Круглый стол «Ритейлеры vs собственники помещения. Камни преткновения». Вторая серия
Марианна Романовская, заместитель директора департамента по управлению коммерческой недвижимостью X5 Retail Group N.V.:
— «Магнит» и мы на прошлой неделе открыли первые результаты кварталов, там очень хорошие результаты, у нас более, чем на 50% выросли продажи. Очень хорошо сказал один из топ-менеджеров real- : «Я не могу платить большую арендную плату, на бананах и носках я много не зарабатываю». Да, мы на бананах и носках много не зарабатываем, но если продажи растут, мы справимся с инфляцией. Дальше, естественно, разговор наших переговорческих возможностей, но у нас как соц-обязательства, у нас план развития. Нам нужно развиваться. Для того, чтобы открывать новые магазины, нам нужно договариваться с собственниками. Если это вопрос конкуренции, нам нужно приходить к какому-то консенсусу. В силу того, что мы даем длинный договор аренды, в нас заинтересованы, и мы достигаем каких-то договоренностей. Я не стану говорить, что мы переплачиваем. Мы платим рыночную ставку. И все мы, как с точки зрения операции, так и с точки зрения аренды, мы все живем в одном рынке. Если чуть-чуть отойти в сторону от того, что у нас происходит с продажами. Ставки в Москве растут. Я, как человек живущий в Москве, не могу на это не обращать внимание. Смотрите, что сейчас происходит, особенно в центре города. Ритейл стал осваивать те площади стрита, которые раньше не осваивались. Подвалы. Нам приходится их осваивать, для того, чтобы позволить себе ту арендную ставку, которую мы можем платить. То есть те помещения, которые раньше ну никак не рассматривались, теперь мы изыскиваем возможности, вспомогательные помещения и т.. Посмотрите на Арбат и т. д., на подвальчики, которые раньше были никому не нужны, теперь они как-то используются. Это вопрос изобретательности, с одной стороны, с нашей стороны, это вопрос сокращения затрат, повышения нашей эффективности.
Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty:
— Ну и конкуренция у вас значительно усилилась.
Сергей Русов, директор по развитию сети «Азбука вкуса»:
— Это ставки растут или ставки по подвалам?
Марианна Романовская:
-Правда, одним конкурентом стало меньше. Я имею в виду «Копейку».
Алексей Могила:
-Понятно. С продуктовым ритейлом более-менее понятно. Давайте попробуем про другие. Илья Смирнов, настроение хорошее? «Евросеть» не испортила?
Илья Смирнов, вице-президент по недвижимости ГК «Связной»:
— Она разогрела аппетит просто.
Алексей Могила:
— Да, я думаю, что эта война, которая была у всех на слуху, сейчас в какой-то степени продолжается. Она достаточно здорово подпортила жизнь целому сегменту. Ставки начали расти. Мы видим сейчас, что происходит, по вашему мнению, как долго это все продлится и куда это все заведет? Максим Ноготков озвучивал свою позицию, «Евросеть» озвучивала свою позицию, а ваше мнение, что вы думаете?
Илья Смирнов:
— Сколько продлится, сложно сказать. Прогноз ни о чем, пальцем в небо. Мы с сеткой давно не конкурировали напрямую.
Алексей Могила:
— Да, ровненько шли.
Илья Смирнов:
— Мы нормально дружили. Рано или поздно это должно было случиться. Должна была быть какая-то живая конкуренция, потому что подошли к такому моменту, когда на рынке осталось двое, а место только для одного. Сколько продлится, не знаю, войной это сложно назвать – некая возня.
Алексей Могила:
— Ну противно. Мы сейчас тоже по своим проектам замечаем, что как только идет сотовая связь, ставка сразу в 1,5-2 раза идет вверх. «Вы что больные?» Они говорят: «Не, не, не. Сейчас либо «Связной», либо «Евросеть» придут и мы будем чемпионами.
Илья Смирнов:
— Так оно и есть. Что я могу?
