Кубанский рынок мегадевеломпента продолжает наращивать обороты. В Сочи идёт строительство крупного ТРЦ «МореМолл», а в Краснодаре готовится к старту вторая очередь успешного концепта «Галерея Краснодар» — оба проекта реализует инвестиционная компания «ТПС».
В число акционеров «ТПС» входят ФК «Уралсиб», ОАО «Новороссийский морской торговый порт», ОАО «АКБ “Инвестсбербанк”» и другие рыночные гиганты. О деятельности компании в ЮФО впервые заговорили в 2006 году, когда был анонсирован проект ТРЦ «Краснодар-сити», сегодня известный как «Галерея». По данным краевого департамента инвестиций и проектного сопровождения, его строительство обошлось компании примерно в 2,5 млрд рублей. Первая очередь ТРЦ, построенная на месте завода «Октябрь» в самом центре города, стала сверхуспешной во всех отношениях, несмотря на то, что её открытие совпало с началом мирового экономического кризиса. Правда, рыночный спад всё же повлиял на проект в целом — строительство второй очереди было отложено. В 2009 году компания испытывала финансовые трудности: согласно годовому отчёту ОАО, основной причиной убытков стала сложная экономическая ситуация в отрасли строительства и эксплуатации коммерческой недвижимости. Это привело к приостановке реализации новых инвестиционных проектов и к расторжению крупных договоров аренды. Однако в 2010 году на месте сочинского завода железобетонных изделий началось активное строительство ТРЦ «МореМолл» стоимостью 250 млн долларов, что позволило сократить убытки в 13 раз по сравнению с 2009 годом. Кроме того, компания возобновила работу над проектом «Краснодар-Сити». По словам руководителя дирекции маркетинга инвестиционной компании «ТПС»
Татьяны Корсаковой, открытие второй очереди «Галереи» намечено на 2013 год, а «МореМолл» начнёт работу раньше — уже в конце нынешнего года.
— Судя по всему, «МореМолл» станет крупнейшим торгово-развлекательным центром на черноморском побережье Кубани. Как долго шла подготовка к реализации такого масштабного проекта?
— Идея строительства в Сочи большого ТРЦ родилась ещё в 2007 году. Три года мы создавали архитектурно-функциональную концепцию; её разработчиком стало английское бюро Dyer, а генеральным проектировщиком выступила архитектурная мастерская «SPEECH Чобан&Кузнецов». Собственно предстроительный период длился недолго, закладка первого камня ТРЦ «МореМолл» состоялась 24 ноября 2010 года. На данный момент каркас здания практически готов.
— Чем обусловлены столь быстрые темпы строительства центра?
— План-график строительства «МореМолла» мы тщательно разрабатывали вместе с генеральным подрядчиком, компанией «Сватстрой», так что темпы соответствуют нашим возможностям. Мы остаёмся в рамках первоначально заявленного бюджета и идём по графику без каких-либо отставаний. На данный момент возведено 80 процентов каркаса, а всего будет построено 155 тысяч квадратных метров. Из них под аренду торговых площадей мы планируем отдать 80 тысяч квадратных метров. Кстати говоря, на данный момент заключены договоры на 75 процентов общей арендной площади.
— А как просчитана логистика ТРЦ с учётом сочинских пробок? Ведь даже олимпийские дороги вряд ли смогут решить эту проблему полностью.
— Безусловно, пробки — один из наиболее острых вопросов города. Поэтому ещё на этапе проектирования мы тщательно прорабатывали систему транспортных подъездов к центру с учётом всех возможных транспортных потоков. Одним из наших преимуществ является выгодное местоположение между двумя центральными магистралями Сочи — улицей Донской и улицей Чайковского. При этом «МореМолл» будет оснащён удобной бесплатной парковкой, рассчитанной на 2100 машиномест; на сегодня это один из самых больших паркингов в Сочи.
— Очевидно, чтобы построить ТРЦ в самом сердце Сочи, было необходимо тесно сотрудничать с городской администрацией. Как вы оцениваете подход местных властей к развитию торгового сектора и города в целом?
— Мы всегда ощущали мощную поддержку со стороны главы сочинской администрации Анатолия Пахомова. Начиная с прошлого ноября, когда произошла закладка первого камня, «МореМолл» остаётся проектом, в реализации которого заинтересованы не только инвесторы, но и городские структуры. Например, скоро напротив нашего центра будет построена новая набережная, которая привлечёт многих жителей Сочи. Для нас это важный фактор, доказательство того, что «МореМолл» нужен городу.
— Каков прогноз посещаемости центра? Вероятно, на расчёты сильно повлиял такой фактор, как проведение Олимпиады?
— По данным наших экспертов, общее количество посетителей ТРЦ составит более 10 миллионов человек в год. И важно понимать, что мы не строим «МореМолл» под Олимпиаду или Чемпионат мира по футболу. Это проект, который создаётся в первую очередь для местных жителей и не зависит от тех мероприятий, что будут проходить в городе в ближайшее время. Мы внимательно изучали рынок и потребительский спрос, так что можем утверждать, что «МореМолл» и без того будет востребован. Что касается разовых проектов, которые открываются под какое-то конкретное событие, то у них иная специфика. В ожидании быстрой прибыли бизнесмены открывают различные точки, которые по прошествии определённого времени уже не могут окупать себя, потому что спрос на них падает, как только уменьшается турпоток.
— Вы не думаете, что посещаемость «МореМолла» будет снижаться осенью и зимой? Всё-таки Сочи — прежде всего курортный город.
