Круглый стол «Ритейлеры vs собственники помещения. Камни преткновения». Пятая серия.
Дата записи: 14 апреля; продолжительность: 20 мин., 06 сек.
Николай Юськив, директор департамента недвижимости «Спортмастер»:
— Если говорить о Москве, то, однозначно, будет сползание стрита в спальные районы, во всяком случае, нашего сегмента – одежда, обувь. Будем кучковаться вокруг метро, в каких-то перекрестках – имеется в виду транспортных, не подумайте ничего плохого. А, в общем, в ближайшие года два тенденции будут, наверно, те же, что и сейчас. Перетасовка стрита с точки зрения ритейла, его занимающего.
До кризиса породилось много ритейла, когда жены богатых мужчин начали что-то делать от скуки, какие-то одежные бренды — замечательные, исключительные и просто фантастические, но не работоспособные, не живые. Мы потихонечку занимаем все эти места. А вторая тенденция – то, что происходит в Европе. Там не встретишь большое количество одежных, обувных операторов в центре города, там можно встретить очень много всяческих кафе, ресторанов, импульсную покупку, сотовую связь. И это логично. Мы, однозначно, к этому придем. А также, может быть, будем наблюдать медленное разделение стрита по темам, что происходит во всех странах мира, – обувная улица, ювелирная улица и прочее.
Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Panny Lane Realty:
— Да, это нормально.
Николай Юськив:
— Что касается нашего сегмента — одежда, обувь, мы все-таки не только «Спортмастер», но и O’STIN. Правильно Марианна сказала по поводу погоды, она не только суровая, но еще и непредсказуемая, весна у нас исключительная, так же, как была исключительная осень, это сказывается на торговле, однозначно. Снег лег очень поздно, и это была не очень радостная весть для одежного и обувного оператора. И весна тоже подкачала, а также хлопок подорожал в 2 раза. Поэтому высокие ставки на стрит очень повышают риск этих проектов, учитывая, что еще добавляется в последние годы два риска – сильное увеличение стоимости сырья, и, собственно, погода. Поэтому операторы будут меньше рисковать идти в стрит. Торговых центров достаточно, там происходит смена операторов, мы не во всех еще сидим.
Алексей Могила:
— Есть еще чем заняться, да?
Николай Юськив:
— Есть. 150 магазинов в год пока удается открывать.
Алексей Могила:
— Спасибо. Сергей.
Cергей Ягодзинский, директор направления стрит-ритейл LCMC:
— Я, наверно, соглашусь с Викторией, что развитие стрит-ритейла будет иметь положительную динамику, но для нас, для консультантов. Потому что есть наша ложка дегтя в бочке с медом, это мы создаем прецедент того, чтобы собственники играли арендой, пока есть мы, будут предложения. Предложения будут оставаться высокими, пока не появится, как вы говорили, либо безумец, либо человек, дорожащий своим престижем, либо человек, пришедший из региона, который не знает города, не знает хорошо арендных ставок и рыночную ситуацию. Все равно это будет на рынке, мы с этим ничего не сможем сделать.
Хочу немного прокомментировать войну между собственниками и ритейлерами. Безусловно, ритейлеры больше подвержены риску, чем собственники, заключая длинные договоры. Здесь не было акцентировано внимание на условиях расторжения длинных договоров, потому что они бывают просто драконовскими. Например, у ритейлера не пошел бизнес, он хочет выйти из договора, а собственник требует от него за это арендные ставки порядка 6, а то и 12 месяцев. Я хотел быть беспристрастным, но меня все-таки потянуло в стан ритейлеров.
Николай Юськив:
— В предыдущей сессии говорили по поводу еще одного риска – это интернет-торговля, это очень серьезный риск, который может переформатировать рынок.
Алексей Могила:
— Пока у нас такая не очень хорошая почта…
Николай Юськив:
— А у нас же как- долго запрягаем, а потом очень быстро едем. Все может произойти очень резко и быстро. Зачем почта? Могут быть какие-то пункты. Во всяком случае, это набирает обороты.
Алексей Могила:
— Это набирает, да.
Николай Юськив:
— Для непродуктового ритейла, это серьезная вещь.
Алексей Могила:
— Значит, вам надо идти и делать это самим.
Николай Юськив:
— Делаем. Уже есть все.
Алексей Могила:
— Пользуемся, знаем. Спасибо. Сергей.