Алексей Могила:
— Ужасно.
Илья Смирнов:
— Что тут комментировать. Сейчас война разогрела ситуацию на рынке. Ставки в нашем сегменте, наверно, на 30% выросли. Тем не менее желание, которое озвучивал Максим Ноготков, я подтверждаю, надо открыть 500 салонов связи в этом году и мы их откроем. Я думаю даже больше на 30%. Ставки растут, у нас не «Азбука вкуса», приходится выгрызать из своего арендодателя.
Виктория Камлюк, руководитель отдела street retail Colliers International:
— Я хочу уточнить. Если это борьба бюджетов, все равно вы считаете это прибыльным для вас? Какие планы развития?
Илья Смирнов:
— Мы всегда шли, идем и будем идти только в прибыльные места. У нас существует финансовая модель по каждому месту. Не зависимо от того, что мы рассматриваем, мы всегд а во главу угла ставим коммерческий результат по конкретно взятому объекту, месту. Если мы что-то подписываем, приходим к собственнику и вынуждены как-то конкурировать с нашим братом, скажем так, мы всегда идем до какого-то предела. Если это становится нерентабельным, мы разворачиваемся ….
Виктория Камлюк:
— То есть зазор есть? Есть куда расти?
Илья Смирнов:
— Однозначно.
Алексей Могила:
— Товарищи собственники, у «Связного» зазор есть.
Виктория Камлюк:
— Противоречие такое. Это значит разница между рынками продуктовым и услугами? Или с чем это связано?
Илья Смирнов:
— Мы немножечко в разных формате выступаем, разные объемы площади, нас не 40, нас 2400 сейчас. Нам развиваться немного проще, мы зачастую приходим к той же «Азбуке вкуса» и садимся у них. Разные сегменты, поэтому, конечно, есть и разница в подходах.
Алексей Могила:
— Супер. Понятно. Я перед этой конференцией поднял статистику, посмотрел запросы которые к нам приходили по поводу аренды помещений на стрит-ритейле. У нас появляется забавная информация, по поводу того, кто сейчас наиболее активно ищет помещения в Москве. На первом месте, как ни странно, это предприятия общепита, то есть все, что касается развлекаловки — рестораны разных сегментов. Раз в неделю «Гинза» открывается, скоро звезды закончатся, будем возить откуда-нибудь из Украины. Еще очень активно ищет помещения продуктовый ритейл, причем в различных форматах. Следующие – это банковские сообщества. Мне бы хотелось сейчас поговорить не столько про них, тут более-менее понятно, почему это происходит, на чем люди живут и что они смотрят. К сожалению, предложений для них не очень много, рынок ограничен. Мне бы хотелось бы поговорить с моими коллегама, кто здесь представлен.
Дима Чуйков, обувная компания «Экко», у них есть своя позиция, которую я бы хотел, чтобы они озвучили. Она очень интересная. Особенно, Николай у вас, потому что вы очень активно работаете с регионами, здесь мы не только Москву обсуждаем, региональная политика очень интересная, если возможно, пару слов. Дадите микрофон? Или могу место на трибуне уступить, тут нагрето.
Андрей Гусев, генеральный директор «Ригла»:
— Алексей, предлагаю еще аптеки включить.
Алексей Могила:
— Аптеки, обязательно. Сейчас сначала крупнячок, и до вас дойдем.
Николай Юськив, директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер»:
— Собственно, здесь я и сидел на первой сессии. Коротко о том, что мы делаем. Только по Москве?
Алексей Могила:
— Может быть, не только о Москве.
Николай Юськив:
— Начну с Москвы. Если кто-то был на первой сессии, может быть, слышал, нам повезло, что мы больше 10 лет на рынке. Начиная с 2000-х годов мы активно покупали недвижимость, особенно стрита было завались, самый дорогой стоил 1000$, и люди еще думали над этим: «Нам надо бы за $700, 800». Больше половины помещений, которые у нас находятся в стрите, если говорить о «Спортмастере», это все наша собственность. Все, что происходило после 2005 г, шло к тому, что на рынок стрита вышли спекулянты, в хорошем смысле этого слова, поняли, что на этом можно зарабатывать. Соответственно, вся недвижимость была скуплена не ритейлом,а инвесторами.
