Круглый стол «Ритейлеры vs собственники помещения. Камни преткновения». Третья серия
Дата записи: 14 апреля, продолжительность: 23 мин., 29 сек.
Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Panny Lane Realty:
— Сейчас есть определенное количество инвесторов, они реально есть, и они реально инвесторы. Мои коллеги консультанты это подтвердят. Есть инвесторы, им нужно что-то купить, чтобы на этом зарабатывать. Причем сейчас многие инвесторы готовы рассматривать достаточно долгую доходность – не надо 6-7 лет, можно спокойно разговаривать про 10-15 лет. Вы не покупаете, вы арендуете, вам нужны определенные ставки. Вы не вели, не было у вас идеи найти стратегического партнера, некий фонд, который бы под вас, под ваши контракты, выкупал вашу недвижимость на том же стрит-ритейле, для того, чтобы вы подписывали длинные договоры, формируя какой-то понятный, прозрачный инвестиционный продукт? Не было таких мыслей и желаний?
Дмитрий Чуйков, начальник отдела развития ECCO в России:
— Такие мысли, наверно, могут возникнуть у любого ритейлера. Если компания располагает достаточными средствами, чтобы отвлечь определенную сумму на покупку, передать это какому-то другому инвестору и заключить дополнительный контракт с посторонней компанией, в этом случае мы считаем нецелесообразным.
Алексей Могила:
— Понятно. ECCO жаба душит. Дальше поехали.
Марианна Романовская, заместитель директора департамента по управлению коммерческой недвижимостью Х5 Retail Group N.V.:
— Это еще вопрос глобальных корпоративных приоритетов компании: отделяется ли недвижимость от основных операций или не отделяется. Но, в целом, мы уже долго смотрим на эту ситуацию, потому что часто ставится этот вопрос: покупать или арендовать? Конечно, лучше высвобождать деньги из недвижимости и пускать их на основной бизнес. Это то, что для нас является торговлей сосисками и всем остальным. Если есть возможность, чтобы нам кто-то построил – ради Бога. Как мы видим сейчас на примере своих объектов, и как я это наблюдала еще работая у консультантов, — такого пула цивилизованных инвесторов, которые были бы готовы идти на глобальные портфельные взаимоотношения с операторами, даже такими крупными, как Х5, я не видела.
Алексей Могила:
— У формата такого объема, как у вас, их не много.
Марианна Романовская:
— Кроме того, стратегические взаимоотношения — мы все любим такие слова: стратегические взаимоотношения, портфельный инвестор. Но любой портфельный инвестор, здесь я могу прокомментировать с точки зрения потенциального партнера портфельного инвестора, смотрит на этот портфель и говорит: «Ага. Так. Вот из этих 10-ти объектов, один очень хороший, 3 ничего себе, а все остальное — барахло». Поэтому эти портфельные взаимоотношения, как правило, для инвестора невыгодны. Если возникает ситуация покупки какого-то объекта, то очень трудно найти инвестора, фонд или активного девелопера, для которых было бы одинаково интересно покупать «Пятерочку» в городе N-ск, «Перекресток» в городе М-ск для Х5, например, потому что у него свои инвестиционные приоритеты. Некоторые из них могут быть локализованы к региону, некоторые — к формату. Как это ни грустно, но все же прагматично звучит, но этот вариант привлечения инвесторов к покупке помещения, в которых мы были бы операторами, нам очень импонирует, но, как правило, в большинстве случаев это one of the time. На каждую сделку свой партнер.
Алексей Могила:
— Я бы, может быть, посмотрел по-другому. У вас, понятно, очень большой объем, и у «Спортмастера», наверно, тоже. Вы крупные, смотрите по-другому, вы в космосе живете, где тут до нас.
Марианна Романовская:
— Но деньги тоже считаем.
Николай Юськив, директор департамента недвижимости «Спортмастер»:
— Не в космосе, а на поле, наоборот
Алексей Могила:
— И это правильно. Я про другое сейчас говорю.
