Круглый стол «О чем молчат другие. Особенности ведения бизнеса». Первая серия.
Дата записи: 14 апреля; продолжительность: 22 мин, 23 сек.
Сергей Федеев, директор по развитию сети «Техносила»:
— Сначала представлюсь, меня зовут Сергей Федеев, я директор по развитию компании «Техносила», слухи о смерти которой несколько преувеличены, мы развиваемся. То, что я сегодня выслушал, было очень интересно, полезно, потому что в повседневной жизни сталкиваюсь с этим постоянно. У нас прошло два круглых стола, все выслушали, вынесли для себя что-то полезное, что-то бесполезное. Переходим к третьей части, она посвящена, наверно, самым интересным вопросам, поскольку слово будет предоставлено тем людям, которые в реальной жизни пьют с нас, ритейлеров, кровь. На этом конгрессе они оказались в роли тех, кого попытались всячески попинать, побить и припомнить все обиды за все прошлое. У нас представлено два юриста — наше все, когда речь заходит о заключении договоров или их расторжении, у нас должно быть по два человека, и их как раз недостает — одного юриста и одного девелопера. Соответственно, у нас трое представителей девелопмента и риелторов. Трое представителей, усиленный состав. Чтобы юристы и девелоперы все-таки не забывали на чьей территории они находятся, есть представители, естественно, и розницы. Розница сегодня высказалась по полной программе, много и о разном, девелоперы и риелторы тоже имели счастье что-то сказать, попытаться оправдаться, отбиться, как и консультанты. Наверно, начнем с тех людей, которых мы сегодня еще не слышали, с юристов. Наверно, Майя начнет.
Майя Петрова, старший юрист «Маннхеймер Свартлинг»:
— Добрый день. Сразу хочу сказать, что мы стараемся не пить кровь своих клиентов, а все-таки помогать им в сделках и в сопровождении их бизнеса. Я очень внимательно, но к сожалению, не сначала слушала сегодняшние дискуссии — и первую часть, и вторую. Мне кажется, что некоторые вопросы были обделены вниманием . Все очень горячо и бурно обсуждали, как же договариваться с арендодателями, как приходить к компромиссу в арендной ставке и что делать, куда расширяться, и за счет чего? Но совсем не осветили вопрос, как не договариваются, а расстаются арендодатели и арендаторы. Наверняка, у всех присутствуют конфликты на рынке в той или иной степени в какой-то момент. И очень интересно было послушать, как вы пытаетесь выходить из таких ситуаций, дело заканчивается миром, или люди идут в суд и судятся, как-то компенсируют свои убытки, связанные с конфликтами, и к чему это приводит.
Мы тоже находились в такой ситуации не так давно, нам повезло, потому что мы в конце 2008 г. переехали в один из самых престижных бизнес-центров в Санкт-Петербурге, и ставка в тот момент была максимально высокой для рынка. Эта ставка была для нас высока, но, естественно, престиж на первом месте. Получилось так, что поскольку рынок пошел на понижение, нам удалось очень выгодно поменять свои арендные отношения, мы пришли к компромиссу с арендодателем, который у нас был. Но потом другой бизнес-центр предложил нам более выгодные условия, и нам удалось заключить долгосрочный договор аренды на 7 лет с маленькой индексацией 5 % на очень выгодных условиях. Мы счастливы находиться в настоящее время там, где мы находимся. Мне кажется, что некоторым сетям, наверняка, удалось получить более льготные условия, если они успели на падающем рынке прийти к какому-то соглашению с арендодателями. Но не всем это удается. Мы, например столкнулись с проблемой, что мы сделали очень дорогостоящий ремонт. Мы понимали, что эти вложения должны будут амортизироваться достаточно долгое время, через год, прекратив свои арендные отношения, мы просто расстались с этим ремонтом. Наш арендодатель предусмотрел в договоре штраф в размере 6 месяцев арендной платы, в итоге компромисс заключался в том, что мы сошлись полюбовно, мы оставили ремонт, а он не стал брать с нас штраф. Таким образом, компромисс возможен, но не всегда такое бывает. Хотела бы обратить ваше внимание на то, что ваш потенциальный конфликт с другой стороной будет развиваться успешно для вас, если при заключении договора вы все эти ситуации проговорите и предусмотрите в договоре. Любой договор аренды, который вы заключаете, нужен не для того, чтобы прописать моменты, когда все хорошо и у всех все в порядке, а для того, чтобы в случае спора вы могли понимать, что вас ждет, какие убытки вы можете компенсировать и куда дальше вы можете двигаться. Это один момент, с которым мы сталкиваемся, как сами, так и наши клиенты.
