный формат торговли: уменьшение «нарезки», привлечение операторов из числа частных предпринимателей, ежедневные арендные сборы (распределение арендной ставки по дням) и проч.
Что касается цен на торговую недвижимость, актуальным будет процесс выравнивания арендных ставок на однотипные объекты, расположенные в центральных районах и на городской периферии.
