В этом году на московский рынок выйдут несколько знаковых торговых центров, которые увеличат объем предложения площадей на 400-600 тысяч кв. метров. Впрочем, больше половины заявленных объектов так и не будут построены ни в этом, ни в следующем годах, а эра крупных форматов подходит к концу. "БН.ру" разобрался, какие открытия и разочарования ждут рынок торговой недвижимости Москвы, и стоит ли пробуждающимся ото сна ритейлерам опасаться дефицита торговых площадей в обозримой перспективе.
До начала финансового кризиса московский рынок торговой недвижимости манил инвесторов высокой доходностью и низкими рисками. Недаром любой торговый центр, построенный в столице, мгновенно находил как арендаторов, так и своих покупателей. Времена изменились, и востребованность того или иного объекта стала зависеть в первую очередь от его качества, удачно выбранного месторасположения и грамотной концепции. А тут еще и банкиры посадили девелоперов и ритейлеров на финансовую диету, вследствие чего первые лишились возможности завершать свои проекты в срок, а вторые – возможности открывать новые магазины. В итоге большая часть торговых центров, открытие которых было запланировано на 2009 год, было отложено на 2010 год, а то и более поздние сроки.
Среди запланированных к открытию в 2010 году торговых центров большая часть – это объекты, которые должны были открыться в 2009 году. Но и их достраивать девелоперы не торопятся, перекладывая сроки запуска на более поздние сроки. Проекты же на начальных стадиях строительства и вовсе заморожены. В связи с этим на рынке торговой недвижимости заговорили о якобы неминуемом дефиците торговых площадей, который ощутит рынок уже в ближайшем будущем.
Построились
По расчетам специалистов, изначально ко вводу в 2010 году было заявлено более 1 млн кв. м торговой недвижимости. Речь шла как о проектах, начатых в 2007-08 годах, так и о тех, которые должны были стартовать в 2009. Но финансовый кризис внес в планы девелоперов свои коррективы. В итоге некоторые перспективные проекты так и не были начаты. К примеру, в 2010 году должны были уже открыться такие торговые центры как River Mall, ТЦ на площади Павелецкого вокзала, комплекс "Тверская застава" и ряд других. Зато на 2010 год было перенесено открытие целого ряда проектов, которые должны были открыться в 2009 году. Теперь девелоперы этих проектов обещают запустить их в году нынешнем.
"С 2009 на 2010 г. перенесено открытие таких значимых торговых проектов как "Вегас", Mall of Russia, "Вива" в то время как, например, ТЦ "Ключевой" и "Маркос" должны были быть введены еще в 2008-м", – напоминает директор департамента консалтинга NAI Becar Маргарита Трофимова.
Таким образом, номинально запланированные на 2010 год объемы ввода торговой недвижимости почти не изменились. По подсчетам аналитиков компании Cushman & Wakefield, на конец 2010 года в Москве запланировано к открытию около 600 тыс. кв. м качественных торговых площадей, однако исключать перенос сроков открытия части этих объектов нельзя. Генеральный директор компании Art Properties Наталия Орешина подсчитала, что реально в эксплуатацию в Москве будет введено 300-350 тыс. кв. м, а остальные проекты будут перенесены на следующий год.
Тем не менее, первые проекты на столичном рынке уже появились. В конце марта компания Capital Group открыла торговый центр "Речной" у метро "Речной вокзал" общей площадью 30 тысяч квадратных метров. "Проблем со сдачей площадей в аренду мы не испытывали и не испытываем, – заявил "БН.ру" директор по коммерческой недвижимости компании Петр Исаев. – На сегодняшний день более 90% комплекса сдано в аренду, и в ближайшее время все магазины будут открыты". Среди арендаторов комплекса такие известные марки как "Перекресток", "Детский мир", Успех проекта Исаев объясняет удачным местоположением комплекса, а также тем, что "ниша районных торговых центров, которая на данной территории никем, кроме как ТРЦ "Речной", не занята".
Помимо "Речного", в ближайшие дни столичный рынок торговой недвижимости пополнится еще одним объектом. Открытие торгового центра "Вива", который реализует компания Perga Development and Management/Accent Russia Opportunity Fund, намечено на 29 апреля. Как уверяет руководитель отдела торговых площадей Colliers International, занимающейся брокериджем этого комплекса, Татьяна Ключинская, заполняемость объекта на момент открытия составляет 70%, но при этом практически все помещения сданы в аренду: "Ритейлеры просто не спешат открывать свои магазины и ждут запуска всего ТРЦ".
