Драйвером роста рынка коммерческой недвижимости в минувшем году неожиданно стала торговая недвижимость, доля которой в Санкт-Петербурге достигла 80-90% в общем объеме сделок. Другим важным трендом аналитики считают приток на этот рынок иностранных инвестиций.
В 2011 году в России объем инвестиций в различных сегментах коммерческой недвижимости превысил показатели прежних лет и достиг $8,5 млрд, в 1,7 раза обогнав итоги 2010 года ($4,8 млрд). Для сравнения: в лучшем до начала кризиса 2008 году инвесторы вложили в российскую коммерческую недвижимость всего $5,1 млрд. "Рост связан как с хорошими макроэкономическими показателями в стране, так и с тем, что ставки капитализации на объекты коммерческой недвижимости как в Москве, так и в Петербурге позволяли получать большую по сравнению с европейскими рынками премию", – отмечает директор филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Розов.
Впереди страны
"На наш взгляд, такое оживление вызвано тремя факторами. Это, прежде всего, эффект отложенного спроса, когда в течение двух последних лет инвесторы не отличались активностью, а интересные проекты появлялись. Кроме того, в 2011 году на рынок вышли новые игроки. И третья причина – сложная и нестабильная экономическая ситуация во всем мире, которая заставляет инвесторов выводить капиталы с фондового рынка и вкладывать деньги в реальный сектор – в недвижимость", – согласен с выводами коллег Владимир Сергунин, директор департамента инвестиций Colliers International в Санкт-Петербурге. За последний год, напоминает он, индекс РТС показал падение на 21%, в то время как объекты коммерческой недвижимости выросли в цене на 10-15%. Таким образом, разница в доходности составила не менее 30%.
Рынок Санкт-Петербурга рос быстрее, чем в других российских регионах. Более того, для Петербурга минувший год, с точки зрения активности инвесторов, оказался самым урожайным за последние 20 лет. "На наш взгляд, такой интерес инвесторов именно к петербургским проектам связан с тем, что в его главном сопернике – Москве, во-первых, очень высока конкуренция между инвесторами, во-вторых, Петербург – это российское "окно в Европу". Иностранные инвесторы здесь – это, в основном, представители скандинавских и северных европейских стран, расположенных не так далеко отсюда, и им понятен инвестиционный климат Петербурга", – комментирует Владимир Сергунин.
При условии, что все сделки, находящиеся в стадии маркетинга, будут закрыты, объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга по итогам 2011 года составит порядка $2 млрд, утверждают специалисты Jones Lang LaSalle.
Драйвер роста
Главный тренд уходящего года – опережающий рост вложений в торговую недвижимость.
"Инвестиции в офисный и торговый сегмент составили по стране примерно по 40% в каждый, это необычно, поскольку как правило превалируют офисные инвестиции", – отмечает Андрей Розов. В Санкт-Петербурге вложения в торговую недвижимость достигли беспрецедентного объема. Colliers International в своем отчете называет следующие цифры: 78% осуществленных на петербургском рынке недвижимости сделок приходится на долю торговой и всего 7% – на долю офисной недвижимости. Если пересчитывать по иной методике, сообщили в Lang LaSalle, доля торговой недвижимости в объеме петербургских инвестиций увеличивается до 90%.
Спрос на торговую недвижимость наблюдался в течение всего года. Подтверждением тому служат совершенные в 2011 году крупные сделки. Так, компания "Старт", управляющая одноименной сетью гипермаркетов для дома и ремонта, приобрела у холдинга "Адамант" сеть магазинов "Домовой". Инвестиционный фонд Jensen Group купил универмаг "Невский Пассаж" на Невском проспекте, 48 (общей площадью 21 тыс. кв. м, сумма сделки оценивается в $80 млн).
Крупнейшая сделка года в этом сегменте также совершена в городе на Неве. Предприниматель Андрей Рогачев продал компанию "Макромир", созданную для строительства торговых центров. Покупателем стала управляющая компания Fort Group. Сделка, закрытая в марте, оценивается разными источниками в $650 млн – $1 млрд. Новому владельцу перешли пять действующих комплексов ("Французский бульвар", "Родео Драйв", "Фиолент", "Феличита", "Сити Молл") общей площадью 275 тыс. кв. м и замороженный проект ТЦ "Долгоозерный".
Иностранцы в России
Особенно обнадеживающим трендом является увеличение инвестиций со стороны иностранных инвесторов. Так, в 2011 году, по данным Jones Lang LaSalle, они участвовали в 44% российских сделок на рынке недвижимости (в 2010 году только в 14%). В Санкт-Петербурге соотношение российских и зарубежных вложений по итогам минувшего года будет примерно "фифти-фифти".