Алексей Могила:
— Начал формироваться класс рантье?
Николай Юськив:
— Да. Дальше пошло все лавинообразно. Эти инвесторы, понимая что есть интерес, продали все другим инвесторам, те еще кому-то. В итоге, когда мы жалуемся, что стрит очень дорог, надо понимать, что это не оттого, что слишком жадные те, кто сидит на Багамах, а это просто им так дорого досталось. Они поддались этому ажиотажу, и если они покупают по 20 000 за кв. м, соответственно, они должны это окупать. Вы говорите, что невозможно найти недвижимость сейчас по этим даже ценам, и люди готовы это покупать. То есть понятие ритейла, это безумие абсолютно – покупка такой недвижимости. Мы, как владельцы довольно большого количества стрита, поддаемся соблазну, продаем, сидим и не понимаем, что люди дальше будут с этим делать. Поэтому с 2005 г. мы «Спортмастер» в стрите практически не открывали.
Марианна Романовская:
— Вы продаете с обратной арендой или просто продаете?
Николай Юськив:
— Просто продаем. Если говорить о Москве, мы продаем то, что нам становится неинтересно с точки зрения формата, маленькие подвальчики и пр. мы не можем себе позволить, потому что с каждым годом приходим к тому, что залог успеха – это правильный формат. Мы пришли к формату 1500 кв. м, на сегодняшний день у нас есть ряд помещений, что меньше этого формата. И ы просто от него избавляемся, что уже продали, что-то сейчас продаем.
Алексей Могила:
— В регионах вы не покупаете сейчас. Для вас, как для крупного федерального оператора, стратегия покупки в регионах насколько применима? Насколько она для вас удобна, с учетом того, как Сергей сказал, у банков денег дофига…
Николай Юськив:
— Если говорить о нас, как о ритейле, который иногда покупает помещения, помещения мы покупаем только с точки зрения приспособленности к бизнесу, никакой инвестиционной составляющей.
Алексей Могила:
— Под собственные нужды.
Николай Юськив:
— Когда это позволяет рынок. Это происходит очень редко. Например, последнее помещение мы купили в Тамбове очень хорошее в центре города и скоро откроем там магазин. Но таких помещений очень мало, если в 2000, 2002 г мы покупали по 20 помещений в год, сейчас это 1 помещение в год, это больше исключение, в основном идет аренда, у ритейла покупка почти невозможна.
Алексей Могила:
— Как только видят название «Спортмастер» сразу: «Ага!»
Николай Юськив:
— Не в этом дело. Собственнику все равно «Спортмастер» это, не «Спортмастер». Он понимает, что как-то сложилось, что это может столько-то стоить. И кому продать? Отличие стрита в том, что у человека не болит голова и не должна болеть, кто будет сидеть в этом помещении, почему оно так дорого стоит. Так сложилось и все. Тут звучало, что хорошо бы в стрите договариваться о проценте с оборота – это нелогично.
Алексей Могила:
— Но почему?
Николай Юськив:
— Собственнику это неинтересно. Процент с оборота нужен там, где на этот процент, то есть на выручку собственник помещения может влиять. А как может влиять собственник стрита на выручку? Никак. Вот в торговом центре, я понимаю, почему должен быть процент, потому что он он затащит туда больше людей, а это только собственник торгового центра может сделать. Я могу, конечно, что-то сделать как оператор, но не всю работу. А стрит- он получил свою аренду и пошел.
Алексей Могила:
— Соответственно, вопрос. Мы с Димой обсуждали как работают магазины на стрите и в торговых центрах. Дима говорит, что торговые центры у него работают лучше по потокам. У вас такая же история?