Николай Юськив:
— Извини, Леша, я закончу, пока тема не ушла. Мы как раз не в космосе, в отличие от многих ритейлеров, которые говорили в кризис, что сконцентрируются на Москве и Питере. Я думаю, что Х5 эту ошибку не совершила, и мы ее не совершили. Мы побежали в поле, во все эти Старые Осколы, во все эти города. Сейчас счастливы до безумия, потому что мы успели, когда там еще все было, и Х5 успел. По поводу консолидации – что было в начале 2000-х годов, когда вообще не было торговых центров, не было особого стрита и прочего? Люди сбивались в кучи, находился какой-то смельчак, который где-то нашел кусочек денег, побежал по ритейлу и говорит: «Ты, ты, ты пойдешь со мной? Вот такая площадка». — «Пойдем». И все в куче построили торговые центры, вложили деньги. Потом происходил обратный выкуп или еще что-то, не важно. Сейчас мы подходим к такому же этапу, когда опять не хватает недвижимости, и опять, может быть, кто-то найдется. Идея очень красивая, но, абсолютно согласен, маловоплотимая — у всех разная география. Но самый важный момент — у этого инвестора потом будет столько соблазнов, что сегодня он обещает «Спортмастеру», Х5, завтра «Магниту». Здесь может быть очень мало надежности.
Алексей Могила:
— Война – фигня, главное – маневр. Я почему задал вопрос? Вопрос очень конкретный. Есть ритейлеры, есть собственники, нам, консультантам, вообще приходится крутиться, как рыбке на сковородке, чтобы заработать деньги. Нам нужны сделки, куда вы зайдете, либо мы что-то продадим. Волей-неволей мы вынуждены придумывать какие-то варианты, которые приемлемы для вас. Приезжаешь, условно говоря, в Старый Оскол, там есть Вася Пупкин, у которого есть определенное количество денег. Понятно, что Вася Пупкин не будет инвестировать в ваши проекты в Москве, Питере, Екатеринбурге или еще где-то. У него есть Старый Оскол. Почему с тем же Васей на нормальных контрактах, на нормальных договорах, не построить 2-3 объекта или забрать на стрите? Реальный вопрос. Мы сейчас стрит долбим на центральной России, мы видим такую возможность.
Николай Юськив:
— Я везде говорю о том, что как раз вы, консультанты, поскольку вы общаетесь с инвесторами, должны указать им те точки, куда им нужно идти. Есть северные города, есть замечательный город, где очень много денег, – Новый Уренгой, там нет ни стрита, ни торговых центров.
Алексей Могила:
— Есть такие.
Николай Юськив:
— Тому, кто построит там 10 000 – 20 000 кв.м, внуки будут целовать руки. Но никто не строит. Где эти инвесторы? Что они туда не идут? Почему они не идут в Нефте-Юганск.
Алексей Могила:
— Прости, пожалуйста, я туда не дотянулся еще.
Марианна Романовская:
— Я вам скажу, почему мы не идем на Дальний Восток и в удаленные места. У нас есть такая штука, которая называется логистикой. Для того, чтобы нам до Дальнего Востока…
Николай Юськив:
— Это все понятно. Я больше про инвесторов. Те, которые готовы вкладывать деньги. Мы бы с удовольствием пошли.
Николай Крайнов:
— Давайте я тоже на тему инвесторов скажу. Есть одна такая западня, когда инвестор пытается быть умным и обращается к умным консультантам.
Алексей Могила:
— Нет, мы только про деньги. Нам про умных не надо.
-Николай Крайнов, президент «Инвестиционной группы «Покров»:
— Хорошо. Бизнес можно делать по-разному, можно делать его как бизнес, а можно пытаться делать его по-умному. В последние год-полтора я заметил одну тенденцию: если считать себя совсем умным и по западным нормам пытаться делать девелоперский бизнес, то доходность у него получается меньше. Объекты получаются лучше, но доходность получается меньше. Объясняется все очень просто: инвестор, начиная проект, хочет, если он умный, конечно, застраховать свои риски и еще взять кредит в зарубежном банке. Зарубежный банк попросит консультацию какой-нибудь зарубежной умной консалтинговой компании, инвестор закажет эту умную консультацию, западная компания, которая дорожит своей репутацией, тоже умная, все умные. Дорожа своей репутацией, сделает пессимистичный прогноз по арендным ставкам, соберет по пессимистичным прогнозам письма о заинтересованности от зарубежных арендаторов, потому что западный банк только лучших рассматривает, других не рассматривает. В результате, доходность будет в 1,5 раза меньше возможной. А интересно ли с такой доходностью создавать недвижимость? Интересно кому-то, у кого много денег, или кто хочет кредитоваться только в западных банках и только на это и рассчитывает. А для всех других не интересно.
