Круглый стол «Ритейлеры vs собственники помещения. Камни преткновения». Первая серия
Дата записи: 14 апреля, продолжительность: 22 мин, 57 сек.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
— Что такое проект 100 лучших торговых центров? Это рейтинг торговых и торгово-развлекательных центров нашей страны, который позволит на рынке отобрать 100 лучших объектов. Рейтинг не расставляет объекты между собой, не ранжирует их, не делит места. Это выборка лучших проектов, которые есть сегодня на российском рынке. Мы не ссылаемся ни на одну из существующих классификаций. Мы просто смотрим на свои критерии, которые мы определили сегодня для качественного объекта в России, на общественное мнение, экспертные оценки. Мы, Гильдия управляющих и девелоперов, хотим в идеале добиться того, чтобы этот рейтинг охватил все города нашей страны, но поскольку городов очень много и в этом году мы делаем первый подобный рейтинг, к сожалению, все города охватить не удастся. Мы начнем с 20-ти крупнейших, активных городов, которые с нами активно взаимодействуют и сотрудничают. Мы надеемся, что шаг за шагом, год за годом, мы сможем технологически охватить и рассмотреть все города нашей страны. Рейтинг будет проводиться ежегодно.
Естественно, рейтинг будет публиковаться во всевозможных печатных СМИ, будет выпущен специальных журнал, который будет презентован в рамках выставки PROEstate- 2011 в сентябре этого года, естественно, будет электронная версия.
Почему я эту историю пытаюсь рассказать в первую очередь ритейлерам? Понятно, что у вас всех есть свои большие отделы развития, понятно, что у всех вас трудятся целые команды, чтобы понимать, в каком городе в какой объект стрит-ритейла или торговой недвижимости идти. Но, тем не менее, тот продукт, который мы хотим сделать, может быть вам полезен, чтобы проверять, насколько хорошо или плохо работают ваши сотрудники, иметь представление, куда двигаться, какие новинки есть на рынке, потому что рейтинг будет ежегодным и будет отражать все, что происходит. Для собственников объектов, конечно, это престижно попасть в 100 лучших торговых центров страны и получить за это соответствующую медальку, привилегию, значек красивый и т.д. ГУД, естественно, хочет быть монополистом на рынке торговой недвижмости, как общественная организация объединять профессионалов, диктовать свои проекты и свои условия.
Распространяться наш продукт будет, естественно, на всех мероприятиях Гильдии управляющих и девелоперов, которых проходит очень много, на международной саммите-выставке PROEstate, на конгрессах Издетельского дома Retailer, которые проходят регулярно (спасибо вам за это, нам очень нравится сотрудничать с вами), во всех специализированных и профильных интернет и печатных изданиях, связанных с коммерческой недвижимостью: Commercial Real Estate, Arendator и т.д. Первый журнал, наверно, будет тиражом 5000 экземпляров.
Теперь немного о том, как это будет происходить и о том, что мы постараемся сделать максимально объективный рейтинг. Поскольку городов много, а мы не можем, находясь в Москве или Cанкт-Петербурге отследить и оценить, что происходит в чудном Белгороде. Где Белгород? Потерял. Ага, вижу Белгород. Поскольку членов гильдии очень много – 300 компаний, которые представляют совершенно разные сегменты, мы в каждом городе создаем собственную экспертную комиссию, в которую входят лидеры региона: это представители администрации, власти, бизнеса и международные консультанты, типа Ernst & Young, PricewaterhouseCoopers и т.д. И, естественно, девелоперы торговой недвижимости, брокеры, консультанты торговой недвижимости, которые придумывают все эти концепции, и инжиниринговые компании, которые потом обеспечивают эти объекты нужной начинкой. В общем, собираем комиссию, которая является условно объективной в данном конкретном городе. Эта комиссия рассматривает все объекты, проводит определенные презентации, анализ этих объектов, выносит свое решение, и голосует. С учетом того, сколько будет городов, столько будет и квот, каждый город получит определённую квоту. Лучшие объекты, которые попали от конкретного города, будут представлены в рейтинге. Поскольку у нас много партнеров, мы сможем в первый год сделать 20 городов, оценить и представить лучшие торговые центры.