Еще мне хотелось сказать, что за последние два года мы участвовали в сделках по продаже розничных сетей, стрит-ритейла. Наши клиенты сталкиваются с тем, что в силу изменившейся финансовой ситуации, они хотели бы расстаться с частью своих активов или бизнеса, они понимают, что у них совершенно отсутствует информация о том, в каком состоянии эти активы находятся, сколько они стоят и что это такое, что это из себя представляет. Начинаются вопросы, как подготовить свой бизнес, например, к продаже, предпродажная подготовка. Этот процесс достаточно длительный, занимает много времени, сил и денег. Привлекательность любого бизнеса к продаже для покупателя заключается в том, насколько он готов и насколько мало дополнительных затрат он должен будет совершить после того, как он это приобретет. Не секрет, что можно расширяться не только за счет того, что вы открываете новые магазины в спальных районах , но и за счет приобретения каких-то сетей. Сегодня прозвучала мысль о том, что сетей больше не становится, какие-то уходят с рынка, они уходят, видимо, за счет того, что кто-то их поглощает, может быть продолжает работать под теми же брендами, а может быть под новыми. Это один из способов, как можно расширять свой бизнес в это время.
Сергей Федеев:
— Давайте, может быть, чуть-чуть изменим формат, чтобы не только мы пытались между собой за столом поговорить, может быть, есть вопросы сразу после выступления. Тем более, я думаю, что по юридическим вопросам тоже, наверно, у всех накопилось, и есть желание сделать какие-то замечания, задать вопросы. Пожалуйста.
Вопрос из зала:
— Я представляю владельцев недвижимости в Набережных Челнах. Сейчас остро стоит вопрос о продаже здания, объект не завершенный, не зарегистрированный, и есть ряд моментов, то есть либо это будет договор соинвестирования, либо инвестирования, либо договор купли-продажи тем же самым ритейлерам, допустим. Какие моменты важно учитывать в данном договоре?
Майя Петрова:
— Я правильно понимаю, что вы со стороны продавца стоите?
Вопрос из зала:
— Мы со стороны продавца и владельцев недвижимости.
Майя Петрова:
— В такой ситуации возможны варианты, если у вас объект не зарегистрирован, права на него не оформлены, то, естественно, продать сам объект никто не может. И не хотите? Я вижу в такой ситуации только два решения, первое, вы становитесь партнерами, и это первое лицо инвестирует в завершение строительства этого объекта и регистрирует его на себя как инвестор. И вторая ситуация: компания, которая на сегодня является застройщиком объекта, может быть продана как юридическое лицо этому покупателю, который сам завершит строительство, являясь участником или акционером компании застройщика.
Вопрос из зала:
— Там не один покупатель, а несколько.
Майя Петрова:
— Прекрасно, будет несколько участников. Это вопрос их договоренности.
Вопрос из зала:
— Какие моменты важно учитывать в договоре?
Майя Петрова:
— Для вас? Для вас это гарантия того, что вы получите денежные средства и сделка потом не будет оспорена. Понятно, что она должна быть без юридических дефектов, нужно проверять полномочия другой стороны, необходимые корпоративные одобрения и знать, по какому праву вы будете потом судиться и в какой стране. И сможете ли вы фактически исполнить судебное решение, если что. Как правило, стороны вообще не уделяют внимание тому, какую арбитражную оговорку они используют, все очень любят судиться по английскому праву в лондонском арбитраже, но стоит задуматься, а сможете ли вы потом исполнить это судебное решение? Все зависит от того, кто ваш контрагент. Если это лондонский арбитраж, то привести решение в исполнение на территории РФ против российского контрагента практически невозможно. Это вопрос признания в нашем суде этого решения, но практика, к сожалению, двигается в сторону непризнания решений. Конечно, хочется думать и надеяться на лучшее, но нужно учитывать самые спорные конфликтные ситуации и исходить из худшего сценария, для того чтобы понять, как вам защититься.
Сергей Федеев:
— Дамы и господа, я прошу вспомнить о стоимости аутсорсинга по юридическим вопросам, пока есть возможность, можно задать вопрос в обход этой стоимости и этих контрактов. Больше никаких вопросов нет? Никто сэкономить не хочет?
Майя Петрова:
— У меня вопрос к участникам, наверняка, вы не только у частного бизнеса арендуете или покупаете помещения, у вас же есть отношения с государством и властью? Как развиваются ваши отношения ? Есть у кого-то такой опыт? Просто хотелось бы понять и поделиться мнением.
Вопрос из зала:
— С государством лучше дел не иметь.