Главная причина усиления внимания "извне" к российскому рынку в том, что динамика восстановления стоимости активов и темпы роста здесь были выше, чем на многих западных рынках. "Российские объекты приносят в два раза больше дохода в год, нежели, например, европейские. Среднее соотношение доходности таково: 4-6% – иностранные объекты, 12% – российские. Хотя, конечно, и риски здесь тоже гораздо выше", – поясняет Владимир Сергунин.
Как показал прошедший год, наибольшей популярностью у иностранных инвесторов пользовались торговый и офисный секторы. Два самых активных иностранных инвестора – это уже упомянутая компания Jensen Group, купившая "Невский Пассаж", и Morgan Stanley, которая приобрела торговый центр "Галерея".
Русские идут
Второй тренд 2011 года – оживление интереса российских инвесторов к западной коммерческой недвижимости. "Это не ново для России. После кризиса 2008 года был период, когда на западных рынках сложилась благоприятная конъюнктура, например, падение стоимости активов в Лондоне. Тогда также наблюдался интерес со стороны российских инвесторов к коммерческой недвижимости Европы", – отмечает Андрей Розов.
Инвесторы из России и стран СНГ за последние три года стали одними из ведущих зарубежных игроков на рынке транзакций с гостиничной недвижимостью Европы, подтверждают специалисты Gordon Rock. Россияне и их бывшие соотечественники, наряду с фондами, институциональными и частными инвесторами из Америки, Ближнего Востока, Китая и Индии, вошли в пятерку основных зарубежных инвесторов, совершающих сделки по покупке отелей в Европе. Как отмечает президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, порядка 80% инвесторов из России и стран СНГ – это те, кто рассматривает приобретение зарубежного бизнеса как средство диверсификации капвложений. Иными словами, такие инвесторы не планируют уезжать из страны, не планируют продавать свой отечественный бизнес.
"Основная причина перетекания капитала на Запад – это политическая нестабильность в России, связанная с выборами на всех уровнях власти. Она вызывает у российских инвесторов желание диверсифицировать риски", – считает Владимир Сергунин. Однако Андрей Розов полагает, что зарубежная недвижимость, помимо надежности вложений, может дать сопоставимую с российской доходность. К примеру, в Германии можно приобрести бизнес-центр, который будет обеспечивать 7% годовой доходности на вложенные средства против 9-11% в России. Но при этом у нас ставки по банковским кредитам держатся на уровне 12%, тогда как на Западе можно занять средства под 4-5% годовых. Таким образом, точно выбранный в других странах проект может обеспечить лучшую доходность, чем среднестатистический российский.
Другая проблема российского рынка, заставляющая наших инвесторов смотреть на Запад, – дефицит недорогих объектов, интересных для инвесторов. Наибольшая теснота в сегменте до $5 млн. В Европе и США, напротив, подобные "малобюджетные" предложения не редкость. По данным Gordon Rock, в бюджете до $2,5 млн наибольший интерес со стороны россиян наблюдается к мини-отелям в Болгарии, Чехии, Черногории, Турции, Германии. От $2,5 до $10 млн очевиден интерес к покупке мини-отелей и отелей в Чехии, Австрии, Германии, Испании. Среди петербургских бизнесменов, по оценке экспертов Colliers International, наибольшим спросом пользуются соседняя Финляндия, а также Германия и США, и, конечно, курортные – Кипр, Испания, Италия, Франция.
Осторожный прогноз
Как подчеркивают аналитики, общая стратегия момента – выжидание. И российские, и западные инвесторы сейчас предпочитают не принимать долгосрочных решений, исходя из нестабильности макроэкономической и политической ситуации в стране и в мире. Потому прогнозы на 2012 год эксперты делают крайне осторожно.
"В наступившем году следует ожидать снижения темпов роста объема инвестиций – такого объема, как в 2011 году, не будет. Связано это с тем, что на рынке уже не будет достаточной ликвидности заемного капитала – его станет сложнее привлекать. И эта тенденция будет наблюдаться по крайней мере в первой половине 2012 года", – полагает Андрей Розов. Владимир Сергунин настроен более оптимистично. "Активность инвесторов сохранится в сфере жилищного девелопмента и активов, обладающих стабильным денежным потоком, – это действующие бизнес-центры, имеющие выгодное местоположение, а также торговые центры с успешной и востребованной концепцией", – уверен он.
Интерес со стороны иностранных инвесторов сохранится, но будет меньше, чем в 2011 году, поскольку из-за волатильности на финансовых рынках Европы и Америки они будут стараться вкладывать средства "ближе к дому". В 2012 году, отмечает Розов, привлекательными для покупателей, по мнению экспертов, останутся объекты в Москве и Санкт-Петербурге с инвестициями в пределах $30-40 млн, с защищенными финансовыми потоками.