Коротко критерии рейтинга, а на самом деле они очень подробные, там больше 35 пунктов, здесь просто сосредоточены 7 главных групп, я, наверно, их все называть не буду – конференция не по торговой недвижимости, а по стрит-ритейлу. В общем, что должно быть учтено в торговом центре: и месторасположение, и доступность, и логистика внутренняя и внешная, и концепция, инженерия, управление, чистота туалетов.
Состав экспертной комиссии я уже проговорил. Отлично, если со стороны ритейлеров будет интерес к этому проекту. Может быть, в каких-то городах, которые вы хорошо знаете, вы сможете поприсутствовать в комиссиях. Мы попытаемся получить продукт, который сориетирован именно на ритейлеров, ну и побочно, естественно, на всех остальных. Собственники повоюют в каком-нибудь чудном городе между собой, решат в Ульяновске, например, какой из 4-х объектов лучший, надо ли строить еще один. Мы попытаемся при помощи этого рейтинга сделать оценку российского рынка торговых центров, помочь им развиваться в правильном направлении, дать ему ориентиры, объяснить, показать, почему эти объекты лучше, почему нужно на них ориентироваться и смотреть. Спасибо за внимание, я думаю, что вопросы, если они будут, можно будет отдельно лично мне задать. Алексей.
Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Panny Lane Realty:
— Еще раз добрый день всем. У нас сегодня в нашей второй секции вечная тема – отцы и дети, собственники и арендаторы. Есть очень старый анекдот: стоит грузин на рынке, торгует петухами. Человек походит: «Гоги, почему у всех по 3, а у тебя по 7? – «Деньги очень нужны». Зачастую ситуация с собственниками помещений на стрит-ритейле очень похожа на этот анекдот. К сожалению, и вы, арендаторы, и мы, консультанты, часто сталкиваемся с неадекватной стоимостью помещений в стрит-ритейле (про торговые комплексы сейчас говорить не будет, у нас конгресс про стрит-ритейл). Очень много времени, коллеги не дадут соврать, у нас уходит на то, чтобы отформатировать собственников торговых помещений, привести их к какой-то адекватной ставке, уже после этого договариваться с покупателями или арендаторами того или иного объекта.
Очень «классное» было время, когда начался кризис, прошло 6-9 месяцев, у людей было упадническое настроение, они были готовы были за копейки отдавать помещения, арендовать, кто-то был готов снижать ставки, кто-то продавать. Мы очень много сделок закрыли за тот период времени, но, к сожалению, он очень быстро прошел, и сейчас ситуация вовращается к докризисным временам, когда с собственниками договориться очень сложно. У меня предложение обсудить эту ситуацию, каким образом на нее можно повлиять, может быть, у кого-то есть пути решения. Как договориться с собственниками, как добиться адекватной ставки, как все-таки найти ту золотую середину, которая приемлема для арендаторов, которые удовлетворит собственников и позволит открывать хорошие, качественные магазины с незавышенными ценами, в нормальных, адекватных местах?
Так как у нас формат свободной дискуссии, я приглашаю высказываться всех присутствующих, я думаю, любой вопрос будет поддержен моими коллегами, которые присутсвуют в президиуме, может, кто-то хочет выступить отдельно для затравки. Есть такое желание? Великие замерли. Первым выступит Сергей Русов, компания «Азбука вкуса». Сережа, тебе слово.
