Кадастровая стоимость недвижимости становится все более популярным предметом споров. Несмотря на негативные прогнозы о том, что передача дел судам общей юрисдикции приведет к росту числа отказов, иски владельцев в большинстве случаев удовлетворяются. Однако процент снижения кадастровой стоимости в результате оспаривания по сравнению с 2014 годом падает. Реализация идеи Минэкономики о передаче проведения оценки от частных структур бюджетным учреждениям, опасаются юристы, только ухудшит ситуацию.
С 2016 года не только организациям, но и гражданам России придется платить налоги на недвижимость исходя не из оценки БТИ, как раньше, а в процентах от стоимости по итогам государственной кадастровой оценки (ГКО). Уже в 2015 году систему ввели в 28 регионах, включая Подмосковье. Пока сумма налога относительно невелика — например, в Москве ставка составляет 0,1% за квартиру стоимостью до 10 млн руб. Но к 2020 году в столице речь пойдет уже об 1% от стоимости недвижимости. А для объектов дороже 300 млн руб. закон позволяет доводить ставку до 2%.
В этом году Москва рассчитывает собрать с граждан 7 млрд руб., Мособласть — 4,7 млрд руб. Но в отношении юридических лиц речь только в столице идет уже о суммах около 100 млрд руб. в год. В связи с этим число дел об оспаривании кадастровой стоимости с требованием установить ее в размере рыночной быстро растет. Статистика Росреестра по кадастровым спорам за 2015 год показывает, что результаты ГКО по-прежнему часто выше рыночных оценок. На заседании президиума совета законодателей при Совете федерации 16 февраля глава последнего Валентина Матвиенко признавала факт "огромного роста" жалоб на госоценку: "Ряд проблем уже четко проявляется. И самая, на мой взгляд, главная — непрозрачность и субъективность определения кадастровой стоимости объекта".
Снежный ком споров
Общее число обращений за оспариванием кадастровой стоимости в 2015 году выросло на 20,7%, до 38,9 тыс. В основном это произошло за счет комиссий при Росреестре — туда поступило почти вдвое больше заявлений (31,3 тыс.), чем в 2014 году, тогда как число обращений в суды почти вдвое снизилось, составив лишь 7,6 тыс. Популярность комиссий объясняется тем, что в июле 2014 года досудебный порядок разрешения кадастровых споров через них стал обязательным для юридических лиц. По словам руководителя судебно-претензионного отдела юридической фирмы "Авелан" Евгения Зварина, раньше бизнес предпочитал обращаться сразу в суд. Сейчас, добавляет партнер адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Елена Гаврилина, комиссии стали выносить больше положительных решений по пересмотру кадастровой стоимости. Партнер КА "Юков и партнеры" Марина Краснобаева уточняет, что в основном на этой стадии отсеиваются "очевидные случаи завышения кадастровой стоимости — из-за ошибок или неверной информации об объектах".
Тем же летом 2014 года рассмотрение кадастровых споров было передано из арбитражных судов в ведение судов общей юрисдикции (СОЮ). Тогда юристы опасались, что это может снизить шансы на пересмотр кадастровой стоимости. СОЮ рассматривали кадастровые споры по правилам Гражданского процессуального кодекса (ГПК) вплоть до осени 2015 года, когда правила процесса изменились. В связи с этим Росреестр вел отдельную статистику по спорам до этого момента и после. Так, с января по сентябрь 2015 года СОЮ в рамках гражданского судопроизводства удовлетворили 61% исков, отказали в 19% случаях (20% еще не рассмотрено). Основную часть (93,5%) составляют требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Для сравнения, в 2013 году выигрышей было 66,5% (в арбитражных судах), а в 2014 году побед в судах стало 71% (арбитражные суды и СОЮ примерно пополам).
Таким образом, на первый взгляд передача дел в СОЮ не привела к существенному изменению ситуации. Однако она сильно отличается в разных регионах, и в ряде из них, в том числе в Москве, в 2015 году преобладала отказная судебная практика. По подсчетам юрфирмы "Авелан", Мосгорсуд в прошлом году рассмотрел 132 дела по правилам ГПК, удовлетворив лишь 15%, в остальных 85% истцы получили отказ. "Из решений Мосгорсуда видно, что по Москве стоимость завышается в среднем на 30-40%, но есть земельные участки, по которым разница в несколько раз",— отмечает Евгений Зварин.