Cергей Пашковский, генеральный директор ЗАО «Фри-Тридем»:
— Я выскажусь с точки зрения арендодателя, тут уже выступали арендаторы, консультанты. У меня негативный взгляд на тенденцию, я в первую очередь буду говорить с точки зрения торговых центров. У нас несколько торговых центров, и достаточно пессимистичный взгляд на ближайшее будущее по арендным ставкам, потому что при одинаковом количестве посетителей падает средний чек и, в принципе, сумма потраченных людьми денег. Я думаю, что такая тенденция не только в торговых комплексах, но и в стрит-ритейле. Люди стали меньше тратить денег. Поэтому мой прогноз на ближайшее будущее, что арендные ставки будут падать, как в стрит-ритейле, так и в торговых комплексах. Один из аргументов — посмотрите на освободившиеся помещения после игровых автоматов, до сих пор еще многие пустуют, до сих пор эти предложения не востребованы.
Алексей Могила:
— Это другая история. Мы очень много работали с этими помещениями и сейчас работаем. Ты приходишь в казино: «Мужики, давайте вам продадим». – «Давайте. Арендная ставка 5000 $». – «Вы больные люди? Я вложил 7 000 € за кв.м в отделку, я здесь зарабатывал 20 000 €». О чем с ними разговаривать? Это не показатель, совершенно.
Николай Юськив:
-Там очень неквалифицированные помещения, по большей части.
Cергей Пашковский:
— Может быть, не показатель, не тем не менее.
Сергей Русов, директор по развитию сети "Азбука Вкуса":
— Поддерживаю Сергея. Это было год назад, Алексей. От вас не было предложений, а, вообще, последние предложения приходят с уже адекватными ставками, просто эти места никому не нужны. Например, на Таганке помещение стоит второй год, вначале была космическая ставка, сейчас ставка там очень низкая, не буду ее называть. Она проходная даже для «Перекрестка», «Пятерочки» и т.д. Это помещение и дальше будет стоять.
Алексей Могила:
— Есть грани разумного. Мы все-таки говорим про разумные вещи. Есть завышенные ставки, завышенные ожидания у людей, которые раньше сидели на игровом бизнесе. И, как правило, их помещения очень слабо приспособлены под те форматы, о которых мы сейчас говорим. Они может быть для «Связного» в каких-то местах могут быть пригодны. Но это точно не ваш формат.
Сергей Русов:
— Какие-то были, как вы говорите, какие-то висят до сих пор.
Алексей Могила:
— Это нечастый показатель. Не расстраивайтесь.
Николай Крайнов, президент «Инвестиционной группы «Покров»:
— Он не расстраивается. Во многом все зависит от владельца, от арендодателя. Когда запретили все игровые клубы, мы оказались в ситуации, когда на одном из объектов у нас сидели игровые автоматы, и мы заключили договор аренды за 2,5 месяца до того, как они должны были съехать. Поэтому помещение у нас пустовало несколько дней, пока одни вывозили, другие въезжали. По другому объекту рядом с нами освободилось большое помещение из-под игровых автоматов или казино, а у нас съехал продуктовый оператор. Тоже освободилось большое помещение. Через месяц-полтора у нас все было занято, а у них помещение стояло еще полгода. Многое зависит от того, кто оперирует этим помещением.
Что касается прогноза и ситуации со стритом, то в первом заседании высказывались мнения, что стрит-ритейла в Москве и в России нет. Конечно, есть вопрос, что под этим подразумевать? Если пешеходную улицу, то, может быть, и нет, а если торговлю, которая находится на улице, а не в торговых центрах, то больше 90 % площадей у нас — это стрит-ритейл. Поэтому он есть, и меньше 2 % этого стрит-ритейла находится на тех центральных улицах, которым было посвящено основное внимание. Мы почти не говорим о том стрит-ритейле, который, на самом деле, составляет львиную долю площадей. А если мы будем о нем говорить, что будет? Во-первых, в Москве строится жилья все меньше и меньше, а стрит-ритейл находится в жилье, в основном, или в маленьких пристроенных помещениях. В Москве строится в 4 раза меньше, чем в Московской области. Ни в Москве, ни в регионах не может быть экстенсивного развития стрит-ритейла, может быть только интенсивное — лучшее использование тех помещений, которые есть. Если собственники будут это делать, то пойдет какое-то развитие стрита, если не будут делать, то не пойдет. В стрите всегда идет значительная смена арендаторов, при этом есть арендаторы, которые сидят, грубо говоря, 10 лет- мы начинали работать с «Риглой» с 2001 года — а есть, где меняются почти каждый год. Но для стрита это абсолютно нормальная процедура. Дальше будут выживать те ритейлеры, которые смотрят на экономику каждой своей точки, и, я надеюсь, что кризис отрезвляюще повлиял на многих операторов рынка, и амбициозных ожиданий: «А давайте мы на Тверской за любые деньги откроем, мы должны там быть» — таких будет все меньше. И люди будут считать экономику, если им выгодно сидеть в этом месте на этой арендной плате, значит они будут там сидеть и не съедут. Если не выгодно, значит съезжают. Как можно арендаторам плакаться, что арендные ставки высоки? Высоки — не арендуйте. Вас кто-то заставляет? Не заставляет. Рано или поздно любой собственник, если он не будет сдавать помещение в аренду, он не будет получать свой доход, и он изменит эти условия, либо продаст помещение тому, кто их изменит.
