На петербургском рынке коммерческой недвижимости вновь замечены инвесторы. Правда, речь не о солидных фондах, на скорое возвращение которых никто всерьез не рассчитывает, а о частных лицах или компаниях, готовых вложить в покупку коммерческих площадей несколько миллионов рублей, а то и долларов.
Но заключенные сделки — большая редкость: собственники все еще запрашивают нереалистичные цены.
Наибольшая активность спроса наблюдается на рынке встроенных помещений. Ими, в частности, регулярно торгует город. Фонд имущества Петербурга каждый месяц продает с аукционов по нескольку десятков встроек. Объекты весьма специфические. Среди них преобладают помещения в подвалах и цокольных этажах, требующие ремонта. Некоторые обременены арендными контрактами. По словам генерального директора ОАО «Фонд имущества СПб» Андрея Степаненко, такие лоты вызывают стабильный интерес. Аукционные цены очень сильно варьируются в зависимости от площади, этажа и состояния встроек. В сентябре — октябре большая часть сделок укладывалась в диапазон 30000-50000 руб. за 1 кв. м. Правда, этот показатель похож на среднюю температуру по больнице. Есть варианты как существенно дешевле, так и дороже. Например, помещение на 1-м этаже в доме на Лиговском проспекте площадью около 230 кв. м было продано примерно по 94000 руб. за 1 кв. м.
На самые привлекательные лоты на аукционах находится по 10 и более претендентов.
Оживление фиксируют и брокеры, работающие с частными объектами. «Заявок на покупку встроек сейчас даже больше, чем до кризиса, — говорит Людмила Рева, директор по развитию бизнеса компании Astera St.Petersburg. — На развитом рынке клиенты очень долго и аккуратно подбирали объекты, а теперь мы видим, что в этот сектор вернулись частные инвесторы, которые в 2004-2005 гг. вкладывали деньги в покупку торговых площадей, чтобы сдавать их в аренду. В тучные годы их потеснили крупные сетевые игроки, теперь же вновь настало время частников, которые располагают свободными средствами и по-прежнему намерены вкладывать их в недвижимость. Все, что их интересует, — это доходность и срок окупаемости вложений. Оптимально, если это пять лет, но, в принципе, таких инвесторов вполне устраивают и 8-10 лет. Однако собственники, как правило, назначают цены из расчета более чем 10-летнего срока окупаемости».
В Москве ситуация иная, отмечает Людмила Рева: в листингах уже появились объекты хорошего качества, которые можно приобрести, окупив затраты за пять лет — при действующих арендных ставках. «В столице события развиваются быстрее. Помещения, выставленные по привлекательным ценам, уже фактически проданы, и сейчас владельцы начали маркетинг на повышение, оттолкнувшись от нового стоимостного уровня. В Петербурге же красивых сделок с высоколиквидными объектами (отличное местоположение, большие витрины и т.п.) я за последний год не припомню», — добавляет она.
«По-настоящему хороших объектов никто не предлагает. Видимо, у их собственников нет острой потребности в деньгах. Поэтому и сделок так мало», — констатирует директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК «Аверс» Светлана Шалаева.
По данным Astera St.Petersburg, этой осенью продажи качественных встроек в спальных районах рядом со станциями метро происходили в среднем по 100000 руб. за 1 кв. м. Верхняя планка по рынку составляет около 200000 руб. На Невском проспекте выставляются помещения даже по $10000 за 1 кв. м и дороже, но спросом они не пользуются.
Между тем арендные ставки в стрит-ритейле в основном уже сбалансировались. Хозяева площадей были вынуждены пойти на уступки, когда в начале года волна переездов началась даже на самых престижных магистралях. Цены снизились в среднем на 40%, а на самые одиозные варианты — примерно вдвое. Например, если раньше на Невском арендный максимум доходил до 15000 руб. за 1 кв. м в месяц, теперь больше 6000 руб. торговцы платить не готовы. В результате ликвидные встройки не задерживаются в листингах, а пустых витрин почти не видно.
«На Западе рынок купли-продажи не замирает даже в кризис, а сделки происходят по актуальной стоимости. У нас же владельцы доходных объектов не идут на снижение цен, несмотря на явное падение арендных ставок, и, похоже, искренне не понимают, почему это надо делать», — недоумевает управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов.
Интерес у частных инвесторов вызывают не только встройки. По оценке президента Becar Realty Group Александра Шарапова, есть немало игроков, желающих потратить суммы в пределах $5-15 млн. Правда, покупки с более солидными бюджетами фактически не рассматриваются.
Перспективы возвращения на рынок иностранных фондов весьма туманны. «Если в 2010 г. и будут происходить инвестиционные сделки, то лишь с небольшими объектами, — полагает Александр Ольховский, вице-президент ВТБ. — Потенциальные покупатели уже осознали, что рассчитывать на большую премию не приходится. Разрыв между их ожиданиями и представлениями продавцов сейчас не столь велик, как в начале года, но все еще сохраняется. Если владельцы недвижимости ориентируются на ставку капитализации в 12%, то потенциальные инвесторы рассчитывают на 16%. Вполне возможно, разумным компромиссом станут 14%. Правда, эти расчеты актуальны только для объектов инвестиционного качества, которых в Петербурге очень мало. Если речь, к примеру, идет о покупке бизнес-центра, вполне благополучного и заселенного арендаторами, однако требующего реновации в течение ближайших пяти лет, покупатель учтет будущие вложения в цене сделки».
Возможно, некоторое оживление на рынке купли-продажи будет связано с реализацией так называемых дистрессовых активов, накопленных банками. Однако пока что финансовые учреждения не спешат расставаться с объектами, которые в состоянии обеспечить им доходность на уровне 11-12%, отмечает Шарапов.