Однако статистика за последний квартал 2015 года, когда в силу вступил Кодекс административного судопроизводства (КАС), подчинивший своей процедуре и кадастровые споры, оставляет владельцам недвижимости надежду. По данным Росреестра, по правилам КАС суды рассмотрели 1892 иска (в 96% случаев об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной), из них удовлетворили 22%, а отказали в 4% случаев (остальные еще не рассмотрены). Таким образом, из уже вынесенных решений в 84% случаев иски были удовлетворены. Новой тенденции поддался и Мосгорсуд. По данным фирмы "Авелан", с октября по декабрь 2015 года столичным судом по КАС рассмотрено 114 кадастровых споров и не вынесено ни одного отказа (в 20 случаях иски удовлетворены частично, в 94 — полностью).
Победа по формальным признакам
Причины удовлетворения судами большинства исков владельцев недвижимости юристы объясняют по-разному. "По сути, государство переложило бремя определения "действительной" кадастровой стоимости объектов недвижимости на плечи граждан и организаций, а суды, прекрасно понимая ситуацию, стараются войти в их положение",— говорит Елена Гаврилина. Другие полагают, что это связано с многочисленными ошибками при проведении ГКО в 2013-2014 годах (именно эти результаты оспаривались в 2015 году). "Тогда цена недвижимости завышалась очень часто, было много ошибок — и технического плана, и непосредственно ошибок в оценке",— отмечает Марина Краснобаева. Елена Гаврилина добавляет, что по ряду объектов госоценка проводилась уже не в первый раз и на ней отразились результаты предыдущего оспаривания, то есть кадастровая стоимость уже не была настолько завышена.
Важную роль для практики сыграл Верховный суд РФ (ВС), утвердивший 30 июня 2015 года постановление пленума об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Документ, в частности, закрепил право судов назначить экспертизу рыночной стоимости при недостатках представленного отчета оценщика и право установить иную кадастровую стоимость, нежели требует истец. Повлиял на ситуацию и КАС. Адвокат АБ "S&K Вертикаль" Евгений Неустроев отмечает, что в КАС закреплено обязательное участие в процессах профессиональных юристов. "Кадастровые споры являются достаточно сложными, поэтому простому гражданину было очень трудно разобраться самому",— поясняет юрист. "Но это может повлечь и дополнительные сложности,— уточняет Елена Гаврилина.— По кадастровым делам часто в качестве представителей выступали лица без юридического образования — например, экономисты, оценщики. Теперь их процессуальный статус нужно будет определять иначе".
В целом же юристы скептически оценивают реальность побед владельцев недвижимости. Партнер Goltsblat BLP Рустам Курмаев называет тезис о том, что государство чаще проигрывает, не совсем верным. "Увеличилось число побед, не приносящих заявителям существенной экономической выгоды",— поясняет юрист. Он отмечает, что результаты назначенной судом экспертизы далеко не всегда соответствуют ожиданиям владельцев недвижимости. "Такие эксперты играют на стороне государства,— полагает Рустам Курмаев.— В итоге заявитель получает формальную победу, поскольку эксперт хотя и определяет рыночную стоимость ниже, чем кадастровую, но незначительно".
Показательным примером может служить дело ОАО РЖД, требовавшего снижения стоимости земли в Казани с 240,2 млн до 145,4 млн руб. Верховный суд Татарстана признал недостоверным отчет оценщика, представленный ОАО РЖД, утвердив итоги судебной экспертизы, по которой рыночная стоимость почти до копейки совпала с результатами госоценки (240,1 млн руб.). Но ВС РФ в сентябре 2015 года удовлетворил жалобу компании, указав, что экспертиза истца соответствовала закону, а для назначения судом новой оценки не было оснований.
Практика ВС, административная коллегия которого рассматривает кадастровые споры в качестве апелляционной инстанции, вообще в основном складывается в пользу владельцев недвижимости. Так, с сентября по декабрь 2015 года, по данным "Консультант+", коллегия рассмотрела 246 кадастровых споров. Из них всего в 15 случаях в исках было отказано, а 215 решений вынесены в пользу владельцев недвижимости (остальные дела прекращены, направлены на новое рассмотрение и так далее). Но и здесь не всегда можно говорить о полноценных победах. Например, иск ТГК-9 об оспаривании решения комиссии, отказавшейся пересмотреть стоимость земель в Перми, был удовлетворен, но ВС обязал комиссию повторно рассмотреть дело, то есть пересмотра кадастровой стоимости компания пока так и не добилась.