Сергей Русов, директор по развитию сети «Азбука вкуса»:
— «Азбука вкуса» — сеть премиальных магазинов в Москве и Подмосковье, 40 магазинов. Продолжая то, что сказано Алексеем, выход один – отформатировать мозги собственникам. Чем нормальные ритейлеры и занимаются. Дальше, естественно, расхождения во взглядах на жизнь. Вот что мы должны сейчас обсудить. То, что происходит на рынке – следствие нашей макроэкономики, в предыдущей части первой сессии обсуждались взаимоотношения – это следствие того, что происходит на уровне руководства страны. Потапенко пытался в этом направлении что-то сказать, но как всегда больше эмоций. А следствия простые – бизнесов, которые рентабельны на сегодня, с каждым кварталом все меньше и меньше даже в Москве. И собственники используют любую возможность, и им помогают замечательные консультанты, чтобы закричать: «Ура! Поехали! Рост, рост там. Поперло, поперло, ставки возвращаются». Хотя я вижу обратную тенденцию. Мы об этом можем говорить бесконечно, тех операторов, с которыми я раньше конкурировал, их не осталось на рынке, понимаете? Их остались единицы. Они обанкротились или имеют технические дефолты, или они просто сокращают развитие и т.д. Это касается всех направлений: и банков со своими отделениями, и связь, и золото, которое раньше занимало самые дорогие места. Сейчас этого нет. То есть они присутствуют на рынке, но это уже не та динамика.
Второй момент: избыток ликвидности у банков и у собственников. Собственники носятся, как оголтелые по России, в основном, это три города – Москва, Екатеринбург и Питер. Не знаю, брокеры, так это? Может, они в другие города вкладываются усиленно. И не знают, куда вложить деньги, я получаю постоянно массу звонков: «Давайте мы под вас что-нибудь купим. Кэш греет ляжку и т.д. Куда его девать? Вплоть до того, что депозиты все заполнены, некуда вкладывать, бизнесов нет в России». Поэтому рынок, с одной стороны, перегрет, нет недвижимости по дешевой цене, соответственно, когда он покупает по 10 000 за кв.м. помещение, он приходит и говорит: «Парни, я купил по 10 000, что мне теперь делать?» Небезызвестные аукционы Сбербанка недавно прошли, и эти 2 парня, бедные, уже полгода шарахаются с этим помещением, не буду называть с каким. Все агентства Москвы уже прислали мне это помещение, я уже не знаю, что отвечать, уже смайлики посылаю, шутки. Если люди на входе плохо посчитали, маркетинг ошибся, то дальше бесполезно разговаривать. Он должен увеличить срок окупаемости, а он не готов морально. Вот он и сидит. Выход один. Рынок все расставит по своим местам, я в кулуарах уже говорил, просто это очень много времени займет, 10 -15 лет, а не хочется это время ждать, потому что мы уже будем старые. Хочется работать сейчас. И поэтому этот процесс идет тяжело. Вот и все. Избыток денег с одной стороны, кредитования нет, новые бизнесы не кредитуются, кредитуются только проверенные. В банках денег много, они сами не знают, что с ними делать. Избыток залоговых активов, которые выведены за баланс, которые также не знают, что с ними делать. Решения принимают владелец банка или менеджеры соберутся, говорят: «А давайте мы вам его сдадим?» — «А давай». И просиходит сделка. Она никаким образом к экономике отношения не имеет. Я тебя знаю, ты меня знаешь, это отдельная история. Поэтому, в целом, картина такая — тренд у меня падающий. Я не вижу предпосылок для роста, тренд в торговле с точки зрения потребительской активности, уверенности потребительской падающий. Вон 7 апреля правительство прозаседалось. Откройте «Коммерсант», прочитайте. Караул, называется, то, что там принято решение. Они не знают, почему бегут капиталы из России, и не знают, что сделать. Они пересмотрели все свои прогнозы, потому что цена нефти растет, а деньги уходят, их некуда вкладывать, а недвижимость – это одна из маленьких, составных частей всего этого огромного айсберга. И Сколково не спасет ситуацию. Вот и все. И мы в этом маленьком кусочке общаемся между собой.
Алексей Могила:
— Междусобойчик такой.
