Владельцы офисных помещений «перестали бешено торговаться», поверив слухам о росте цен. Но эксперты более пессимистичны. Если и есть спрос, то на качественные и очень качественные бизнес-центры.
В прошлом году, по данным CB Richard Ellis, пустовало 1,8 млн кв. м офисных площадей (17%), из них 1,4 млн кв. м — в бизнес-центрах, сданных в эксплуатацию в 2008-2009 гг. В последних свободно около 43%, тогда как в среднем в классе А уровень вакантных площадей — 26%, в классе В — 20%, оценивает Лада Белайчук, ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield.
Использовать момент
Арендаторы спешат воспользоваться ситуацией. Большие международные корпорации продлевают договоры аренды на удобных для себя условиях. Компании, которые снимали по 5000-10000 кв. м и договоры которых заканчивались в 2010-2012 гг., в прошлом году пролонгировали их до 2013-2015 гг. «Арендодатели гарантированно заполнили большие площади еще на несколько лет, а арендаторы получили хорошие ставки. Например, сидели по $1000 за 1 кв. м в год, а продлили на условиях по $800 за 1 кв. м в год», — объясняет взаимную выгоду Даррелл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis в России и на Украине.
В прошлом году много сделок по новым объектам развалилось. Так, компания «Техносерв» отказалась от переезда в БЦ «Двинцев», где по предварительному договору сняла более 23000 кв. м площадей. Дмитрий Киритопуло, первый заместитель гендиректора Central Properties, заявил, что компания не комментирует эту ситуацию, добавив, что данные площади тем не менее с рынка сняты и не предлагаются.
Практически все, кто заключил предварительные договоры аренды в строящихся на тот момент бизнес-центрах, пересмотрели условия сделок. Так произошло в БЦ «Ситидел», где до кризиса были сданы почти все помещения, и в БЦ «Белая площадь», где арендаторы остались, но уменьшили занимаемые площади, приводит примеры Станафорд.
Мнимый рост
Переговоры во втором полугодии реализовались в сделках. Около 16000 кв. м в Principal Plaza куплены «Роснано», 2000 кв. м в Capital City, 1-я фаза, — Garanti Bank Moscow, комплекс на ул. Садовнической, 79, — компанией «Лебедянский». Уже в начале 2010 г. страховая группа «Согаз» приобрела БЦ «Волна» (19200 кв. м) у ИПГ «Евразия». По сравнению с первой половиной прошлого года нынешнее движение на офисном рынке можно принять за оживление. Но фактически объекты купили те, кто и до кризиса планировал это сделать, реализовался отложенный спрос. Можно ли это считать началом роста рынка — вопрос.
Девелоперы, однако, оптимистично считают заключенные в 2009 — начале 2010 г. сделки добрым признаком. Дмитрий Киритопуло прогнозирует в 2010 г. увеличение базовых ставок аренды на 10-15%. Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити», ожидает рост основных показателей рынка к середине года, хотя существенные изменения станут заметны не раньше III квартала 2010 г.
«Собственники перестали бешено торговаться под влиянием слухов о возможном росте цен, — рассказывает Елена Афанасьева, руководитель департамента коммерческой недвижимости Century21 Prime Time Realty. — Мы видели много примеров, когда объекты снимали с продажи и переводили в раздел аренды в ожидании роста цен».
Брокеры более консервативны. Станафорд не ожидает роста арендных ставок до 2012-2013 гг. «После кризиса 1998 г. рынок почти не рос еще до 2005 г., хотя доля вакантных площадей была около 5% (в настоящее время — 18-25%)», — объясняет он.
«Пока к оживлению на рынке нет экономических предпосылок», — уверена и Лада Белайчук. В Cushman & Wakefield прогнозируют в 2010 г. увеличение спроса на 10-20% по сравнению с 2009 г. В среднем арендные ставки будут расти умеренно — на 3-5%, на помещения класса А — на 5-10%, полагает она. Кристофер Питерс из CB Richard Ellis прогнозирует, что цена 1 кв. м в год в помещениях класса А будет на уровне $500-800, класса B — около $200.
Восстановление рынка до докризисного уровня займет не менее трех лет, полагают эксперты GVA Sawer. Никаких предпосылок для дефицита офисов нет. В стадии строительства, по словам Лады Белайчук, находится около 2,7 млн кв. м. «В Москве совсем немного строительных площадок законсервировали или забросили. На большей части площадок строительство идет менее активно, иногда на некоторое время останавливается, потом (по-видимому, с появлением денег) снова оживает. Просто сроки завершения строительства откладываются на 1-3 года», — рассказывает она.
«Из почти 2 млн кв. м вакантных офисов классов А и В в столице в первую очередь будут вымываться объекты экстра-класса, расположенные в пределах Садового кольца и имиджевых бизнес-кластерах. Остальным придется придумывать какие-то убедительные аргументы, чтобы переманить клиента на свой объект», — резюмирует Алексей Чертков, руководитель коммерческого отдела технопарка Nagatino i-Land.