— Если речь идёт о низких туристических сезонах, то мы этого не боимся. По нашим прогнозам, 80 процентов целевой аудитории составят жители Сочи, и «МореМолл» в этом плане можно смело назвать городским проектом. Туристы и гости города сформируют остальные 20 процентов от общего потока посетителей. Когда речь заходит о поведении покупателей, наш опыт управления крупными торговыми центрами показывает, что летний период для ТРЦ привычно является наименее активным. И вот как раз в Сочи эта ситуация будет исправлена за счёт притока туристов в жаркие месяцы. Таким образом, общая картина спроса должна оставаться ровной в течение всего года. Есть и ещё один основополагающий фактор: «МореМолл» — это мультифункциональный комплекс: под одной крышей здесь соберутся не только магазины, но и огромный центр развлечений, кинотеатр, более 30 ресторанов и кафе. Как правило, условия сезонности влияют в большей степени на сегмент рынка одежды. В то же время спрос на продукты питания, электронику, развлечения остаётся стабильным в течение всего года. Если вы посмотрите на список наших арендаторов, то увидите, что более половины из них предлагают товары и услуги, не связанные с фактором сезонности. Это крупные сетевые гипермаркеты «О´кей», «М.Видео», «Спортмастер», развлекательный центр Happylon и многозальный кинотеатр «Люксор».
— Получается, южный рынок мало чем отличается от других регионов. Или специфика всё-таки есть?
— Существенных отличий в особенностях управления и развития ТРЦ между Югом и центральной частью России нет. Однако, разумеется, у южан есть свои особые качества, которые мы не могли не учитывать. Например, жители Сочи предпочитают яркие краски и жизнерадостные марки, большинство из которых уже стали нашими арендаторами. С открытием «МореМолл» сюда придут известные fashion-ритейлеры: H&M, Zara, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius, Marks&Spencer, Reserved и другие.
— Но пока большинство сочинцев предпочитают ездить за покупками в другие города — в тот же Краснодар. Какую часть местного покупательского трафика вы планируете перетянуть в «МореМолл»?
— Действительно, по данным исследовательской группы Gfk, около 43 процентов жителей Сочи склонны ездить за покупками в Москву и Краснодар, в первую очередь за одеждой и предметами декоративного интерьера. На мой взгляд, этот поразительный факт связан именно с тем, что в Сочи пока нет достойной площадки, отвечающей запросам жителей, — как по товарному предложению, так и по уровню сервиса. И «МореМолл» как раз нацелен на удовлетворение существующего спроса в полном объёме. Как я говорила ранее, ещё на этапе формирования идеи проекта мы тщательно оцениваем уникальную локальную среду нашего ТРЦ, изучаем потребности населения, образ жизни, привычки. И наши исследования показывают, что основной поток посетителей торгово-развлекательного центра составят именно жители города и его близлежащих территорий: Адлера, Лазаревского, многочисленных мелких посёлков.
— Таким образом, появление «МореМолла» закроет сочинский рынок для других ТРЦ?
— Рынок ТРЦ вообще очень хорошо развит в Краснодарском крае, но уникальность Сочи в том, что город крайне мало насыщен качественными торговыми площадками. На сегодняшний день на одну тысячу населения олимпийской столицы приходится менее 150 квадратных метров торговой площади, а это один из самых низких показателей по России. При этом, несмотря на относительно небольшое постоянное население Сочи (в сравнении с городами-миллионниками), «МореМолл» не только на 100 процентов соответствует уровню столичных ТРЦ, но даже опережает их по некоторым позициям. Поэтому я думаю, что после открытия нашего центра городской спрос на дополнительные торговые точки будет удовлетворён надолго.
— А что скажете насчёт второй очереди краснодарской «Галереи»? Её запуск не вызывает опасений?
— Конечно, в отличие от Сочи, Краснодар характеризуется высоким уровнем предложения в сегменте торговых центров. Но «Галерею Краснодар» можно назвать суперуспешным для нас проектом во многом благодаря удачному расположению в самом центре города. В новом здании площадью 65 тысяч квадратных метров, соединённом пешеходным мостом с уже действующим комплексом, откроется ещё около 100 магазинов, среди которых будут крупные универмаги и ведущие fashion-якоря. Опасаться нечего: «Галерея» сегодня входит в тройку лидеров торгового сегмента Краснодара, и мы уверены, что после открытия второй очереди она станет безусловным лидером.
— Судя по нынешним темпам развития рынка, стихийные формы торговли, такие как вещевые рынки, в Сочи и Краснодаре скоро совсем исчезнут.
— Безусловно, появление крупных ТРЦ формата «МореМолла» поменяет устоявшийся на южном рынке уклад и повлияет на поведение потребителей. Я вижу в этом скорее плюсы, чем минусы. Современный покупатель всё больше стремится к комфорту; теперь, наравне с ценой и качеством товара, его интересует сервис. В этом отношении торгово-развлекательные центры могут в полной мере ответить на запросы аудитории.
— Каковы дальнейшие планы компании на юге России? Вы не планируете строить ТРЦ в Ставрополе или в Ростове-на-Дону?
— Если говорить о местном рынке, то до 2013 года мы будем плотно заниматься второй очередью «Краснодар-Сити». В дальнейшем компания «ТПС» планирует продолжать своё внедрение в города-столицы, города-миллионники; в этом плане, например, Ростов-на-Дону вполне отвечает нашим интересам.
