Круглый стол « Ритейлеры: отчеты по развитию 2011, планы 2012». Третья серия
Дата записи: 2 декабря 2011 г., продолжительность: 24 мин. 36 сек., размер — 149,9 Мб.
Даниил Сомов, совладелец ИД Retailer:
— Заглянул в программу, тут есть такое слово как форматность. Видимо, имеются ввиду форматы розничной торговли. Когда вы говорите про развитие, когда вы говорите, что что-то делаете в своих магазинах для повышения их эффективности, чтобы покупатель больше покупал, есть ли у вас в мыслях какие-то новые форматы торговли?
Сейчас у вас, например, шесть сетей. Я не знаю можно ли вас как-то делить по форматам или у вас все примерно одинаково? Не разбираюсь абсолютно.
Екатерина Пригода, директор по развитию «Мелон Фэшн Груп»:
— Вы очень удачно подошли именно ко мне. У нас шесть отдельно стоящих магазинов, либо мы берем большое помещение и делаем отдельные фасады так, чтобы для покупателя это было как отдельные магазины.
Но буквально последние два месяца нашим архитекторам поставлена задача попробовать все наши форматы максимально использовать в одном помещении с одним входом. Поэтому мы эксперементируем. Вот «36,6» с форматами экспериментирует в своем варианте, мы в своем. То есть мы попробуем поставить одни бренды в одном помещении с одним входом так, чтобы это было интересно покупателям, чтобы было зонирование. Мы сейчас рассматриваем и творим.
Даниил Сомов:
— У вас есть какие-то определения форматов?
Екатерина Пригода:
— Есть, конечно. Все кто этим занимаются, все наши форматы знают. Каждый бренд имеют определенные параметры от 100 кв.м. до 180 кв.м.
Даниил Сомов:
— Как сказать формат? Вот я вижу там «Эконика» спряталась. Они называют себя каскетом. Как называете себя вы?
Екатерина Пригода:
— Мы никак себя не называем.
Даниил Сомов:
— Есть ли в ближайших планах какие-то измненения форматов? Может быть вы откроете магазины 1000 кв.м. или 500 кв.м.?
Екатерина Пригода:
— Нет. У нас был подобный эксперимент в прошлом году. Вернее даже два года назад. Мы увеличили формат бренда befree и брали 350 кв.м., а до этого брали 120кв.м.-150 кв.м. Но тогда мы ввели новый ассортимент — это мужскую кажуальную одежду. Сейчас мы этот формат подсократим. То есть он будет не 350 кв.м. как изначально мы планировали. Методом проб мы выяснили, что 200 кв.м.-220 кв.м. для нас будет потолок для бренда befree для мужского и женского ассортимента.
Даниил Сомов:
— Вот торговые центры уже успели обрадоваться, что вы увеличили площадь, и сразу же огорчились.
Екатерина Пригода:
— Все по-разному. Нам так проще. У нас много разных форматов, много брендов. Мы очень маневренны в этом плане.
Даниил Сомов:
— Николай, вот в спортивных товарах как с экспериментами?
Николай Юськив, директор департамента развития ГК «Спортмастер»:
— Мы не только спортивные товары, мы и casual.
Даниил Сомов:
— Fashion вы в принципе.
Николай Юськив:
— Нет, мы не fashion. Что касается «Спортмастера» и O’stin, то этот год у нас был важным в плане отработки форматов. И что касается «Спортмастера», было потрачено очень много сил на отработки формата гипермаркетов.
Даниил Сомов:
— Это какая площадь?
Николай Юськив:
— Это от 4000 кв.м. В этом году мы запустили два магазина площадью 10 000 кв.м. Будем экспериментировать дальше. Наша основная цель в формате гипермаркет — сделать очень большой выбор. То есть представить то, что можно максимально представить на спортивном рынке. Тема туризма там превалирует, что мало представлено у нас в обычных форматах супермаркет. Это только по одной причине, потому что это невозможно сделать из-за площади.
Что касается O’stin, то в этом году мы завершили формирование полноценного магазина. У нас появился формат «детство». С этого года мы стараемся открывать магазины площадью от 500 кв.м. до 1000 кв.м. Соответственно, это полноценный одежный универмаг с мужской, женской, молодежной и теперь детской одеждой. Со следующего года, наверное, большинство магазинов O’stin будут открываться в увеличенном формате, подразумевая, что там будет представлено «детство».
Что касается «Спортмастера» обычного формата супермаркета, то там отработка прошла давно. Этот форамт устоявшийся. Площадь порядка от 1500 кв.м. до 2000 кв.м.
