Редакция спросила вице-президента СТЦ (Союза Торговых Центров) Павла Люлина о состоянии рынка торговой недвижимости, колебаниях трафика, уехавших, вернувшихся, исходе западных брендов, пожарах в ТЦ, иранских брендах и «белорусском аналоге IKEA» – а он ответил. Получилось интервью.

— Расскажите немного о себе для тех из наших читателей, кто, возможно, не знает вас.

Родился я в городе Ленинграде в семье инженера и школьной учительницы. В коммерческой недвижимости оказался волею случая, когда начал работать в ТРК МЕГА. С тех пор сложно расстаться с этой сферой – менял города и компании: работал на финнов, на немцев и на наши российские предприятия, был на стороне арендодателя и арендатора, собственника и управляющей компании, заказывал услуги и оказывал их, продавал объекты и покупал. Профессиональная жизнь интересная и насыщенная. 

Помимо этого, я занимаюсь преподаванием – в качестве профессора читаю лекции по экономике и управлению недвижимостью в разных ВУЗах, написал несколько учебников и монографий, защитил докторскую диссертацию и продолжаю научную деятельность. Это я воспринимаю скорее, как «смазку для мозгов», поскольку доходы от научно-педагогической деятельность редко составляли более 10% от моего заработка.

Если говорить о хобби, то я много лет занимаюсь дайвингом – недавно сдал экзамен на Dive Master в итальянской ассоциации инструкторов, перешёл можно сказать в профессиональную лигу. Люблю туризм, программирование, компьютерные игры и хорошие фильмы. В моей жизни было много интересных моментов — будет, о чем рассказать внукам, если конечно они будут слушать, но это отдельная история не для интервью.

— Павел, мы так понимаем, вы находитесь в России и никуда не уезжали. Во-первых, простите за прямоту, но – почему вы остались, а во-вторых, как бы вы оценили количество и качество уехавших (эмигранты, релоканты, беженцы) из сферы торговой недвижимости.

Почему остался? Хороший вопрос. Я никогда не бежал от – я бежал к… к новым возможностям, к интересной работе, к амбициозным проектам. А к чему бежать за рубеж сейчас? И хотя у меня большой опыт работы в европейских и американских компаниях, свободный английский и немецкий, я не вижу себя сейчас там, за границей. Я не гражданин мира, я был и остаюсь русским – как бы то ни было. 

Если говорить о тех, кто уехал, в том числе из сферы торговой недвижимости, то я уважаю их выбор, хотя уверен, что мы потеряли их квалификацию, знания и опыт. Я бы не стал говорить, что уехали лучшие, или худшие – уезжали разные люди. Из моих знакомых уехало человек 15-20. Хочется надеяться, что они вернутся.

— С началом военных действий на Украине, тяжелых санкций и исхода западных брендов вы начали вести – по аналогии с западными списками – свой реестр покинувших наш рынок зарубежных компаний, так называемый «список Люлина». Спустя чуть больше года, как бы вы оценили масштаб и качество потерь, которые понес российский рынок? Вы ожидали такого массового исхода? Чей уход самый неприятный?

Исход западных брендов – это тяжелый удар для российского рынка. Тяжелый и внезапный. По моим оценкам из-за санкций была вынуждена уйти половина иностранных торговых сетей. И если бы этот процесс происходил постепенно, с передачей, или замещением другими брендами, то рынок пережил бы его легче. Но именно из-за скорости выхода, когда некоторые сети сворачивались, не взирая на потери, образовался вакуум предложения, который внес дисбаланс на рынок торговой недвижимости. Когда я проснулся 24 февраля, то составил прогноз, где было место и выходу западных брендов, но я не ожидал того, с какой скоростью они будут вылетать с нашего рынка. Если говорит о брендах, то сложнее всего заместить выход IKEA, H&M, брендов группы Inditex (хотя мы еще посмотрим, чем ответит их реинкарнация под управлением Daher).