Основные причины проигрыша владельцев в ВС — неправильная дата определения рыночной стоимости объектов или нежелание истцов соглашаться на судебную экспертизу. Так, в октябре 2015 года ВС отклонил иск ЗАО "Интер РАО — Электрогенерация" по 48 участкам в Бурятии из-за несовпадения даты внесения сведений в кадастр с датой в отчете о рыночной оценке. Одна из причин поддержки судами результатов ГКО, по мнению адвоката АБ "S&K Вертикаль" Евгения Неустроева, "в повышении собираемости налогов — как с населения, так и с бизнеса", то есть суд выступает "инструментом власти в решении задачи пополнения бюджета". Вероятно, именно на такой подход судов и рассчитывают госорганы. Например, правительство Ростовской области в споре с гражданином Луговым А. Д. возражало против установления кадастровой стоимости земельного участка на уровне рыночной, поскольку это "приведет к сокращению налоговых поступлений в бюджет". Впрочем, ВС такие доводы не убедили — 9 сентября госоргану было отказано.
Тот факт, что победы владельцев недвижимости становятся все более формальными, подтверждает и статистика Росреестра. Если в 2014 году в результате удовлетворения исков налоговая база (общая оспариваемая кадастровая стоимость) упала на 73%, до 382 млрд руб., то по итогам января—сентября 2015 года — лишь на 40%, до 364 млрд руб. По решениям от октября—декабря снижение составило 71,4%, но делать выводы тут преждевременно, так как три четверти исков еще не рассмотрено. Неохотно снижают кадастровую стоимость и комиссии при Росреестре — на 32,3% в 2014 году и на 26,8% — в 2015 году.
От бюджета бюджету
Дополнительно осложнить ситуацию вокруг споров о кадастровой оценке может прошлогодняя идея передать ее бюджетным учреждениям, поддержанная премьером Дмитрием Медведевым. В августе на встрече с активом "Единой России" в Краснодаре он заявил, что оценщики должны быть "не проходимцы какие-то, а реально подготовленные специалисты, которые несут ответственность за те решения, которые принимают". Буквально на следующий день Минэкономики опубликовало законопроект "О государственной кадастровой оценке". Документ предполагает полное отстранение частных оценщиков от ГКО, которая будет проводиться исключительно государственными бюджетными учреждениями, подконтрольными администрациям регионов. В декабре проект внесли в правительство. По словам источников "Коммерсанта", Госдума может рассмотреть его уже весной, чтобы новый закон вступил в силу с 2018 года.
Юристы сомневаются в эффективности подобной реформы. Евгений Неустроев считает, что в случае передачи функций по ГКО от частных оценщиков государственным риски завышения кадастровой стоимости значительно возрастут: "Это все равно что иметь своего аффилированного оценщика. Кто бы что ни говорил, но влияние со стороны госорганов будет огромным". С этим согласна Марина Краснобаева, крайне отрицательно оценивающая идею Минэкономики: "Данная сфера не требует вмешательства государства. Иначе получается, что фактически устанавливать кадастровую стоимость будут чиновники и проверять правильность ее установления — тоже чиновники". Это мнение базируется в том числе на опыте юриста по оспариванию кадастровой стоимости в комиссиях при Росреестре, куда входят чиновники. Евгений Зварин считает, что ГКО нужно передать Ростехинвентаризации, на основании данных которой вносится актуальная информация в реестр. Кроме того, по его мнению, проблемы для оценщиков создает устаревшая и недостоверная информация об объектах, содержащаяся в реестре, которую необходимо актуализировать. Рустам Курмаев полагает, что риск завышения кадастровой стоимости останется примерно на том же уровне, что и сейчас: "На практике всем известно, что заказчик работ имеет определенные деловые связи с исполнителем работ, поэтому частные оценщики уже так или иначе ангажированы".
Игорь Васильев, руководитель Росреестра: "Чтобы оценочная деятельность следовала принципам арифметики, а не астрологии"
— Как вы оцениваете итоги рассмотрения кадастровых споров в 2015 году? Ситуация меняется больше в пользу госорганов и бюджета или же в сторону частных владельцев недвижимости?
— Я считаю, что вообще неправильно противопоставлять пользу госорганов и пользу владельцев недвижимости. По крайней мере, в комиссиях при Росреестре и в судах, рассматривающих споры о кадастровой стоимости, такой дилеммы нет. Они выносят решение, руководствуясь не представлениями о чьей-то "пользе", а объективными характеристиками того или иного объекта. Понимаете, это среди оценщиков, которые устанавливают стоимость, возможно, есть те, кто ориентируется на интересы правообладателя или заказчика оценки, а комиссии не должны быть пристрастны. Они действуют как часовой механизм, стрелки которого в определенный час всегда будут в нужном положении.