Даниил Сомов:
— То есть у вас более крупный формат более перспективный? Вы смотрите на развитие?
Николай Юськив:
— Большого формата?
Даниил Сомов:
— Да, большого.
Николай Юськив:
— Что касается «Спормастера», то да. Он же более конкурентный. Вы же любите конкуренцию?
Даниил Сомов:
— Очень хочется, потому что, если нет конкуренции, то непонятно к чему стремиться.
Николай Юськив:
— Я как раз не очень люблю слово конкуренция, я люблю все-таки такие слова как партнерство или еще что-то. Конкуренция в России такая призрачная вещь. Потому что рынок еще не охвачен. Есть где работать, поэтому до конкуренции еще сильно далеко. До такой серьезной конкуренции, жестокой.
Даниил Сомов:
— Вы хотите сказатьна рынке FMCG, что нет конкуренции?
Николай Юськив:
— Не знаю.
Даниил Сомов:
-За продуктами питания вы в какой магазин ходите?
Николай Юськив:
— Я считаю, нет конкуренции на рынке продуктов питания.
Даниил Сомов:
-Что касается Москвы, то да.
Николай Юськив:
— Да везде нет.
Даниил Сомов:
— Хорошо. Партнеры тоже нужны. «Спормастер» тоже нужно с кем-то быть партнерами, хотя коллег в рейтинге нет. Николай, у вас эксперименты с форматом периодически бывают? Слышал много новостей, но не всегда все реализуется.
Николай Козадеров, директор департамента развития и недвижимости розничной сети «Детский мир»:
— У нас два формата супермаркет и гипер. 30 магазинов имеют масштабы 3000 кв.м. и до 4500 кв.м.
Даниил Сомов:
— Это гипер?
Николай Козадеров:
-Да. Остальные супермаркеты от 1000 кв.м. и до 2500 кв.м. Матрица несколько меняется и соответственно меняется ассортимент. Мы будем стараться развивать все-таки формат супермаркета, потому что большинство тех самых локаций, в которых можно ставить гипер, мы уже взяли. С форматом внутреннего устройства магазинов мы также экспериментируем. У нас был неплохой ход с командой Fitch. Правда он пришелся на начало кризиса. Мы несколько магазинов попытались открыть. Людям понравилось.
Сейчас запускаем новый видоизмененный формат внутренней организации магазина. Это больше света, более светлые магазины, новое оборудование. Мы подписали контракты и в этом месяце начинаем получать новое оборудование уже для новых магазинов. В декабре пойдет новый формат.
Даниил Сомов:
— Хорошо. Аптеки. У вас я знаю очень много форматов. Даже покупатель различает вас: открытый или закрытый, дорогая или дешевая. Какой у вас самый большой магазин по площади?
Андрей Ванин, заместитель генерального директора по развитию «Ригла»:
— До 200 кв.м.-250 кв.м.
Даниил Сомов:
— Можно подробнее.
Андрей Ванин:
— Это магазин один. В основном два формата: открытый и закрытый формат в зависимости от того, где располагается аптека.
Даниил Сомов:
— Андрей, вот сидят владельцы торговой недвижимости, они же хотят, чтобы вы побольше у них квадратных метров взяли. А это либо за счет форматов, либо за счет количества магазинов.
Андрей Ванин:
— В основном за счет количества магазинов.
Даниил Сомов:
— Так вот самая большая аптека имеет какую площадь?
Андрей Ванин:
— От 120 кв.м. до 150 кв.м.
Даниил Сомов:
— Маленькая, нет?
Андрей Ванин:
— Достаточно.
Даниил Сомов:
— Андрей.
Андрей Завидонов, заместитель генерального директора УК «Аптечная сеть 36,6»:
— С точки зрения площади, мы также, как и «Ригла», ориентируемся на формат с торговым залом около 120 кв.м. На самом деле, минимальная торговая площадь где-то порядка 50 кв.м., максимальная в массе, необходимая нам, это порядка 120 кв.м. торгового зала плюс подсобное помещение. Есть отдельно взятые флагманские аптеки площадью около 400 кв.м. В Москве вы их в принципе знаете. Это Тверская, Кутузовский. Но это не массовый продукт, и он носит какой-то эксклюзивный характер.