— Всю прошлую весну и лето на рынке говорили о «новой стабильности», мол, ну вот сейчас немного потрясет, но так не бывает, что никак не бывает, скоро будут понятны новые правила игры, возникнет новая реальность с понятными ожиданиями, в которой можно осваиваться. «Новая стабильность» наступила? И если да, то какова она, на ваш взгляд?

Да, новая реальность к нам пришла. Её нельзя назвать стабильностью, поскольку изменения продолжаются, но правила «дивного нового мира» уже проясняются. Сейчас происходят несколько одновременных процессов: расширение российских брендов, которые заполняют вакуум, передел рынка торговых центров, трансформация отрасли. Если говорить о состоянии рынка, то мы на дне и начинаем всплывать. Перефразируя известного оратора – «Выплывут не только лишь все», но задачи тоже понятны: замещать арендаторов, привлекать посетителей, отстраиваться от онлайна, проводить реконцепцию. Те объекты, которые не всплывут – перейдут в другие руки.

— Вы – вице-президент СТЦ (Союза Торговых Центров), в последние месяцы организация производит немыслимое количество ярких информационных поводов, которые слегка будоражат рынок, как минимум, становятся поводом для эмоциональных реакций: то иранские бренды вот-вот затопят русский рынок, то мало кому известная белорусская сетка Swed House станет заменой IKEA и все в таком духе. В чем смысл этих вбросов?

К этим информационным поводам можно по-разному относиться, но факт в том, что все они появились на ранней стадии и были «вброшены» в инфополе, как ответ на запрос рынка, на «острую боль». Для меня это скорее повод для начала диалога, для обсуждения и действий, чем «волшебная таблетка», которую рекламировали, но она не сработала. Многие эмоционально реагировали на наши переговоры с турецкими брендами и их продвижение на рынок России – но после того, как открылось несколько новых магазинов таких брендов, как Ipekyol, Madame CoCo, Twist и т.д., критиков поубавилось. Ну и еще, конечно, жару добавляют СМИ, которым нужны яркие новости. Поэтому иногда ты хочешь сказать более скромно, но «мастерство заголовка» делает своё дело.

— Весь прошлый год в России горели торговый центры. У вас есть объяснение, почему вдруг все заполыхало?

Думаю, что тут комплекс причин. Сразу скажу – я не сторонник теории заговора и поджогов, тут скорее наша российская безалаберность и «авось», а где-то просто стечение обстоятельств. Представьте себе – два года торговые центры затягивают пояса и экономят на всём, чем только можно, чтобы пережить ковидный кризис, а потом приходят санкции, уходят бренды, катастрофически падает арендный доход. Параллельно с этим ослабляется удавка проверок МЧС в рамках снижения нагрузки на бизнес. А еще происходит значительный рост инфляции – в таких случаях даже не надо урезать расходы на безопасность – достаточно просто не индексировать сумму контракта на обслуживание противопожарных систем, зарплату инженерам, экономить на сервисе. А где тонко, там и рвётся.

— Ещё один заметный тренд прошлого года – огромное количество свежих объявлений о продаже торговых центров буквально по всей стране. Что это было вообще?

Это было то, что консультанты называют рост инвестиций в коммерческую недвижимость. А по факту скорее перераспределение и тут есть три движущих фактора. Во-первых, активно начали «выходить» из российской недвижимости западные владельцы, во-вторых часть девелоперов, кто до поры до времени неплохо себя чувствовал в российских активах со снижением доходности и турбулентности на рынке решили «перевложиться» в другие сферы (жильё, например), или даже страны (Турция, ОАЭ). На это наложилось то, что ряд торговых центров за тяжелые ковидные годы был взыскан банками и в прошлом году активно шла продажа этих непрофильных активов. Поэтому действительно на продажу вышло значительное количество торговых центров, при это мы участвуем в сделках и помогаем новым владельцам обрести объекты, а объектам хозяев.

