Сергей Щербаков, директор по развитию и реформатированию сети магазинов цифровой техники и мобильной электроники «Белый Ветер Цифровой», спикер открытой дискуссии «Ритейлеры: отчеты по развитию 2011, планы 2012» о трех основных проблемах рынка торговой недвижимости в России.
«За последний год арендные ставки как в торговых центрах, так и в стрит-ритейле однозначно выросли. В некоторых локациях они даже вернулись на докризисный уровень. Сейчас в популярных московских и не только московских ТРЦ с высокой посещаемостью вакантные площадки малого формата (до 200 кв.м.) практически отсутствуют. Много арендаторов находятся в «листах ожиданий». В цифровом ритейле, особенно в сотовом сегменте, ставки с начала года довольно серьезно выросли из-за «войны» «Связного» и «Евросети».
Для многих особенно успешных арендодателей «кризис» уже закончился, поскольку спрос значительно превысил предложение. Кроме того, стремление многих зарубежных брендов выйти в Россию дало направление новому тренду — ритейлеры решают сокращать количество магазинов в США и Западной Европе и наращивать объемы бизнеса или начинать мощную экспансию в развивающихся странах, в том числе и России (GAP, например).
Некоторые торговые марки решают вести бизнес и, соответственно, экспансию в РФ самостоятельно, избавляясь от услуг франчайзи. Кроме того, цифровые ритейлеры запускают новые проекты конкурирующих форматов: «Связной-Маркет», «Большая Евросеть».
При поиске площадей для магазинов нашей компании мы выделяем три ключевые проблемы.
Первая касается соответствия арендной ставки уровню локации помещения. Новый виток посткризисного развития национальных и зарубежных игроков сформировал дефицит привлекательных (с высокой проходимостью) площадей. Мы знаем, что эта проблема решается серьезным дифференцированием ставок в зависимости от места локации, но, к сожалению, этого не хотят понимать арендодатели, считающие, что отличие арендных ставок в несколько процентов достаточно для компенсации отличия трафика этих же локаций в несколько раз. Поэтому каждый раз нам приходится доносить до сознания арендодателя, что арендатор платит не за квадратный метр напольного покрытия, а за внешний трафик предлагаемого помещения (коридорный трафик).
Вторая проблема — однобокая, если можно так выразится, позиция девелоперов/арендодателей в отношении подходов начисления арендной платы. Большая часть арендодателей не желает понимать, а самое главное, учитывать при наполнении своего комплекса, что модель бизнеса в разных сегментах ритейла разная. Это означает, что компании, работающие в рознице, имеют различную структуру доходов и рентабельность и, как следствие, не могут одинаково успешно выдерживать общий принцип начисления арендных платежей.
Арендодатель, к сожалению, и по сей день меряет успешность своего ТЦ исключительно размером сегодняшнего дохода с квадратного метра, не обращая внимание на концепт и имидж арендатора. А это, на мой взгляд, стратегия, нацеленная на извлечение лишь краткосрочной выгоды. Если ничего не делать с подобным подходом, то вскоре российские центры торговли превратятся в современные галереи одежды, обуви и аксессуаров.
Третья проблема, с которой мы постоянно боремся, — эксклюзивные условия якорных арендаторов. Ни для кого ни секрет, что в российской практике эксклюзивные условия размещения крупных арендаторов в ТРЦ стало правилом. Причем критерии ограничения уже дошли до четкого указания торговых марок, запрещенных к размещению в ТЦ. Конечно, эта практика нарушает законодательство, поэтому подобные соглашения между якорным арендатором и арендодателем подписываются «в стол». Менее радикальные способы ограничения прописываются непосредственно в договорах аренды — это: и площадь, и этаж размещения, и ассортимент. В результате, «эксклюзив» якорей остается самым мощным сдерживающим фактором развития нашей сети.
На «Retailer Congress 2011. Торговая недвижимость» хотелось бы получить от экспертов оценку ситуации на рынке недвижимости, а также узнать наметившиеся тенденции от других его участников. Среди вопросов, которые хочется обсудить, как раз те, о которых я говорил вначале — соответствие ставок качеству локаций, что для девелопера первостепенно — доходы сегодня или доходы завтра, готовность девелопера использовать нестандартные методы партнерства с арендатором».
ВНИМАНИЕ! Издательский дом Retailer готовит рейтинг «ТОП-50 владельцев торговой недвижимости 2011», который будет опубликован в журнале «Retailer magazine. Владельцам и топ-менеджерам №4(23)» и представлен 2 декабря на «Retailer congress 2011. Торговая недвижимость» в Moscow Monarch Centre Hotel RENEISSANCE. Кульминацией «переписи» станет церемония награждения.
*Подробнее о «Retailer Congress 2011. Торговая недвижимость» и возможностях участия в мероприятии на сайте 2dec.retailer.ru.