Дмитрий Чуйков, начальник отдела развития ECCO в России:
— Можно возразить немного по поводу того, что он не будет сдавать? У многих арендодателей, владеющих стритом, их маленькая недвижимость – у кого-то одно, у кого-то два, у кого-то пять помещений, это, как правило, непрофильный бизнес, поэтому человек может себе позволить держать арендную ставку, и помещение может пустовать год, полгода. Он может позволить себе держать арендную ставку и именно по этой ставке сдать. Это совершенно не показатель.
Алексей Могила:
— Все равно кто-то придет.
Николай Крайнов:
— Но через полгода ему заплатят эти деньги?
Дмитрий Чуйков:
— Или заплатят или придет, как было сказано, жена какого-нибудь бизнесмена, которая захотела салончик.
Виктория Камлюк, руководитель отдела street retail Collers International:
— Николай, за полгода вырастут ставки. И та цена, которую он выставил полгода назад, будет уже в рынке.
Николай Крайнов:
— Но тех денег, которые он мог получить за полгода, он уже не получит. То есть весь вопрос, что ставки будут расти?
Виктория Камлюк:
— Это так, да.
Дмитрий Чуйков:
— Вся беда, что у многих – это непрофильный бизнес, поэтому нет лихой динамики движения в ставках. Смотришь, человек месяц, полтора не сдает, и все, он пошел вниз, он начинает лавировать, что-то предлагать.
И есть еще один интересный момент – если брать разницу между подходом к поиску и привлечению арендаторов в стрите и торговом центре, то зачастую, правильно до меня говорили, арендодателю в стрит-ритейле, по большому счету, все равно, какой будет арендатор, в отличие от торгового центра, который делает концептуальное размещение. Но, с другой стороны, если человек рассчитывает на такую постоянную стабильную доходность, то для него было бы правильнее выбирать понятного арендатора, который существует на рынке несколько лет, десятки лет, с которым можно выстроить долгосрочные отношения. Это, мне кажется, выгоднее для арендодателя и арендатора, потому что ни один брендовый арендатор не заключит договор на 11 месяцев.
Николай Крайнов:
— Заключит. Отчасти правильно.
Николай Юськив:
— Мы еще не поговорили об одной теме, мы здесь собрались белые и пушистые, а есть очень много арендаторов, не таких белых и не таких пушистых, у которых ресурсы соотношения аренды к обороту больше. Поэтому Виктория правильно сказала: ну 2 месяца подождет, а потом наверстает, потому что за 2 месяца ставка вырастет.
Марианна Романовская, заместитель директора департамента по управлению коммерческой недвижимостью Х5 Retail Group N.V.:
— А кроме того, учтите, что торговый центр очень часто обременен кредитом, его нужно платить, а стрит постоит, если он давно в собственности и на нем не висит кредит, ну коммуналку заплатят.
Виктория Камлюк:
— К слову, обладатели стрит-ритейла- это, в большинстве случаев, физические лица. Физическому лицу совершенно все равно — ECCO или другая обувь. Он ставит какие-то свои приоритеты, у него свои ценности. Еще один интересный момент. Мы все проговорили краткое резюме, и были очень интересные мысли по поводу того, что в Москве закрытый рынок, стрит-ритейл не обновляется, происходит децентрализация, пополнение малоликвидными площадями на окраинах, все расползаются туда. В торговых центрах тоже не густо сейчас. Как на ваш взгляд, участники и зал, если стрит-ритейл не пополняется, будет ли происходить бесконечная ротация, или будут возникать новые торговые коридоры? Будет ли Москва ограничиваться теми 36-ю (или сколько Алексей назвал?) торговыми коридорами, которые сейчас ликвидны и были востребованы до кризиса?