Николай Юськив:
— Да. Это тенденция последних трех лет. Это произошло буквально 2-3 года назад.
Алексей Могила:
— Это только в Москве или и в регионах?
Николай Юськив:
— Абсолютно похожий сегмент.
Дмитрий Чуйков, начальник отдела развития EССO в России:
— Начало кризиса, его окончания, начало переходного, по другому его не назовешь, ультра-переходного периода. Сейчас действительно такое происходит с ценами на стрит-ритейл, что не позволяет компании EССO, в том числе, иметь доходные магазины в стрит-ритейле. Мы в основном, арендуем. Если была бы точка, адаптированная для бизнеса, мы бы ее, конечно, купили. Но мы должны понимать, что у нас со «Спортмастером» разный формат, одно дело найти и купить помещение 1500 кв. м или 120 кв. м.
Алексей Могила:
— Иногда суммы покупки бывают даже схожи, 120 и 1500 кв. м.
Вопрос из зала. Екатерина Тришанкова, руководитель отдела развития, ГК «Алфавит»:
— Мы работаем в формате 300 кв. м, это для нас эффективно, для нас идеальных формат. Услышав разговор, где лучше, в торговом центре или стрите идет торговля. На наш взгляд, лучший магазин у нас в стрите. Для этого есть ряд объективных факторов, но с точки зрения нашего сегмента, почему-то дела лучше идут в стритовых магазинов.
Алексей Могила:
— Наверно, здесь ценовой сегмент имеет значение.
Екатерина Тришанкова:
— Средний.
Виктория Камлюк:
— Если ранжировать дальше, то согласитесь, что за ресторанами и банками идут именно обувь и услуги. Парфюмерия туда же.
Дмитрий Чуйков:
— Тяжело конкурировать с компаниями, которые занимаются связью, золотом, потому что топовых мест в Москве можно перечислить имея 4 руки и 20 пальцев. В таких местах тяжело конкурировать с такими компаниями, высомаржинальным товаром с высокой доходностью. И мы понимаем, что взять помещение по ставкам 1 200 000 — 1 300 000 за 120 кв. м, мы его не потянем, мы тогда арендодателю отдаем в 2 раза больше, чем зарабатываем сами. Это ненормально.
Екатерина Тришанкова:
— А можно вопрос к Дмитрию? Я понимаю, что у нас немного разные ценовые сегменты, но все же, как вы оцениваете, какой идеальных процент от оборота должен выделяться на арендную плату?
Дмитрий Чуйков:
— У любой компании, это разные соотношения. Но вы конкретно про EССO спрашиваете?
Екатерина Тришанкова:
— Конкретно, про EССO.
Дмитрий Чуйков:
— В зависимости от того, какой должен быть организован магазин. Если это дискаунтер, он не должен превышать 7-8 % от оборота. Если это полновесный магазин, и опять же здесь есть небольшая разница в том, что если в договоре с аредодателем мы указываем, что мы готовы платить превышение оборота над фиксированной арендной ставкой. Если формулировка звучит таким образом, что мы платим арендную ставку только вместо фиксированной арендной платы или превышение ее, не включая услуги, это тоже большая доля, и иногда она занимает до 10 % от фиксированной части арендной платы. Если мы говорим, что идем оплата от процента от оборота от всей суммы оборота, включая и эксплуатацию, и фиксированную часть, там еще маркетинговые платежи и все прочее. То тогда мы говорим о 12 % от оборота, потому что это от всей суммы. Тогда я понимаю, либо вся сумма аренды от оборота, которую мы готовы заплатить, либо вот такой процент от оборота. Это такой максимальный предел, потому что у EССO, отличается тем, что имеет достаточно высокую себестоимость обуви.
Екатерина Тришанкова:
— Это я поняла. Спасибо. И все же правильно ли я поняла: 12 % это суммарно за все услуги? Одно делим на другое или это доплата?
Дмитрий Чуйков:
— Это вся масса аренды. Полностью все деньги.
