В прошлом году управляющим торговых центров пришлось постараться, чтобы привлечь к себе покупателей. Те, у кого это получилось, смогли удержать своих арендаторов и даже привлечь новых. Торговые центры, не сумевшие завоевать покупателей, сегодня выглядят печальными "памятниками торговли", а некоторые и вовсе закрылись.
По данным компании "Сибакадемстрой Недвижимость", сейчас в Новосибирске насчитывается около 1,5 млн кв. м торговых помещений, из них примерно 900 тыс. кв. м приходится на торговые центры. Мэрия Новосибирска подсчитала, что в прошлом году было введено в эксплуатацию 70 тыс. кв. м торговых площадей, из них лишь 19 тыс. кв. м приходится на торговые центры. По сравнению с 2008 годом ввод сократился на 78%. Кризис показал, что переизбыток торговых площадей в мегаполисе налицо. По подсчетам "Сибакадемстрой Недвижимости", средняя арендная ставка в ТЦ в 2009 году уменьшилась на 33,9%.
Крутое пике
Весь прошлый год средняя арендная ставка постоянно снижалась, в октябре падение прекратилось на отметке 800–820 рублей (на 63% ниже уровня 2008 года). Правда, в IV квартале средняя ставка немного подросла и достигла 1010 рублей за кв. м. В самых успешных ТЦ средняя арендная ставка не превышает 1500 рублей за кв. м.
По словам руководителя аналитического центра компании "Сибакадемстрой Недвижимость" Федора Голованова, в этом году арендные ставки будут постепенно повышаться. "Ставки падали из-за ротации арендаторов: кто-то уходил в более успешные ТЦ, кто-то закрывался. Сейчас этот процесс прекращается", — говорит он. Управляющая ТЦ "Мега Новосибирск" Анастасия Дмитриева признает, что во время кризиса компании пришлось столкнуться с ротацией арендаторов. "Таким образом концепция и пул арендаторов приспосабливались к меняющейся рыночной ситуации и нуждам потребителей", — поясняет она. Однако сейчас спрос на торговые площади в "Меге Новосибирск" достиг докризисного уровня. "На сегодняшний день торговый центр заполнен на 97%. Некоторые компании, ранее предпочитавшие работу в формате street-ритейла, изменили свое мнение", — говорит Анастасия Дмитриева.
Как и в офисной недвижимости, арендаторы торговых центров предпочитают "мелкую нарезку". В предложении аренды торговой недвижимости преобладали помещения площадью от 50 до 100 кв. м — 26,7%. Свыше 36,7% предложенных в аренду помещений предлагались в цокольных этажах, 28,4% располагалось в жилых домах, 25,2% — в торговых центрах. Сами же арендаторы предпочитают магазины "у дома", даже несмотря на то, что арендная ставка в них немного выше, чем в ТЦ.
ТЦ меняют владельцев
Весь прошлый год рынок развивался противоречиво. С одной стороны, торговые центры превращались в безлюдные музеи, с другой — анонсировались и открывались все новые объекты. В мае в Новосибирске закрылся крупный ТЦ "Гранд Сити". Он был запущен в эксплуатацию в крайне неудачное время — в ноябре 2008 года, в самый разгар кризиса, и не в самом удачном месте — на левом берегу Оби недалеко от дамбы Димитровского моста. В результате ТЦ проработал в Новосибирске всего полгода.
Один из бывших магазинов "Алпи" в Новосибирске — на ул. Дуси Ковальчук — был выкуплен подразделением "Тройки Диалог" за 1,1 млрд рублей. Компания провела реконцепцию здания. Чтобы привлечь арендаторов в ТЦ "Мозаика", управляющей компании (Ross Group) пришлось предложить им договоры с плавающей арендной ставкой, привязанной к размеру оборота магазина в ТЦ. Правда, такие условия коснулись в основном якорных и крупных арендаторов. Обновленный ТЦ под именем "Мозаика" открылся в октябре 2009 года. В качестве "якорей" в "Мозаике" расположилась "Система РегионМарт" (гипермаркет "Поляна" площадью 2,5 тыс. кв. м), сеть "Энергия уюта" (магазин размером 2,3 тыс. кв. м), супермаркет "Перестройка" и "Посуда Центр" (оба около 2 тыс. кв. м).
В декабре прошлого года ЗАО "Труд" смогло достаточно выгодно продать и ТЦ "Бонанза" площадью 5650 кв. м, расположенный на Вокзальной магистрали. Покупателем выступила сеть игровых клубов Full House. Обе компании отказались озвучивать цену контракта; участники рынка сообщали, что ТЦ был продан по цене около 150 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, стоимость сделки могла составить около 850 млн рублей. Full House предложил достаточно щедрую для кризисного времени цену. По данным агентства "Доктор Ключ", торговые помещения в IV квартале 2009 года продавались по 104 тыс. рублей за кв. м, что на 21% дешевле, чем годом ранее.