Или те улицы, которые сейчас так себе, будут ли в связи с дефицитом стрит-ритейла становиться все лучше и лучше? Ведь за границей, действительно, много улиц, которые и обувные, и люксовые. У нас люксовые – Столешников и Третьяковский, Камергерка, Ресторанный. А профильного направления нет. Даже Тверская – флагмановская, главная улица страны, но она разнопрофильная, не имеет своего лица, разноликая, так скажем. Как на ваш взгляд, будут ли формироваться новые торговые коридоры? Будет ли меняться Москва именно в своем сердце, в ЦАО?
Николай Юськив:
— Кто этим будет заниматься?
Дмитрий Чуйков:
— Если только сами ритейлеры начнут этим заниматься.
Николай Юськив:
— Ритейл, конечно, не будет долго колупаться в Москве, посмотрит,- нет, и пошел дальше активно в регионы. Спасение для ритейла в России в том, что она очень большая. Марианна говорила, что логистика не позволяет идти на Север, на Дальний Восток, но когда Х5 упрутся до Урала, то пойдут дальше, наладят логистику. Мы точно так же боялись Дальнего Востока. Мы пошли на Дальний Восток, в Казахстан, на Украину, Калининград, в Белоруссию выходим. Будем двигать дальше, никто не будет топтаться в Москве и что-то изобретать. Нет, – пошли дальше.
Виктория Камлюк:
— А вновь пришедшие сети, извне или вновь созданные?
Николай Юськив:
— Я думаю, что вновь созданных сетей больше появляться не будет. Точно.
Виктория Камлюк:
— Интересная мысль, Николай.
Дмитрий Чуйков:
— Мне кажется, что если новые появляются, то это кто-то из регионов…
Николай Юськив:
— Прошу прощения, Дмитрий. Умирают несколько электронщиков- исчезли с рынка, несколько парфюмерщиков – исчезли с рынка. Где новые?
Марианна Романовская:
— Мы парочку сетей прикупили.
Николай Юськив:
— Сергей правильно говорит, исчезли премиальные продукты. А где новые? Что не рождаются? Ничего нового не приходит. Сеть сейчас создать невозможно.
Дмитрий Чуйков:
— Вопрос еще интересный. Если аналитически проследить, что делает или раньше делал какой-то оператор, который приходит из регионов. Вы спрашиваете, будут ли создаваться новые коридоры? Как себя ведет человек, который приезжает в незнакомый город? Он идет в сформировавшуюся торговую улицу и ничего не изобретает. Вот и все. Он пришел, посмотрел: «О! Торговая улица». Он же не приходит, не говорит, допустим, про улицу Пупкина: «Здесь я сделаю город-сад, и все ко мне пойдут!» Такого же нет. Человек приезжает, видит сформированный торговый коридор и уже ничего не изобретая, понимает, что здесь будет поток, садится на этот поток.
Виктория Камлюк:
— Так будет ли у нас обувная улица?
Дмитрий Чуйков:
— В Москве она есть. Вы не знали? Это улица Профсоюзная. От метро Академическая, до метро Профсоюзная.
Виктория Камлюк:
— Там кусочек.
Дмитрий Чуйков:
— Да.
Алексей Могила:
— Да, это нормально. Почему, нет? Создание новых торговых коридоров — это вопрос комплексного развития города. Строится новый район, прокладываются новые магистрали, открываются проезды. Зачастую достаточно того, чтобы по какой-то улице изменилось движение с двустороннего, к примеру, на одностороннее, чтобы эта улица зажила немножко по-другому. Например, улица Красина в центре Москвы стала односторонней, потоки меняются, поэтому все может быть. Это вопрос времени, это не вопрос: «Вот там завтра будет торговый коридор. Все, побежали туда». Нет. Потихонечку, потихонечку, потихонечку все равно, я думаю, будут добавляться, будут появляться какие-то куски.
Екатерина Подлесных, заместитель директора департамента торговой недвижимости Knight Frank:
— В последнее время много собственников обращаются по вопросу реконструкции, может быть, дополнительные квадратные метры будут увеличиваться за счет реконструкции каких-то старых объектов.
Виктория Камлюк:
— Вечный вопрос: новое строительство или реконструкция?
Алексей Могила:
— Он не вечный, он тоже комплексный. Господа, друзья, товарищи, мы практически выбрали свое время, я надеюсь, что эта дискуссия была интересной. Надеюсь, что она породит и новые вопросы, и новые решения, и новое общение сейчас уже в перерыве. Поэтому всем спикерам большое спасибо, спасибо тем, кто это все выдержал и выслушал, особенно тем, кто задавал вопросы. Спасибо. До встречи.