А уже в мае на пересечении Каширского шоссе и МКАД должен открыться самый ожидаемый и знаковый проект – торговый центр "Вегас" (ранее – "Каширский Молл") площадью около 400 тысяч кв.м. Девелопером этого проекта является компания Crocus Group Араса Агаларова. По оценке совладельца Crocus Group Эмина Агаларова, объем инвестиций в проект составил около $600 млн, из которых 375 млн – кредит Сбербанка. Этот объект особенный не только по объему, но и по концепции. "Большинство ТЦ, – рассказывал в "БН.ру" сам Эмин Агаларов, – организовываются по следующему принципу: владельцы хотят, чтобы якорей было как можно меньше, потому что они мало платят. И как можно больше арендаторов, которые платят много, но это именно те ритейлеры, которые продают то, что продается, когда есть покупатели. Мы же искали для "Вегаса" арендаторов, которые привлекают покупателей, а не только тех, кто готов платить. В "Вегасе" ставки варьируются от $100 до 5000 за 1 кв. м в год".
В итоге состав арендаторов "Вегаса" оказался насыщен известными марками. "Мы сразу же ставили перед собой задачу представить в "Вегасе" все весомые бренды, существующие на российском рынке ритейла, – продолжает Агаларов. – Это необходимо для полноценного шопинга. Нам удалось собрать на одной площадке даже конкурентов, например, "М-видео" и "Медиа Маркт".
В пресс-службе Crocus Group "БН.ру" заверили, что работы на объекте в завершающей стадии, и к открытию уже все готово. По оценкам Наталии Орешиной, компания которой занимается брокериджем объекта, почти все помещения сданы в аренду: "Правда, к моменту официального открытия успеют не все, но через 3-4 месяца комплекс заработает на полную мощность".
Открыть свой проект в городе Реутов на 2 км МКАД в текущем году обещает и группа "Ташир". Речь идет о торговом центре РИО (бывший "Шоколад"), который компания купила у "Седьмого континента" в прошлом году. "Это классический молл суперрегионального формата; его общая площадь составляет 175 тыс. кв. м, – рассказывает директор по внешним связям "Ташира" Ирина Каграманова. – Помимо якорных арендаторов и торговой галереи, в комплексе будет развитая развлекательная составляющая: кинотеатр, детский центр, боулинг, бильярд, фитнес-клуб". По словам Каграмановой, сегодня объект заполнен на 60%, а его открытие состоится в августе текущего года.
Следующими проектами, которые точно откроются до конца года, станут ТЦ "Ключевой" и ТРЦ "Гагаринский". И если "Ключевой" (девелопер – "Феррострой") — небольшой районный объект площадью 26 тыс. кв.м, то ТРЦ "Гагаринский" площадью около 45 тысяч метров вполне может стать заметным объектом на столичном рынке. Девелоперами проекта является МСЗ им. С. Орджоникидзе и Auchaun Group.
Вероятность открытия этого объекта в текущем году крайне высока, говорит руководитель отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, занимающейся сдачей площадей ТРЦ в аренду, Максим Карбасникофф. По его словам, на сегодняшний день в аренду сдано около 70% площадей, а по остальным подписаны предварительные договора.
Кроме того, по словам Петра Исаева, в ближайших планах его компании также открытие небольшого ТРЦ "Северное Чертаново" (IV квартал 2010 года): "Мы оцениваем этот проект также как весьма перспективный, с потенциалом стать одним из ведущих ТРЦ района".
На этом список объектов, которыми пополнится столичный рынок торговой недвижимости в текущем году, заканчивается. Есть небольшая вероятность, что в конце года откроется еще один известный проект – Mall of Russia на территории ММДЦ "Москва-Сити". В компании AFI Development уверяют, что открытие состоится в декабре 2010 года, но Максим Карбасникофф в это не верит: "По своему опыту могу сказать, что если девелопер говорит, что откроет объект в декабре, то ждать его стоит не раньше марта следующего года", – смеется он. Открытие же ТРЦ "Гудзон" (девелопер и инвестор – фонд Immoeast) официально перенесено на 2011 год.
Нескорое открытие
Все эти торговые центры – отголоски докризисной эпохи. Эти объекты по своей логике были рассчитаны на запуск в период экономического роста, поэтому многие из них оказались в сложном положении во времена кризиса.
Основная проблема, с которой сталкиваются девелоперы таких объектов, – нежелание арендаторов синхронно открывать свои магазины. "В день открытия, как правило, начинают работать только 10-20% магазинов", – говорит директор по развитию ROSS Group Илья Афраймович.
Как поясняет Наталия Орешина, девелоперы попадают в некий замкнутый круг: арендаторы смотрят на своих соседей, видят, что те не приступают к активным действиям и тоже не начинают отделку своих магазинов. И такая ситуация может продолжаться долго.
К примеру, в ТРЦ "Речной" в день официального открытия начали работать лишь несколько операторов, а остальные секции были завешены пленкой с до боли знакомой всем посетителям надписью: "Скоро открытие". Правда, девелопер обещает, что все остальные магазины будут открыты уже в ближайшее время.
"С такой проблемой торговые центры сталкивались еще в прошлом году, – говорит Наталия Орешина. – Например, "Метрополис" открывался заполненным на 30%, и управляющим объектом потребовалось почти полгода, чтобы уговорить открыть свои магазины остальных арендаторов". По ее мнению, такая же ситуация будет наблюдаться абсолютно во всех ТРЦ, открытие которых намечено на 2010 год: самым успешным из них на раскрутку потребуется 3-4 месяца после открытия, а некоторые будут стоять полупустыми куда дольше.