Аптека на Тверской 9, которая сейчас открывается имеет 180 квадратов торгового зала. Но это флагман и некий эксклюзивный продукт. Исключительно новый формат. Мы его начинали и продолжаем. И он максимально эффективный на данный момент времени. Закрытия аптек мы не планируем. Что касается каких-то экспериментов, мы активно очень экспериментировали в этом году, особенно в конце. И будем продолжать смотреть на результаты. Первый бутик «36,6 lab» у нас открылся в торговом центре «Вегас». Это площадь около 35 кв.м. Это не аптека, в ней нет лекарственных средств. Это специальный бутик по продаже продуктов под нашей собственной торговой маркой. Там порядка нескольких тысяч SKU. Приходите и смотрите. Проверяем сейчас спрос, проверяем эффективность.
Второй момент и второй эксперимент — это островная торговля. Сейчас у нас идет проект совместный с Loreal. В торговом центре «Галерея» открыт остров по продаже продукции Loreal. Очень успешный, мы очень довольны. И сейчас с некоторыми другими торговыми центрами мы обсуждаем открытия подобных островов. Также мы хотим продвигать в качестве островной торговли нашу собственную торговую марку. Вот пожалуй, три основные темы.
Даниил Сомов:
— Интересно. Сразу чувствуется, что занимаетесь. У меня здесь в программе написано страшное слово — объем инвестиций. Кто-нибудь что-нибудь может? Конечно, можно вопрос.
Александр Селиверстов, совладелец сети «Уюттера»:
— В самом начале дискуссии кто-то задал вопрос по поводу поведения покупателей. Мне кажется, это один из ключевых вопросов конференции, но ответ был достаточно общий. Что значит осторожный покупатель я, честно говоря, не понял. Особенно важно посмотреть с разных секторов. Насколько готовы вы дать более конкретные данные, чтобы можно было понимать поведение покупателя. Например, LFL, по выручке или по трафику и так далее. Потому что общий вопрос, что значит осторожный покупатель, я так и не понял.
Николай Казадеров:
— А что интересует посещаемость или обороты?
Александр Селиверстов:
— Обороты, посещаемость по разным сегментам. Цифры, которые важны всем. И в связи с этим второй вопрос: что происходит с арендными ставками? Мы серьезно говорим о том, что поведение покупателя посткризисное или в предверии кризисное. Не могу сказать, что сильно растут выручки. Что происходит со ставками? Нам, например, очень сложно арендодателям объяснить, что ситуация непростая. Для арендодателей кризис уже давно закончился. И все пытаются сказать, что все у всех хорошо, давайте ставки повышать вместе с инфляцией. Что происходит в других сетях?
Даниил Сомов:
— Давай со второго вопроса про арендные ставки. Очень важный вопрос. Давайте поговорим об арендных ставках. Что там с ними у вас? А у вас как растут?
Александр Селиверстов:
— Растут.
Даниил Сомов:
— Растут арендные ставки. А у вас?
Николай Козадеров:
— Судя по тем предложениям, которые приходят в «Детский мир», арендные ставки действительно существенно растут. Часто даже мы отказываемся от очень хороших мест, потому что ставка просто, извините, невменяемая. Откуда она формируется в общем-то непонятно. Ничего не изменилось. Количество покупателей уменьшается. Изменений качества торговых центров нет. Мне кажется, что коллеги девелоперы, собственники торговых помещений просто потеряли предыдущие периоды. Они пытаются очень быстрыми темпами восстановить и получить сейчас. Плюс получить некий задаток на будущий кризис.
Даниил Сомов:
-Вы их в жадности обвиняете?
Николай Козадеров:
-Не всех. Хотелось бы более разумной политики в ценах. На сегодня она на пределе, на грани.
Даниил Сомов:
— Мне сейчас вспомнилось. Здесь, наверное, очень много владельцев устройств Apple. Вот сколько бы стоила продукция Apple в России, если бы компания открыл в Москве свой магазин Apple Store? Такие планы были. Столько же бы он стоил? На самом деле, мы так точно и не знаем. Одна из версий, почему Apple не открыл здесь свой магазин, это как раз по причине того, что компания насторожилась от уровня арендных ставок.
Я хотел сказать про девелоперов. Вот вы говорите, что торговых центров или качественных площадей мало, их выбор небольшой. Значит там, где хороших мест мало, хорошее место должно стоить дорого. Даже очередь стоит, а цена все повышается и повышается. Вполне логичный процесс, нет?