— Страна уже несколько месяцев бьет отрицательные рекорды ввода новых торговых площадей и вакантности уже существующих, попросту говоря, бизнес не спешит вкладывать деньги в новые стройки, а места ушедших западных (и не только, кстати) брендов не заняты. У вас есть понимание, как и какими темпами будут решаться эти вопросы?

Да, ввод новых объектов существенно сократился, тем не менее торговые центры планируются, строятся и вводятся. В России было два пика торговой недвижимости: 2006-2008 и 2012-2014й – в эти годы многие строители по принципу «есть участок, строю торговый центр» и это окупалось. Сейчас рынок более сложный, а значит надо принимать взвешенные решения, а спонтанных объектов и шальных денег на нём стало меньше. Но новые проекты есть.

Что касается заполнения вакансии, то на мой взгляд, мы достигли дна (в среднем 15% вакантных площадей), и постепенно начинаем всплывать. Те пустые помещения, которые сейчас есть в торговых центрах появились именно из-за быстрого выхода западных брендов и недостаточной экспансии российских и турецких торговых сетей в течении года. Сейчас мы находимся в моменте, когда самые «вкусные» помещения почти разобраны, а оставшиеся будут заполняться постепенно в течении последующего года, полутора.

— На ваш взгляд, существует ли вероятность, что убежавшие с российского рынка бренды вернуться обратно в обозримой перспективе или нам всем нужно свыкнуться с тем, что произошедшее – необратимо на долгие, долгие годы?

Что касается обозримой перспективы… я помню Россию без Макдональдсов, помню с Макдольнадсами, теперь вот со «Вкусно и Точка» – поэтому в обозримой перспективе они могут и вернуться. Но думаю, что в ближайшие пять лет не стоит ждать возвращения McDonalds, H&M, Zara, IKEA и других. По крайней мере в оригинале они вряд ли так быстро вернутся.

— Торговые центры пережили несколько непростых лет: пандемия, боевые действия, санкции, массовая релокация… В деловой прессе много и подробно обсуждают «трафик» — посещаемость торговых центров, которая все эти годы резко менялась под влиянием внешних обстоятельств. В общем и целом, что с посещаемостью, к чему в итоге пришли? Ваши прогнозы?

Мы в торговых центрах ведём отсчёт посещаемости от эталонного 2019 года «до всего вот этого». Так вот за прошедшие годы мы потеряли порядка 25% посетителей (а в Москве и того больше). Конечно, часть этих потерь связана и с победной поступью развития электронной коммерции, и с затянувшейся трансформацией формата торговых центров, однако последние недели показывают то, что трафик вышел на «плато» и медленно восстанавливается. Прогнозы дело неблагодарное – я не верю в то, что отрасль вернётся в «благословенный» 2019 год, но постепенный рост посещаемости происходит на наших глазах и думаю, что в течении 2023-2024 мы вернёмся на уровень начала 2022г.

— 18-21 мая в Сочи СТЦ проводит MALLPIC – выставку и конференцию для участников рынка жилой, коммерческой, индустриальной и инвестиционной недвижимости. «Русская версия каннских событий» – официальный девиз выставки. Как идет подготовка к выставке, каковы ваши ожидания?

Сейчас очень много заявок на участие и на выступления. В рамках выставки я отвечаю за деловую программу – тем и спикеров настолько много, что мы запускаем её в три одновременных потока. Мы ожидаем, что будет 5000-7000 посетителей на выставке и уже сейчас более 300 компаний зарегистрировались, а все номера в гостиницах Pullman и Mercure выкуплены под мероприятие. Поэтому мы сейчас в активной фазе подготовки нашего импортозамещения Каннских событий. Увидимся в Сочи!

Подписывайтесь на наш канал в Telegram, чтобы первыми быть в курсе главных новостей ритейла.