Алексей Могила:
— Все, что вы рассказали, так и есть. Если заработать денег, то это Азаров, Могила, это все сюда. А это все уже скучно, на второй фразе можно засыпать. Да, Сережа? Отчет, на отчет, переотчет, посмотрели, оценили. Понятно. Тоже тема для обсуждения.
Николай Крайнов:
— И еще один момент к предыдущей теме. Теперь уже спускаемся на землю, забываем про другие компании, не буду называть их названия. С одной стороны, у инвестора, когда он имеет деньги и думает, а, может, для «Пятерочки» или «Спортмастера» — имена нарицательные — построить что-то, сдать и сидеть спокойно, возникает соблазн: а почему я должен этому ритейлеру сдавать, а не другому? Есть рынок, который выравнивает. Если ему необходимо подстраховаться перед банком, что у него будут своевременно эти обороты, ему нужен преддоговор, и тогда он может идти на заключение преддоговора и на более льготные арендные ставки. А если этого нет, ему это не надо. Он выходит на свободный рынок и сдает по рыночной цене.
Николай Юськив:
— Я, как представитель компании, отвечу. И «Спортмастер» и Х5 из-за того, что вы все такие аккуратисты, чего-то боитесь, мы поневоле стали девелоперами. На самом деле, совершенно не счастливы от этого, особенно Х5, которые имеют большое количество недвижимости- и мы тоже очень много. Оттого, что все сидят и боятся, мы пошли и купили кучу участков, построили что-то. Естественно, чтобы вытянуть экономику, строили больше, чем нам надо. Что-то сдаем, что-то нам сдает Х5, а на самом деле, для нас — это нехорошо. Это отвлечение ресурсов, отвлечение денег, мы это делаем все равно непрофессионально, и не сможем никогда. Мы продуктовая сеть, спортивная сеть, мы должны заниматься торговлей, а не этим. Я одного не понимаю. Вы говорите умные слова — будет убыток, если все по-правильному сделать. А не надо в Новом Уренгое делать все очень правильно, постройте коробку и ничего другого. Прибыль будет замечательная. А сразу все сводится к тому, что в Новом Уренгое надо строить 100 тысячник или 50 тысячник.
Николай Крайнов:
— Потому что консультантам выгодно продать больше.
Николай Юськив:
— Есть замечательный проект у Х5 в городе Тверь. В Твери ничего не было, он построил «Карусель» себе, небольшую площадь, мы сели и мы счастливы в этом проекте. Он маленький, аккуратный, но очень прибыльный. Речь идет о небольших комплексах, зачастую похожих на стрит. И таких городов и таких коридоров море.
Марианна Романовская:
— Вы знаете, я скажу слово в защиту консультантов.
Алексей Могила:
— Наконец-то, хоть кто-то.
Марианна Романовская:
— Давайте посмотрим на ситуацию, которая сложилась вокруг банков. Почему у банков повисло огромное количество недостроев, почему они повисли не только в банках и они мозолят людям глаза на улицах? Потому что это люди, которые никого не спрашивали, сами решили, что знают, что они построят. Зачем нам потолки 6 метров, мы построим 4 метра, так строительный объем меньше, так нам будет дешевле. Зачем нам такие колонны, мы сами на соседней улице что-то увидели, мы так и построим. За счет всех этих ошибок, за счет того, что они не общались ни с профессиональными проектировщиками, ни теми, кто делает концепцию, ни с банками. Они думали: «Мы все сами», — вот и получились все эти недострои 100 000-ные и меньше. Никто не говорит, что каждому застройщику нужно идти к консультанту или не нужно. Умеешь строить – строй сам, не умеешь – спроси других, чтобы не получились некачественные объекты. Относительно размеров, абсолютно согласна, сейчас рынок еще не дорос до мегапроектов, самые востребованные – это средние, понятные и малорискованные.
