В середине 2012 г. компания Baon-Desam объявила о том, что до конца года она откроет шесть собственных и 20 франчайзинговых магазинов Baon. О том, удалось ли ритейлеру реализовать планы развития, с какими проблемами пришлось столкнуться во время расширения сети и по какой модели Baon предпочитал развиваться весь год, а по какой предпочтет в 2013 г., рассказывает Илья Ярошенко, владелец и генеральный директор компании.
Илья, удалось ли реализовать обещанный план открытий? И если да, то как?
План осуществляется на все 100%. В ноябре мы открываем собственный Baon в оренбургском ТЦ «Армада», в декабре — в подольском ТЦ «Галерея». Помимо развития собственной розничной сети компания активно открывает магазины на условиях франчайзинга. Отмечу, что это приоритетное направление для нас — при наличии заинтересованного партнера приоритет запуска Baon отдается франчайзи.
На 2012 г. поставленный план в 20 торговых точек осуществлен. Мы запустили магазины в таких городах как Уфа, Стерлитамак, Челябинск, Ижевск, Санкт-Петербург, Астрахань, Владивосток, Владимир, Минск, Красногорск, Москва, Обнинск, Хабаровск, Пенза, Сургут и др. Также в эти два месяца будут запущены четыре франчайзинговых магазина сети, сейчас все они на стадии ремонта помещения.
Мы изначально ставили для себя план запусков магазинов на весь год и далее контролировали его исполнение. В начале 2012 г. был разработан не только план, но и четкий график открытий по месяцам и по регионам. Наши менеджеры вели поиск площадок, понимая тайминг и учитывая время на подписание договора, проектирование, производство оборудования, ремонт, заказ товара и проч. По новым же торговым центрам, открытие которых планировалось не в текущем году, мы просто закладывали сроки по договору с запасом на возможные сдвиги сдачи ТЦ.
В каких городах и почему открывались?
В этом году мы открылись в Москве, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Ростове-на Дону и, как я уже сказал, Оренбурге и Подольске. То, где будет запущен следующий Baon, зависит только от предложения — если нас устраивает регион по уровню дохода населения и насыщенности торговыми центрами, а также сам торговый центр своим расположением, концепцией, площадью, арендной ставкой, мы соглашаемся на открытие. Словом, рассматриваем как Москву, так и регионы. Главное — предложение.
Кроме того, выходя в тот или иной торговый центр, мы прогнозируем уровень выручки в зависимости от ожидаемого трафика. Если наши ожидания от уровня дохода соответствуют той аренде, которую объявляет ТЦ, даже если она кажется достаточно высокой, тогда стоит открываться. Хотя бывают и «безумные» предложения, например, за $2 600 за кв.м/год в ТЦ местного масштаба за МКАД. Это же не «Мега», откуда такие цены?
Baon предпочитает развиваться в торговых центрах или в формате стрит-ритейла?
В основном, в торговых центрах, конечно, так как рынок диктует свое. Я имею ввиду тенденцию по смещению потока потребителей в сторону ТЦ, поход в который уже давно не просто шопинг, а времяпрепровождение, развлечение. Но при этом нельзя сказать, что стрит-ритейл умер, как говорили участники рынка несколько лет назад, когда начинался пик строительства торговых центров.
У вас есть несколько магазинов стрит-формата, не планируете на ниве популярности ТЦ их закрывать?
Да, есть, и все они успешно работают, и хотя мы ждали по ним падения, его не произошло. А ждали опять же по причине строительства новых ТЦ вокруг. Не произошло — из-за удобства расположения наших магазинов стрит-формата и привлекательности самого бренда для покупателей. К тому же в региональных городах стрит-ритейл все еще хорошо развит — в каждом городе есть пешеходные торговые улицы, на которых чаще всего работают наши франчайзинговые партнеры. Поэтому ответ – нет, закрытия не планируем.
Современного предложения на рынке торговой недвижимости вам хватает для развития?
Долгое время не появлялись новые и интересные торговые центры, так как после кризиса многие проекты были заморожены, а новые не проектировались. Сейчас же очень много предложений по открытиям в 2014-2015 г., но готовых площадок, которые могут начать работать в 2012 г., интересных по расположению и экономике, очень и очень мало.
Все дело в том, что в хороших по проходимости ТЦ свободных мест нет или надо вступать в тендер и перебивать ставку тех, у кого заканчивается договор, а это не всегда экономически обосновано. А в «мертвые» торговые центры мы, конечно, и сами не пойдем, хотя там и места предлагаются, и ставки низкие, ведь нам нужно открывать магазины не для количества, а для прибыли. Решать данную проблему можно только путем ежедневных переговоров с арендодателями, поиском нужного варианта.
Возможно, вы как-то могли бы оценить уровень ныне действующих торговых центров и адекватность арендных ставок на рынке?
Сейчас на рынке представлено много разных торговых центров. Есть весьма успешные ТЦ, которые даже при высоких ставках рентабельны. Есть достаточно средние, но стабильные торговые центры. Уровень выручки в них не очень высок, но при этом они чувствуют себя вполне уверено. Если в таких торговых центрах выручка хоть и средняя, но она обеспечивает нормальный уровень экономики и оборачиваемости, то в них можно работать.
Ну, а есть торговые центры, которые находятся в упадке и в принципе ничего не делают для того, чтобы ситуацию исправить. С владельцами таких объектов мы бьёмся, пытаемся им объяснить, что их задача – приводить людей в торговый центр, а наша – удовлетворить их потребности, качественно обслужить.
Ваша задача касается всех арендаторов. Устраивает ли в большинстве случаев уровень соседей по ТЦ, которые должны привлекать покупательские потоки?
Все зависит от конкретного ТЦ. Где-то все отлично – и якоря интересные, и набор остальных арендаторов приличный. А где-то все очень странно – ни нормального якоря, ни рассадки.
Но вы все равно там остаетесь. Почему?
Потому что смотрим по существующим торговым центрам на экономику магазина. Если выручки соответствуют арендным ставкам, то можно и простить не очень внятное позиционирование ТЦ. Тем более, бывает, что со временем соседи меняются и в ТЦ с хорошей проходимостью приходят хорошие соседи… Плюс все сильнее набирает обороты тренд ротации арендаторов владельцами ТЦ разного калибра для очистки площади под крупные европейские бренды или известные российские.
Напоследок – какие тенденции в торговой недвижимости заметили в 2012 г. и ожидаете в 2013 г.?
Тенденция явная на смещение пика строительства новых ТЦ в регионы, так как в Москве и Петербурге строится не так много новых объектов. Стоимость земли и невозможность организовать транспортные развязки, скорее всего, и дальше продолжат диктовать уход девелоперов в регионы. Это рождает вторую тенденцию – рост уровня ставок. Так как в Москве становится все меньше предложений по торговым площадям, а желание ритейлеров развиваться за последний год только укрепилось, арендодатели будут только повышать аренду.
* Более подробно о развитии своих компаний и взаимоотношениях с арендодателями Илья Ярошенко и другие топ-менеджеры от розницы расскажут на "Retailer Congress 2012. Торговая недвижимость" 5 декабря 2012 г. в Lotte Hotel Moscow
Справка
На ноябрь 2012 г. ГК Baon-Desam управляет 49 собственными магазинами и 70 франчайзинговыми. До конца года ритейлер откроет еще два собственных и сетвре франчайзинговых Baon. В 2013 г. планируется открытие не менее 35 магазинов (10 собственных и 25 франчайзинговых).
Оборот ГК Baon-Desam в 2012 г. составит 2,5 млрд руб.