И мне кажется неправильным смешивать вопрос установления кадастровой стоимости с вопросом налогообложения. Задача оценки — дать объективную основу для исчисления налогов, то есть определить, что собой представляет собственность. Но какими должны быть сами налоги и как их собирать — это к определению оценки не относится. Это совершенно разные вещи, их надо разделять.
— В комиссии при Росреестре за прошлый год поступило в два раза больше жалоб, чем в 2014 году, а исков в суды, наоборот, почти в два раза меньше. Почему так происходит?
— Нужно обратить внимание на два факта. По закону юрлица обязаны сначала подать заявление в комиссию при Росреестре, и уже в случае отказа они могут обращаться в суд. Это объясняет, почему в комиссиях в принципе больше рассматривается споров — собственник удовлетворяется ее решением, после чего в суд ему обращаться уже незачем. А вот физлица могут выбирать, как оспаривать стоимость,— в комиссии или судебным порядком. И в этой возможности выбора кроется одно из объяснений, почему в прошлом году в комиссии стали обращаться в два раза чаще, чем в суды.
— Чем еще объясняется рост обращений в комиссии?
— Какие ожидания у владельца недвижимости, когда он обращается с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости? Во-первых, оперативное рассмотрение его вопроса и, во-вторых, справедливое решение, основанное на профессиональном заключении. Срок рассмотрения заявления в комиссиях не превышает 30 дней — то есть гораздо быстрее, чем обычно требуется для решения вопроса через суд. И в комиссиях при Росреестре заявления рассматриваются несколькими экспертами. В их состав входят не только представители нашего ведомства, но и эксперты от местных органов власти и от оценщиков. Решение принимается коллегиально. Полагаю, что эти факторы влияют на предпочтения собственников.
— Как сильно комиссия при Росреестре может снизить кадастровую стоимость?
— Размер, на который снижается кадастровая стоимость, не зависит от желания членов комиссии или суда. Механизм оспаривания следующий: собственник заказывает независимую оценку своей недвижимости (она называется рыночной) и на основании такой оценки оспаривает кадастровую стоимость. Насколько рыночная стоимость окажется меньше кадастровой, определяется в ходе такой независимой оценки. Комиссии или суд проверяют, все ли верно в представленных документах и как выполнялась оценка. То есть они следят, чтобы строго выполнялся закон и не было злоупотреблений. Кстати, рыночная стоимость вовсе не обязательно должна быть ниже кадастровой. Могут быть случаи, когда независимая оценка покажет, что недвижимость недооценили.
— Но судя по тому, что число кадастровых споров не уменьшается, а только растет, результаты госоценки во многих случаях все же превышают рыночную стоимость…
— Рост числа заявлений о пересмотре кадастровой стоимости объяснить нетрудно: с 2015 года в ряде регионов стали исчислять налог на недвижимость для физлиц исходя из кадастровой стоимости. Многие собственники задумались, возможно, даже впервые, какова кадастровая стоимость их квартиры, дома или участка. С другой стороны, благодаря работе комиссий при Росреестре оспаривание — вполне доступная и понятная процедура. Однако первопричину следует искать в другом. Нам следует обратить внимание на существующую сегодня систему определения кадастровой стоимости, которая, по моему мнению, несовершенна.
— В чем ее недостатки?
— Во-первых, отсутствует единая методика, и каждый оценщик, которого нанимают региональные органы власти, разрабатывает собственные критерии и руководствуется ими. Возникает вопрос также о качестве проведения оценки из-за ее коммерциализации. Положение таково, что за выполнение государственного заказа оценщики получают плату, а работы по проведению оценки предполагают расходы. Необходимо утвердить единую методику, понятную и учитывающую лучший опыт в оценочной деятельности. Мы хотим, чтобы оценочная деятельность следовала принципам арифметики, а не астрологии. Кроме того, мы поддерживаем законодательные инициативы о передаче определения кадастровой стоимости государственным учреждениям.
— Вы считаете, что такая оценка будет более объективна и приближена к рыночной?
— Проект закона предполагает, что кадастровая оценка станет по-настоящему государственной. Какие я вижу здесь плюсы. Во-первых, повысится контроль за результатами работы, возрастет ответственность оценщиков, исчезнет излишняя коммерциализация. Во-вторых, бюджетные учреждения будут заниматься уточнением технических и прочих характеристик объектов недвижимости на постоянной основе, их взаимодействие с местными органами власти будет системным. Это также должно положительно повлиять на качество оценки. В-третьих, будет обеспечено единство в подходах, а значит, выявить возможные ошибки будет легко. На мой взгляд, это оптимальный путь к тому, чтобы защитить интересы правообладателей и навести порядок в формировании базы налогообложения.