Николай Козадеров:
— Конкуренция идет не за покупателя и не по каким-то товарным позициям, конкуренция идет за площадь. Ровно это и понимают девелоперы и повышают ставку. Они пытаются отыграть предыдущие периоды. Какие-то конкуренты наступают на пятки и предлагают на 10-20 % выше аренндную ставку, чем у тебя. А девелопер еще за эти деньги готов на что угодно. Ситуация не очень хорошая, на самом деле. Прав коллега.
Даниил Сомов:
— А из каких секторов на 10%-20% больше предлагают?
Николай Козадеров:
— Сколько платишь ты девелопер знает. Если к нему приходит тот, кто предлагает на 10%-20% больше, тут же возникает вопрос, как бы поменять арендатора. Заканчивается ли договор или что-то еще.
Даниил Сомов:
— Все думают, что у «Детского мира» так много денег, что он все покупает.
Николай Козадеров:
— Это не значит, что их нужно безумно тратить. Мы начали свое развитие начали 5-6 лет назад, и много магазинов прошло перезаключение договоров. Нигде никто не сказал и не предложил остаться на тех же условиях, лонгировать дальше эти отношения. Нет. Везде повышение арендной ставки, везде.
Даниил Сомов:
-Насколько примерно процентов?
Николай Козадеров:
— Я же уже сказал, как минимум на 15%-20%.
Даниил Сомов:
-Коллеги, вы подтверждаете?
Екатерина Пригода, директор по развитию «Мелон Фэшн Груп»:
-Я честно говоря, абсолютно спокойно отношусь к тому, что каждый девелопер, если ему предлагают больше ставку, он тут же предлагает поднять арендную ставку, если это позволяет договор. Ничего личного, только бизнес. У нас конкуренция существует не только за площади. В нашем сегменте существует конкуренция за покупателя. И вот на это надо делать больший акцент. За площади конкуренция будет всегда. И мы точно также, обсчитывая каждый проект, понимаем можем ли мы позволить себе эту арендную ставку или нет. И точно также говорим, вам предложили за большее? Пожалуйста. Это будет. Это как данность.
Даниил Сомов:
— То есть если подробно не обсуждать арендные ставки…
Екатерина Пригода:
— Ставки по каждому проекту по-разному и вы же прекрасно это понимаете. Есть торговые центры, в которых арендные ставки растут и мы можем себе это позволить, поэтому мы там продолжаем работать. Есть торговые центры, в которых прошла индексация, при этом мы говорим, если вы индексируете, то мы готовы закрыть магазин. И тут же опять два выхода: либо мы его закрываем точку, потому что торговый центр его индексирует, но нам это неинтересно, либо мы его не закрываем, потому что торговый центр готов его не индексировать.
Даниил Сомов:
— Я думаю, что на самом деле, Александр больше имел ввиду место, куда накопилась очередь ритейлеров. С этим все понятно.
Екатерина Пригода:
— Как стояли, так и будут стоять.
Даниил Сомов:
— Давайте возьмем какой-нибудь средний торговый центр, в который очередь не стоит, но процентов на 90 он заполнен. Что там с арендной ставкой происходит? Она индексируется, увеличивается, уменьшается? Все равно увеличивается?
Николай Козадеров:
— Если договором предусмотрена индексация, то, конечно, арендодатель ее применяет. А там уже дальше искусство: сможешь ли ты с ним договориться, чтобы в этом году он индексацию пока не применял или применял, но в другом размере. Постоянно идет торг. Все нормально. Я понимаю, что так и должно быть. Несмотря на то, что кризис грядет и все это видят, ставки все-таки растут.
Даниил Сомов:
— Я заглянул в рейтинг владельце торговой недвижимости. Там вполне приличное количество ритейлеров, которые также являются и арендодателями. Борис, вы тоже ставки повышаете?
Борис Косоплеткин, директор департамента управления недвижимостью «Седьмой континент»:
— Как сказал Николай, по сути большинство долгосрочных договоров предусматривают повышение ставки ежегодно, как индексацию. На этапе достижения договоренностей это одно из существенных условий. Это указывается в договоре девелопером и собственником. Но опять же, как сказал Николай, то самое искусство…
Мы являемся как арендодателями, так и арендаторами. Причем в качестве арендодателей мы представлены достаточно широко. Многие находящиеся здесь коллеги являются нашими клиентами. В частности, многие из них приходят, с многими из них мы общаемся. Хочу сказать, что ставка эквивалентна ликвидности потенциала того или иного места. По другому никак. То есть ставка равна потоку, ставка равна посещаемости. И, как сказал коллега из компании «Уюттера», дорого, бьемся.