Майя Петрова:
— Я совершенно с вами согласна, это русская рулетка. Недавно меня в кулуарной беседе спросили, почему с государством лучше не иметь дела? Мой опыт показывает, что с государством, ты никогда не знаешь, как будут развиваться события. Сегодня есть один закон, а завтра государство принимает другой закон, который ухудшает положение инвестора. Второй момент, с которым я сталкиваюсь, что нет никакой гарантии, что ваши инвестиции могут быть возвращены в случае спора, получить что-то с государства практически нереально.
Владимир Слепов, генеральный директор сети «Коралл»:
— Давайте, я скажу. Было два объекта, которые арендовали у государства. В одном случае он был передан на 49 лет в аренду от государства, то есть создана прослойка в виде арендатора, он его закрыл, и сейчас третий год пытается отремонтировать, объект как торговый просто потерялся, вышел из оборота, там несколько тысяч кв. м, мы были не единственными арендаторами. Второй объект в начале этого года тоже передан структуре , государственному предприятию, зарегистрированному в другом городе, но пока он работает.
Майя Петрова:
— То есть случаев дефолта с государством у вас не было?
Владимир Слепов:
— Не было. Если это делается не через занос денег в кабинет, а через тендер, официально заключается договор на 10-12-15 лет… Пока проблем не было.
Майя Петрова:
— Одни из наши клиенты столкнулись, государство заключило контракт, вроде бы долгосрочный, вроде условия нормальные, но потом пришел другой инвестор и, естественно, приоритеты поменялись. Был принят нормативный акт, который повлек за собой расторжение контракта государством в одностороннем порядке. Этот инвестор до сих пор судится и, к сожалению, шансы на получение вложенных инвестиций, практически, равны нулю.
Вопрос из зала:
— У меня вопрос. Не знаю, поддержит ли меня аудитория. Мне кажется, интереснее было бы послушать о тех практических вещах и спорах, которые происходили между собственниками и арендаторами. Мне кажется, это наиболее интересно, потому что у каждого возникали те или иные моменты в своей практике, и каждый из нас решал свои проблемы каким-то образом. Хотелось бы услышать более подробно интересные вещи, которые в будущем могли бы каждому из нас помочь. Понятно, что в крупных организациях есть юридические отделы, которые 20 раз просматривают договоры на те или иные пункты, добавляют, согласуют, но в конечном результате большая часть договоров, которые дает собственник, особенно торговых центров, имеют достаточно жесткие условия, там мало, что можно откорректировать.
Майя Петрова:
— Согласна с вами. Могу поделиться следующими аспектами: первое — каким образом строится система договоров с теми же торговыми центрами или просто с объектами стрит-ритейла, и, второй аспект — то, что связано с юридическим дефектами при заключении договора, которыми может воспользоваться одна из сторон, например, арендодатель для того, чтобы поменять одного арендатора на другого или повысить ставку в одностороннем порядке. Понятно, что все, въезжая в новое помещение, сначала хотят сделать ремонт под себя и потом уже вести свою деятельность. Как правило, сразу используется не один долгосрочный договор, а заключается целая система договоров, это может быть предварительный договор аренды, краткосрочный наперед, пока будет регистрироваться долгосрочный договор, и так называемый, длинный договор, долгосрочный. С чем же все сталкиваются? Бывают ситуации, когда что-то еще строится, а договор уже подписывается сторонами, в такой ситуации никакой гарантии нет, что с вами заключат длинный договор. По сути, эти обязательства- это джентльменское соглашение. Точно так же бывает, когда приходит к вам арендодатель, говорит: « Я в процессе оформления прав, я сейчас все буду регистрировать на себя, давай мы подпишемся, долгосрочный договор. Вот тебе какая-то гарантия, моя ответственность. Ты можешь въехать, сделать ремонт и ждать, пока мое право будет зарегистрировано, мы дальше уже оформим отношения надолго». Подписав такой договор, потом начинаются задержки с регистрацией права, права нет, и тут арендодатель находит другого арендатора, который готов предложить более высокую ставку, готов ее оплачивать. В этой ситуации у арендодателя очень большое желание поменять одного арендатора на другого. И при таком развитии событий, он очень легко может это сделать, потому что при отсутствии титула, любые сделки будут ничтожны, недействительны. Арендодатель может пойти в суд и сам признать свою сделку недействительной, это не повлечет для него никаких последствий. Все штрафные санкции, которые вы пропишете в своем договоре, на тот случай, если арендодатель от вас отказывается, вы не сможете их применить в суде, взыскать убытки. Потому что в такой ситуации, договора нет, соответственно, нет штрафных санкций.
