Cевер Петербурга, где реализуется сразу несколько крупных девелоперских проектов, может стать как процветающей территорией, так и дискомфортным «гетто» без дорог, детских садов и школ. Чтобы избежать негативного сценария, девелоперам придется договариваться не только с городом, но и друг с другом.
Главное обстоятельство, препятствующее гармоничному развитию территории, назвал Александр Бобков, исполнительный директор ОДЦ «Охта» — самого крупного нового игрока в северной части Петербурга. «Инвесторы сегодня играют в рулетку, — сказал девелопер. — Они пытаются предугадывать, когда и в какой последовательности в том или ином районе будут появляться необходимые объекты инфраструктуры». Шансы угадать точно невелики. В результате на карте города появляются крупные объекты, построенные буквально в чистом поле. «Планы жилищного строительства не согласуются с планами города по созданию социальной, инженерной и, наконец, дорожной инфраструктуры», — объясняет вице-президент ГК «Эталон» (реализует проект квартала «Юбилейный» в Приморском районе) Кирилл Вязовский. «Наш квартал уже построен, и люди ездят туда буквально по целине, — продолжает он, — хотя проектная документация нами разработана, прошла экспертизу и была передана городским властям год назад. Также были переданы городу в собственность земельные участки, необходимые для строительства школ, детских садов и дорог».
Стоит отметить, что названные девелоперами проблемы типичны. Поэтому решения, которые будут найдены применительно к северной части Петербурга, впоследствии могут быть распространены на другие районы города. Оптимизировать процесс застройки помогут несколько ключевых шагов.
Революция снизу
Первая и главная, по общему мнению, задача состоит в том, чтобы разделить город на несколько зон развития и для каждой из них разработать комплексную стратегию. Генплан в его нынешнем виде не может выполнять функцию такой стратегии, считает генеральный директор ЗАО «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов. «Этот документ не является инструментом развития, поскольку не дает представления о стратегических приоритетах города», — объясняет свою точку зрения глава «ЮИТ Лентек». «Есть генеральный план развития города, есть план развития инфраструктуры, — продолжает мысль коллеги Александр Бобков. — Но нет даже приблизительной ясности относительно сроков реализации этих планов».
До сих пор девелоперы требовали стратегию от городской власти, однако в последнее время наметилась важная перемена. Бизнесу стало ясно, что, во-первых, органы власти вряд ли самостоятельно сформируют стратегию, которая учтет интересы и планы инициаторов частных проектов — никто не обязан догадываться, в чем заключается чужой интерес, и тем более его отстаивать. Во-вторых, скорее всего под стратегию, спущенную сверху, придется корректировать уже запущенные проекты, что чревато большими финансовыми потерями. Учитывая эти обстоятельства, девелоперам целесообразно разработать свое видение развития территории и уже на этой базе вести диалог с городской властью. В-третьих, вести такой диалог уместно от лица коалиции инициаторов проекта, а не от имени каждого проекта по отдельности. И власть, судя по всему, поддержит такой подход. «Нужно совместно с крупнейшими девелоперами разработать стратегию пространственного развития города, — предлагает председатель КИСП Алексей Чичканов. — Для начала можно реализовать эту модель на той или иной пилотной территории с тем, чтобы потом применить полученный опыт на уровне генплана».
О пользе самоконтроля
Опрошенные РБК daily участники рынка и представители власти предложили еще несколько важных шагов, которые необходимо предпринять девелоперам. Прежде всего им необходимо договориться о добровольных ограничениях. Например, не вводить крупные жилые комплексы, пока на территории не появятся объекты социальной и дорожной инфраструктуры. Главный аргумент в пользу такого подхода заключается в том, что самоограничение всегда менее болезненно, чем запреты, спускаемые сверху. Девелоперам, работающим на одной территории, нужно совместно оценивать будущую нагрузку на ее инфраструктуру. Это позволит обращаться к властям с коллективными предложениями о том, в каком объеме и в какие сроки понадобятся дороги и новые линии общественного транспорта. «Решения о комплексной застройке должны согласовываться с планами города по развитию дорожной сети», — рассуждает зампред комитета по транспортно-транзитной политике правительства Санкт-Петербурга Алексей Львов.
Наконец, нужны координационные советы девелоперов для взаимного информирования. «Девелопер зачастую не в курсе, что строят на соседнем участке, — рассказывает советник GC Development Group Борис Юшенков. — В результате мы получаем явный перекос функций, от которого страдают все». Совместно планируя функции территории, инвесторы могут обеспечить более высокое качество городской среды и, как следствие, большую эффективность своих проектов.
Тот факт, что в среде девелоперов зарождается традиция сотрудничества, является новым позитивным трендом, раньше бизнес избегал обмена информацией с конкурентами.
Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО «ЮИТ Лентек»
Сейчас для девелоперов настало время переходить от конкуренции к сотрудничеству. Полагаю, что на каждой территории имеется не более десяти основных застройщиков, которые и определяют в основном ее развитие, и в принципе они вполне могут договариваться между собой. Все девелоперы заинтересованы в решении вопросов развития транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры, в том, чтобы были предсказуемые планы ее развития. Естественно, объем бюджетных денег, которые могут направляться на развитие инфраструктуры, ограничен, и ресурсы нужно концентрировать на решении наиболее приоритетных для территорий вопросов. Очевидно, что невозможно и на бизнес возлагать все бремя финансирования инфраструктуры. В связи с этим применение каких-либо форм ГЧП могло бы рассматриваться в качестве инструмента не только реализации стратегических проектов, но и планового развития территорий. Но, конечно, говорить об этом возможно лишь при условии, что бизнес осознанно консолидировался, четко понимая свои общие с городом интересы.
Кирилл Вязовский, вице-президент ГК «Эталон»
Органы власти Санкт-Петербурга должны осознать, что развитие жилищного строительства, в том числе на частной земле, ввиду социальной значимости этого бизнеса возможно только при поддержке государства. Эта поддержка должна быть выражена в развитии дорожной, энергетической и социальной инфраструктуры будущих жилых кварталов. Необходимо, чтобы планы по освоению значимых городских территорий дублировались решением городских властей, гарантирующим инфраструктурную обеспеченность этих территорий. Вопросы энергетического освоения должны войти в инвестиционные программы профильных монополистов. Попытки переложить эти обязанности на плечи застройщиков приводят к снижению темпов и объемов строительства и удорожанию стоимости жилья.