Вопрос ведь исключительно в ликвидности, а под ликвидностью я понимаю востребованность рынка на наличие каких-то альтернативных оферт. Можно прикладывать какие-то различные анализы, советоваться с консультантами, определять стоимость недвижимости, но единственным объективным показателем является наличие либо отсутствие этих оферт. Понятно, что каждому свое для разного бизнеса. Во-первых, это разные инвестиции. Во-вторых, каждый бизнес может чувствовать себя по разному в данном конкретном месте в зависимости от локации, от его целевой аудитории, находящейся в этом сегменте, в этом месте и так далее. Поэтому разные компании поддерживают разные деньги. Естественно, девелопер и собственник вынуждены отстаивать интересы акционеров, повышать свою доходность.
Даниил Сомов:
— Вы как определяете стоимость квадратного метра?
Борис Косоплеткин:
— Еще раз повторюсь, что лично мое глубокое убеждение ы том, что стоимость квадратного метра, именно справедливая стоимость квадратного метра, рождается исключительно в диалоге с ритейлерами, с потенциальными покупателями этого места.
Даниил Сомов:
— Хорошо, предположим.
Юлия Дюбина, Jensen Group:
— Мы являемся собственниками разных объектов и у меня вопрос к ритейлу. Я очень часто на конференциях слышу про идеальный location. Тут присутствуют разные сегменты ритейл-бизнеса. Мне было бы очень интересно узнать основные критерии идеального location’а. Понятно, что проходимость известна. Если вы назовете хотя бя 3-5 было бы очень здоровою, и мне бы было интересно услышать мнения от разных сегментов бизнеса. Спасибо.
Даниил Сомов:
— Коллеги. Location.
Николай Юськив:
— Более развернуто отвечу и на предыдущий вопрос, и на этот. По поводу ставок. Вот все время ругаем арендодателя. Вот они такие негодяи, все время повышают. Закон экономики: спрос рождает предложение. Ставки будут расти до тех пор, пока будет на них спрос. Все естественно, нормально и ничего в этом страшного нет.
Даниил Сомов:
— То есть они будут расти всегда?
Николай Юськив:
— Они будут расти до тех пор, пока будет расти рынок ритейла. Это нормально. Но он не может расти до бесконечности. В Европе не растут ставки последние десять лет и не будут расти, а в России будут расти. Это нормально. Кроме одного момента. Можно увлечься ростом ставок и немножко ухудшить концепцию торгового центра.
Что касается street retail, то здесь вопрос ювелирной возможности договориться. Но то, что владелец торгового центра в праве повышать арендные ставки столько сколько хочет это однозначно. Теперь по location, и вообще, для чего мы платим арендные ставки. Мы покупаем количество покупателей. То есть тут тоже товарно денежное отношение. И поэтому очень важно, чтобы это понимали обе стороны. Когда люди повышают ставки, они должны понимать, что повысил ставку, тогда будь любезен предоставь на эти деньги еще дополнительный поток покупателей. Все, что нам нужно от арендодателя — это поток покупателей. Location — это, прежде всего, показатель проходящего трафика мимо этого торгового центра, мимо street retail. Количество живущих рядом людей, которым удобно, и доступность объекта, то есть этот объект должен быть презентабельным, выгодным и прочее.
И последнее, арендные ставки зависят от сегмента. Здесь тоже должен быть порядок в голове у арендодателя, потому что одно дело, когда арендатор говорит, что не может платить больше, чем это процент и считает, столько он может платить. На мой взгляд, есть тенденция к лучшему в этом направлении. Наконец-то арендодатель в каких-то книжках что-то увидел,мне так кажется. Во всяком случае, в последние годы нет дискуссий о том, что кто-то считает, что он должен платить 5%, а арендодатель считает, что нормальный процент 25%. Это вроде как в прошлом, слава богу.
А рост ставок это нормальная вещь. Да, он сейчас происходит, и основная причина недостаток помещений. Их просто мало, их просто нет. Начинается банальная битва за эти помещения. Побеждает либо сильнейший, либо безумный. Кто готов платить эти ставки, не соотнося их с экономикой. Мы, как правило, из борьбы выходим, когда чувствуем, что это никак не связано с экономикой. Мы никогда не вступаем в борьбу за помещения ради этого помещения. Правильно сказала Екатерина, вот посчитали, есть цена, подходит или нет пошли дальше. Мы не задерживаемся. Мы не подымаем прогноз оборотов под то, что нам сильно хочется это помещение.
Даниил Сомов:
— Спасибо, Николай