Николай Крайнов:
— Наша компания пошла другим путем. 10 лет назад у нас тоже был и девелопмент, и недвижимость, и свой сетевой ритейл. Но мы приняли решение противоположное вашему – мы продали ритейл и остались в недвижимости. И мы получили увеличение эффективности работы. То есть то же самое, но с другой стороны. Каждый должен заниматься своим бизнесом. И когда ставится вопрос: «А почему бы ритейлеру не выкупать помещения под собой?» Это два разных бизнеса, они совершенно разные.
Алексей Могила:
— Если вы обратите внимание, вопрос был не почему ритейлеру не выкупать, а почему не найти партнеров, у которых есть деньги? Куча иностранных фондов сидит в России, делать нечего, прожирает зарплату, извините. Очень много таких, не я один знаю таких товарищей, которые осваивает какие-то бюджеты. Почему бы не прийти и не сказать: «Ты покупаешь пул объектов, какая разница, что тебе купить — Калужки за 160 000 000, или ты за 50 000 000 соберешь некое количество объектов? У тебя доходность будет не хуже». Найти пул, посадить туда «Спортмастер» или Х5, или «Азбуку вкуса». Договорился, подписал длинные договоры — все, перед пенсионерами, которые за рубежом сидят, ты получаешь доходность, известную, понятную компании. Вопросов никаких, завтра не сдуются, кризис пережили.
Николай Крайнов:
— Да и проблем никаких. Сделайте такое предложение. Предложения нет такого.
Марианна Романовская:
— Вспоминаю сейчас, как я была здесь же на конференции относительно того, как эти пенсионные фонды и инвесторы и из европейских стран смотрят на Россию. А плохо они на нее смотрят. Там пенсионеры тут же свои деньги заберут из всех своих фондов, потому что для них сейчас по Москве не только белые медведи ходят, у них еще хуже представление о России. Сейчас во всех рейтингах Россия по отношению к другим странам упала. Давайте смотреть реально на вещи. Есть такие инвесторы или нет. Если они тут есть, я буду очень рада с ними лично познакомиться.
Сергей Русов:
— Давайте я пример из жизни приведу. У нас есть такие фонды. Я не знаю, почему для вас это проблема. У нас в «Азбуке вкуса» 2 фонда – это отечественные фонды, потому что западные фонды действительно уходят из России.
Алексей Могила:
— Про них забыли.
Сергей Русов:
— Уже год они стоят в очереди, чтобы нам что-то купить, как вы говорите. Опять вас возвращаю на землю, в макроэкономику. Разрыв между стоимостью недвижимости и арендой, которую может платить даже «Азбука вкуса», никуда не делся. За год 2 фонда наших акционеров, у которых бабок немерено, купили только один объект, смогли провести эту сделку. Все остальное не срастается по экономике. Единственный вариант – о чем говорил Николай- это что-то строить, чтобы снизить затраты. Что-то построить конкретно под формат, небольшое, чем мы сейчас и занимаемся с ними. Что-то в лоб, с рынка приобрести на сегодня – тупик, тяжело. А деньги есть, и фонды есть. Не знаю у Х5 какие проблемы, тоже, наверняка, всего полно.
Алексей Могила:
— Хорошо. С этим немного определились. Давайте поговорим еще про другие форматы. Аптеки, что вы имеете нам сказать?
Андрей Гусев, генеральный директор «Ригла»:
— Спасибо большое за предоставленное слово. Слушая всех ораторов в текущей дискуссии, я про себя подумал, что, конечно, этот глобальный подход в части аптек, конечно, имеет совершенно другой формат реализации, подхода. Подходя к теме моей коротенькой презентации особенностей стрит-ритейла в фармацевтической отрасли, мы не то что не испытываем трудностей с открытием новых точек, мы, наоборот, имеет переизбыток предложения с точки зрения потребностей аптек и размещения по местам. Но при этом мы все равно открываем порядка 100-150 точек в год и больше не получается, потому что мы объективно подходим, хорошо считаем и главный упор мы делаем на то, что развитие ни в коем случае не должно съесть эффективность текущего бизнеса, а только ее повысить.
