В ближайшие дни Минэкономразвития утвердит федеральный стандарт оценки (ФСО) определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, сообщил «Ведомостям» директор департамента министерства Иван Осколков. Это первый этап согласованной правительством реформы налогообложения недвижимости: будет введен единый налог вместо действующих двух — на землю и на имущество.
После принятия стандарта Росреестр сможет отобрать организации, которые за счет федеральных средств до конца 2012 г. должны будут оценить объекты капитального строительства на территории всей страны, объясняет Осколков. Проведенную за госсчет оценку собственник недвижимости сможет оспорить в специальных территориальных комиссиях, предоставив независимую оценку. Это допускают принятые летом поправки в закон «Об оценочной деятельности». На третьем этапе правительство должно разработать, а депутаты утвердить новые ставки налога. Они будут введены не ранее 2013 г.
«Ведомости» ознакомились с ФСО. Массовая оценка будет вестись по разработанным моделям, а для сложных может быть применена индивидуальная методика. При построении модели оценщики обязаны использовать информацию о сложившемся уровне рыночных цен. Где брать такую информацию, оценщики могут решить сами: от государственных ресурсов до любых иных, содержащих сведения доказательного значения. Любым может быть и метод оценки: затратный (воспроизводство объекта в текущих ценах минус износ), сравнительный (сравнение со сделками) или доходный (какой доход можно извлечь). Для объектов, по которым достаточно предложений или сделок, ФСО предписывает применять преимущественно сравнительный метод.
Сейчас оценка проводится на основе трех других стандартов, новый больше приближен к международным правилам, говорит партнер BDO в России Ирина Вишневская: объекты вроде квартир или офисов, по которым проводится много сделок, получится оценить просто за счет сравнения продаж. По данным irn.ru, сейчас в Москве рыночная стоимость новых домов (до пяти лет) отличается от оценки БТИ от 30% до двух раз, а очень старых — до 1000 раз.
Фактически речь идет о проведении оценки специальной программой, которая будет отталкиваться от рыночных стоимостей, определенных оценщиками, говорит руководитель департамента оценки «Финэкспертизы» Алексей Баскаков, но будут проблемы, в частности, из-за отсутствия единообразной информации об объектах оценки и баз данных.
По закону перечень объектов оценки оценщики могут брать только из кадастра. Сейчас в кадастре — только сведения о земельных участках, перечень других объектов находится у БТИ, говорит директор департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин. Если просто внести данные в кадастр, то они быстро устареют, поэтому либо нужно передавать учет от БТИ в Росреестр, что быстро сделать не получится, либо разрешить оценщикам временно пользоваться перечнем из БТИ. Сейчас решается, по какому пути пойти, заключает Ивакин.
Эксперимент по массовой оценке прошел в Калужской и Тверской областях, Татарстане и Башкирии, оценка во многих местах повысилась, но в некоторых и понизилась, рассказывает министр экономики Тверской области Сергей Аристов: в целом она приблизилась к рыночной стоимости. С одной стороны, это стимулировало муниципалитеты (получателей налога) заниматься капитализацией своей земли, говорит он, а с другой — люди перестали относиться к земле как к халяве, раз за неиспользуемые ликвидные участки придется платить больший налог.
Рыночная оценка приведет к удорожанию недвижимости в центрах городов, говорит совладелец ГК «Виктория» Николай Власенко, но если это будет универсальный принцип, то ничего плохого в этом нет. Правда, в российских реалиях три независимых оценщика дадут три разных результата, уверен Власенко.
Цена оценки
Оценка недвижимости – вопрос политический. Вот только один пример. В ноябре 2003 г., меньше чем через месяц после ареста Михаила Ходорковского, в Москве состоялся XIII съезд РСПП. Его посетил тогдашний президент Владимир Путин, он попросил предпринимателей воздержаться от«огульных обвинений» в адрес правоохранительных органов, а заодно сообщил, что считает несправедливым заставлять бизнес выкупать земельные участки под приватизированными предприятиями. Зал встретил последний тезис бурными аплодисментами: выкуп участков по кадастровой цене даже со скидкой сулил многомиллиардные расходы. А про Ходорковского никто ничего не спросил.