Другое развитие событий, когда арендодатель не получает какие-то корпоративные одобрения. Когда ведут бизнес, все обычно торопятся, все ударили по рукам, подписались, а потом выясняется, что совет директоров не одобрил или акционер не одобрил крупную сделку или сделку с заинтересованностью. Вроде все живут нормально до определенного момента, сделка действительна, но она оспорима в суде. Если арендодатель знает, что у него не хватает какого-то одобрения, которое предусмотрено законом, он так же, при наличии соблазна, может пойти в суд и признать сделку недействительной, и попросить вас освободить помещение, поскольку нет договора. И вы будете вынуждены освободить его не в тот срок, о котором вы заранее договаривались, а, буквально, завтра, на основании судебного решения и исполнительного листа. Бывают и такие ситуации.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН):
— Майя, у нас сложилась такая практика, что много арендаторов говорят о том, что им необходимы долгосрочные договоры. Мы сегодня много слышали, что арендаторы считают основным препятствием, что арендодатели не идут им на встречу, не заключают долгосрочные договора. Но ситуация заключается в следующем: те арендодатели, которые заинтересованы в долгосрочным отношениях, готовы давать долгосрочный договор, они его подписывают, но потом возникает просьба со стороны арендатора параллельно заключить 11-тимесячный договор. Фактически мы получаем картину, когда заключается два договора одновременно – 11-тимесячный и долгосрочный. Это связано с разными проблемами: банк получает лицензию, аптека тоже хочет быстрее получить лицензию. Собственник идет на это, договор регистрируется. Но пока договор не зарегистрировался, у арендатора меняется концепция — они уже хотят не 100 кв. м, а 50 кв.м, либо, наоборот, 100 кв. м мало, они хотят 500 кв.м. Как в данном случае это совместить и как защитить свои интересы и арендодателю, и арендатору? И правомерна ли такая схема?
Майя Петрова:
— Такая практика вполне прижилась уже на рынке, и короткие и длинные договоры успешно существуют вместе, но нужно понимать, что если вы заключили краткосрочный договор и одновременно подписали долгосрочный договор, который не вступил в силу, можно предусмотреть, что первый краткосрочный договор прекращает свое действие в момент регистрации второго. Вы просто перекроете все периоды ваших отношений до момента регистрации и после регистрации. Но они могут быть подписаны в один момент. Вопрос, когда они вступают в силу. Если вы заключаете их одновременно, то вы сначала, до регистрации долгосрочного договора, живете по краткосрочному. Естественно, все ваши договоренности действительны, потому что он вступил в силу в момент подписания, а когда регистрируется длинный договор, то ваши отношения перетекают в плоскость длинного договора.
Екатерина Лапина:
— Понятно. То есть изменения в концепции арендатора , точнее, риски ложатся на плечи арендодателя?
Майя Петрова:
— Нет. В такой ситуации арендатор уже подписался под своими обязательствами, он уже сказал: «Я беру это количество метров по этой ставке, обязуюсь тебе его оплачивать». Если он что-то хочет поменять, либо вы это делаете дополнительным соглашением по обоюдному согласию, либо он должен будет идти в суд и долго доказывать, что у него существенно что-то изменилось, поэтому он может понудить вас изменить условия. Не может. В общем случае не может.
Николай Крайнов, президент «Инвестиционной группы «Покров»:
— На самом деле, не так. Пока длинный договор не зарегистрирован, стороны живут по короткому договору. По короткому договору можно жить по-разному. Чем отличается арендодатель и арендатор? У арендодателя есть актив с большой стоимостью, с арендодателя практически всегда, выиграв в суде, можно получить деньги. Арендаторы чаще всего не имеют существенных активов, исключая крупных сетевых арендаторов. Поэтому даже если арендатор не прав, даже если арендодатель пошел в суд и выиграл в суде, взять что-то с арендатора очень часто не получается. В данном ситуации, если арендатора не будет устраивать 100 кв. м, которые он подписал по короткому и длинному договору, он не регистрирует длинный договор, он отказывается от арендной оплаты по короткому договору. Все что он потеряет, это, максимум, то, что он вложил в помещение и обеспечительные взносы, если они вообще были.
Майя Петрова:
— Я соглашусь с вами только частично. Потому что можно получить заранее депозит и застраховаться на какой-то период отношений с арендаторами.
Николай Крайнов:
— Я его и упомянул.
Майя Петрова:
— И соответственно, если арендатор уклоняется от регистрации длинного договора, его, в принципе, можно обязать сделать это путем обращения в суд. Другой вопрос, захотите ли вы жить дальше с таким арендатором?
Николай Крайнов:
— Это практически не имеет смысла, потому что, действительно, зачем жить с таким арендатором?
Майя Петрова:
— Уже понятно, что если в начале пути отношения не сложились, дальше они будут только ухудшаться, видимо. Шансы договориться и жить мирно понижаются.
Сергей Федеев:
— Давайте тогда закончим бюро добрых услуг.