Подходя к этому — следующий слайд. Главное в нашей концепции преимущество, которое мы реализовали, и имеем возможность рассматривать всевозможные предложения по размещению аптек, — это мультиформатность. Она предусмотрена изначально в законодательстве по аптечному бизнесу, фармотрасли: есть аптечные пункты, киоски, полноценные аптеки, есть ограничения и требования по ассортименту и набору помещений и т.д. в этих трех разных форматах. В самом крупном формате аптек мы развиваем бренд «Ригла», который может выдерживать достаточно серьезные арендные ставки за счет открытой формы торговли, колоссального ассортимента, цены чуть выше средней. Но это все обосновано преимуществами бренда, которые мы имеем. Это формат чуть выше средней апетки, именно открытой формы торговли.
В апреле прошлого года мы вывели второй бренд — аптека «Будь здоров»- это народный бренд, аптека закрытой формы торговли, традиционная, российская. Я всегда люблю приводить пример, все думают, что Alliance Healthcare самая известная аптека в Европе – это, безусловно, Boots, и только Boots. Нет. Аптеки Boots в данной сети занимают лишь половину, все остальное аптеки Moss – с деревянными при лавочками, с окошечками и т.д. Вся Великобритания покрыта все-таки аптеками Moss, а Boots – некая красивая обертка, которую можно увидеть на центральных улицах Лондона, и там все красиво и нарядно, но при этом экономика их послабее. Отсюда следует подход мультиформатности, который очень серьезно расширяет нам возможности по развитию и позволяет брать помещения другого формата.
Аптеки «Будь здоров» мы размещаем, это нонсенс, на площадях от 15 кв.м до 120-150 кв. м. Их по стране уже порядка 70-ти, и это направление мы дальше развиваем в нашей сети. Безусловно, это партнерский проект. И мы любим именно такой партнерский подход с другими отраслями ритейла. У нас есть уже достаточно много успешных проектов, которые мы реализовали с продуктовым ритейлом, и в этом направлении сейчас активно двигаемся дальше с крупнейшими участниками рынка. Это, конечно, формат, дрогери, который полноценно никто в России пока не реализовал, именно соединение аптечного бизнеса и товаров для дома косметики. Наверно, вы знаете, что компания «Л’Этуаль» сейчас начала лицензировать аптеки внутри своих магазинов. В Москве есть первые примеры, мы за этим следим, это одна из очередных попыток. Мы тоже активно двигаемся в этом направлении, первые точки у нас уже открылись в совмещении форматов полноценного дрогери с аптекой.
Четвертое направление – это аптеки в торговом центре, они отличаются от всех предыдущих названных. Естественно, это бренд «Ригла» , но в чуть более высоком ценовом сегменте, арендные ставки заведомо выше, и мы, на самом деле, не любим торговые центры. Мы в перерыве общались с коллегами — очень известными и уважаемыми ритейлерами, и я рассказывал пример по одному торговому центру, который недавно открылся. Нас буквально бомбардировали предложениями по размещению там аптеки, день ото дня ставка росла, прибавляя по 10 %, по 15%, и это продолжалось на протяжении нескольких недель. Я уже для смеха поднимал эту ставку, коммуницируя активно с данным торговым центром, мы добились превосходных результатов, там сел наш активный конкурент на совершенно безумную ставку. Мы знаем экономику работы этой точки, я даже сам ее несколько раз посещал.
Екатерина Подлесных, заместитель директора департамента торговой недвижимости Knight Frank:
— А потом о консультантах говорят, да?
Андрей Гусев:
— Да. Я настолько радовался, понимая, что они глобально теряют, но при этом терпят.
Алексей Могила:
— А что нормально, потом уже на отремонтированное помещение придете.
Андрей Гусев:
— Да. Мы обложили подступы к этому торговому центру нашим дискаунтером «Будь здоров». Сидим радуемся, как у них все хуже и хуже. И понимаем, что в конечном итоге, мы придем в этот торговый центр.
Екатерина Подлесных:
— Андрей, можно вопрос? Поэтому ставка в торговых ценрах выше? Участвуете в тендере, зафиксировали ставку?
Алексей Могила:
— Нет, поэтому не любят.
Андрей Гусев:
— Формат торговых центров..
Екатерина Подлесных:
— То есть вы не любите торговые центры, но платите больше, чем в стрит-ритейле.
Андрей Гусев:
— Конечно, мы тоже хотим развиваться и в торговых центрах, в том числе. Но при этом, вы видите, что ставка там не столь высокая, как наверно, каждый имеет некое сравнение у себя в уме.