Арендаторы возвращаются
В кризис у владельцев уже работающих ТЦ появилась новая головная боль — как привлечь посетителей и удержать арендаторов. Участники рынка подсчитали, что суммарный трафик посетителей в 2009 году упал примерно на треть по сравнению с предыдущим годом.
Генеральный директор УК "Успех" (управляет ТЦ "Ройял Парк") Ашот Рафаелян рассказывал, что пришлось скорректировать концепцию торгового центра. Если сразу после открытия этот ТЦ позиционировался как премиумный, то впоследствии его пришлось переориентировать на массовый сегмент. По словам Рафаеляна, благодаря изменению концепции удалось увеличить посещаемость "Ройял Парка" на 10–15%.
Сумел привлечь крупного арендатора и торговый центр "Сибирский Молл". На площади 5100 кв. м расположился развлекательный центр компании "Кино Сити", открылся продуктовый гипермаркет "Мосмарт". Это увеличило посещаемость торгового центра в два раза. Вместе с покупателями вернулись и арендаторы: с конца 2009 года в "Сибирским молле" открылись около 10 новых магазинов. В ближайшее время заработает магазин детских товаров "РадугаДуга", который займет площадь около 2 тыс. кв. м.
Анастасия Дмитриева также рассказывает о выходе новых федеральных брендов на новосибирский рынок. Так, в последнее время в "Меге Новосибирск" добавилось 12 федеральных арендаторов: New Look, Celio*, GEOX, ChikipibaROOM, Peacocks, Corso Como, SIA Home Fashion, "Ювелюкс", "Уютерра", Snow Image, Piccolo, "Емеля".
Крупные торговые центры заманивают покупателей развлекательными программами и маркетинговой активностью. Различные виды распродаж и "ночей шопинга" — уже не редкость. Привычной стала и работа аниматоров в торговых центрах.
Стоит ли ТЦ достроить?
После череды громких открытий торговых центров в 2007–2008 годах в 2009-м на рынке торговой недвижимости наступило затишье. Из всех проектов девелоперов был сдан только второй ТЦ Metro Cash & Сarry общей площадью 14,3 тыс. кв. м на территории Новосибирского электровакуумного завода. Компания рискнула вложить в новый ТЦ около 20 млн евро.
Те, кто не успел достроить торговые объекты до кризиса, не торопятся это делать. По данным "Сибакадемстрой Недвижимость", в общей сложности на данный момент в Новосибирске насчитывается порядка 500 тыс. кв. м недостроенных торговых площадей. В середине 2009 года удалось привлечь финансирование в строительство крупнейшего в Новосибирске ТЦ "Аура" общей площадью 145 тыс. кв. м. Генеральный подрядчик проекта стоимостью около 200 млн евро — Renaissance Construction, заказчик проекта — новосибирская УК "Успех". ЕБРР согласился выдать кредит на строительство ТЦ в размере 40 млн евро, однако сроки сдачи объекта все равно были перенесены с сентября 2009-го на начало 2011 года.
С декабря 2009-го на июнь 2010 года УК "Успех" перенесла открытие собственного ТЦ "Голден Парк" стоимостью $40 млн. По словам Ашота Рафаеляна, причина переноса заключается в смене якорного арендатора и соинвестора: из проекта вышла компания "Холидей", продав свою долю "Сибирскому гиганту". "Холидей" также продал принадлежащие ему 9,2 тыс. кв. м в ТЦ "Ройял Парк". Ашот Рафаелян отметил, что сейчас "Голден Парк" заполнен арендаторами примерно наполовину. Планируется, что к моменту открытия арендаторы заполнят 70% площадей. Средние ставки аренды в ТЦ — $300–350 за кв. м.
Елена Ермолаева сообщила "КС" о приостановке строительства ТЦ "Капитал", которое вела ADG Group; "РосЕвроДевелопмент" пересмотрел планы строительства ТРЦ "Планета"; "Метаприбор" приостановил стройку People’s Park. Однако в этом году уже были введены новые объекты. Так, открылся ТЦ "МетроМаркет" общей площадью 6 тыс. кв. м на станции метро "Студенческая". В этом году планируется сдать в эксплуатацию торговый центр "Версаль" на площади Маркса общей площадью 40 тыс. кв. м. Можно с большой долей вероятности предположить, что подобрать арендаторов в масштабные торговые центры будет непросто.
Дожить до восстановления рынка
Пустующим торговым центрам остается ждать улучшения рыночной ситуации, оживления покупательской активности и появления новых арендаторов на рынке. Ускорить процесс заполнения можно и за счет предоставления низких арендных ставок, однако это больно ударит по бизнесу девелоперов. "Некоторым торговым центрам с плохой транспортной доступностью и неграмотной концепцией будет сложно заманить арендаторов даже на самых выгодных условиях", — говорит Федор Голованов. Он полагает, что восстановления рынка следует ожидать не ранее чем в 2012–2013 годах. "Если оценивать спрос на торговую недвижимость на региональном рынке в целом, то до выхода на докризисный уровень пройдет не менее года", — уверена Анастасия Дмитриева.