"Кризис подорвал веру арендаторов в то, что торговые центры могут открываться вовремя, – рассуждает Максим Карабасникофф. – Поэтому многие арендаторы и не спешат начинать отделку, опасаясь, что сроки запуска проекта будут постоянно переноситься".
Не менее серьезная проблема для девелоперов крупных ТРЦ — и отсутствие достаточного числа активных арендаторов. Учитывая, что в 2010 году будет введено довольно много торговых центров, арендаторов на всех может и не хватить. "В 2010 г. будет наблюдаться рост среднего уровня вакантных площадей до 10%, в первую очередь, за счет увеличения предложения (вывода на рынок нескольких крупных объектов торговой недвижимости) и снижения спроса со стороны арендаторов", – говорит эксперт-аналитик GVA Sawyer Елена Просветова.
Именно поэтому эксперты считают, что в 2010 году эра крупных суперрегиональных ТРЦ закончится, а на смену им придут небольшие торговые центры площадью от 20 до 40 тысяч метров. "Последние два года новые торговые центры страдали от "гигантомании" и открывались с неполной загрузкой, так как у них не было выбора, – замечает Петр Исаев. – На мой взгляд, принимать посетителей, если у тебя меньше 70% арендаторов – самоубийство: люди погуляют вдоль пустых витрин и в следующий раз могут не прийти. Потребуются огромные усилия по продвижению и рекламе, чтобы вернуть их".
Мнимый дефицит
Ожидаемое сокращение предложения, а также информация о полной заморозке целого ряда проектов, находившихся в начальной стадии, привели к началу активной дискуссии среди участников рынка про грядущий дефицит торговых площадей в столице, с которым Москва столкнется уже в 2011 году. "Мы предполагаем провал в новом строительстве в 2012 году в связи с тем, что немногие девелоперы готовы и могут сейчас активно вкладывать средства в торговую недвижимость", – говорят в компании Cushman & Wakefield. Действительно, если еще в 2011 году будут вводиться в эксплуатацию проекты, сдача которых была перенесена с прошлых лет, то уже в 2012-13 годах открытий новых объектов почти не будет. В 2009-10 гг. не было начато строительство ни одного торгового центра, а поскольку цикл строительства составляет примерно 3 года, то даже если в 2010 году стройки активизируются, то эти проекты будут готовы не раньше 2013-14 гг., учитывая все еще сложную ситуацию на финансовых рынках.
Можно ли в такой ситуации говорить о грядущем дефиците торговой недвижимости? "Дефицит качественных торговых площадей, несмотря на показатели аналитических материалов, в Москве есть, и в перспективе он будет усиливаться", – полагает Петр Исаев.
Поддерживают такую точку зрения и специалисты компании NAI Becar. "Сейчас уже можно говорить о том, что ритейл гораздо менее сильно пострадал от кризиса, чем прогнозировалось в конце 2008 года, потребительский спрос сохранился, хотя и наблюдалась его миграция в более низкие ценовые сегменты", – полагает Ирина Каграманова.
Впрочем, уровень этого спроса не столь велик, как в 2007-08 годах. Поэтому похоже на то, что девелоперы и брокеры осознанно сгущают краски. "К дефициту качественных торговых площадей в столице заморозка проектов торговых центров вряд ли приведет, тем более в этом году, учитывая объемы торговых площадей, заявленных к открытию", – говорит руководитель отдела исследований и консалтинга компании "Магазин магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis" Наталия Рудакова.
По мнению Елены Просветовой, дефицит может наступить не ранее, чем через 2-2,5 года: текущего и строящегося предложения с лихвой хватит для удовлетворения спроса.
"Не думаю, что данное состояние рынка называется дефицитом, – подтверждает Илья Афраймович. – На сегодняшний день достаточное количество объектов функционирует, либо находится на стадии завершения строительства. Сети действительно возобновили развитие, но существенной нехватки площадей пока не наблюдается". Дело в том, что у девелоперов и ритейлеров общие проблемы, и способы их решения схожие. Поэтому, если у ритейлеров появятся деньги на бурное развитие, то и девелоперы наверстают упущенное.
"Отставание может быть максимум на полгода, но не думаю, что это приведет к дефициту торговых площадей", – резюмирует Татьяна Ключинская.
Поэтому можно утверждать, что дефицит и очереди из арендаторов будут выстраиваться только в самые качественные и грамотные торговые центры. Но так было всегда. А вот менее удачным проектам еще придется бороться за место под солнцем. "В нынешних условиях будет еще больший разрыв между профессиональной и непрофессиональной недвижимостью, – подводит итог Петр Исаев. – В процессе "естественного отбора" хорошие вакантные площади будут поглощены, а неудачные проекты — поставлены перед необходимостью проведения реконцепции".