Сергей Русов:
— Да, да. Треугольник: брокер, собственник, рителер. И вот мы там. А на самом деле надо смотреть дальше, что нас ожидает. Вот почему сейчас панически многие собственники продают объекты? Сейчас 50 центров, все на продажу, все известные центры Москвы стоят на продажу. Другое дело, за какие деньги. Люди пытаются в этом тренде слить их максимально быстро. Потому что все понимают, что никуда нам не деться, мы в глобальном мире, что будет такая же доходность, как в Европе, 5 %. А что такое 5%? Это 20 лет окупаемости, грубо говоря. Что не будет тех 5-7 лет уже никогда. Про них и сейчас уже забыли. Сейчас уже 10 лет считается хорошо. У нас в части помещений, где расположена «Азбука вкуса», собственники меняются, например. Мы же следим, по каким суммам они приобретают объекты, и как они считают. И на вопрос: «А зачем вы его купили за такие деньги, если у вас окупаемость 27 лет? Внукам?» Ответ простой – либо внукам, либо денег столько, что не знают, куда их деть. Пусть будет. Вот и вся ситуация. Поэтому здесь взаимодействие, как котел плавильный, он перемалывает это все. Кто-то это понимает, кто-то не понимает, кто-то эту недвижимость получил в 1994 году нахаляву, кто-то ее купил на пике 2007-го. Это разные собственники. Кому-то помог Penny Lane купить, кому-то еще что-то. Я такую затравку заброшу.
Алексей Могила:
— Грамотно.
Марианна Романовская, заместитель директора департамента по управлению коммерческой недвижимостью Х5 Retail Group N.V:
— Я добавлю еще вот что, конечно, макроэкономика влияет. Но если мы возьмем Москву и, я уверена, что другие города, влияют еще другие субьективные факторы, свойственные данному конкретному месту. Например, то, что в Москве поменялась власть, а также случился кризис, привели к тому, что количество предложений в торговых центрах резко сокращается. То есть, если какому-то арендатору нужно развиваться, ему что остается – стрит, на который это меньше влияет. Это еще одна объективная предпосылка к тому, что ставки могут расти. Нет я ничуть не за то, чтобы они росли, потому что мы тоже, как Х5, являемся и арендаторами, и собственниками. Но объективно ситуация в том, что стрит –это такая штука, которой на оживленных улицах больше не становится. Как на Тверской есть 10 000 кв. м общего предложение, его больше не будет. Поэтому куда бы рынок ни шел, востребованные коридоры объективно будут востребованы. С точки зрения оборотов, я не сомневаюсь, что они не восстановились везде и на всех профилях арендаторов, но т,о что с продуктами ситуация в нашем государстве у наших покупателей выправляется, правда с точки зрения дискаунтеров и премиального сегмента, эта тенденция присутствует, что неплохо для таких операторов как мы.
Алексей Могила:
— В принципе, да. Я бы еще хотел добавить к выступлению Марианны. У нас такая очень своеобразное строение государства, есть ярко выраженный финансово-экономический центр – это Москва, и есть регионы, в которых доходность помещений по стрит-ритейлу ниже, чем в Москве. Безусловно, очень многие люди, которые наработали финансовые потоки, смотрят на Москву, как на место для своих инвестиций, вложения своих средств. У нас в разы увеличилось количество запросов от инвесторов, от покупателей недвижимости. Очень большое количество, которое мы удовлетворить не можем. Продавать-то нечего, правильно Сергей правильно сказал, стоят торговые центры, но там ценники такие, что к ним не подойдешь. Например, у нас есть объект, у которого срок окупаемости 6 лет, 52 компании претендуют и рассматривают. 52 компании готовы купить объект за $120 млн. с 6-ти летней окупаемостью. Реальная ситуация. Мы сейчас плотно это все перерабатываем. Мы понимаем, что в регионах купить объект, который быстро бы окупился, сложно, практически невозможно. Это какие-то разовые вещи. В Москве есть ярко выраженные торговые коридоры. Мы в свое время проводили и сейчас проводим мониторинг основных торговых коридоров Москвы, если интересно с этим можно ознакомиться на сайте Magazan.ru. Их ограниченное количество, мы выделили порядка 35 улиц, которые востребованы всегда, они были востребованы в кризис, до и после кризиса. Там понятная динамика арендных ставок, но совершенно правильно, их больше не становится. Крайне малое количество помещений строится на той же Тверской, сейчас гостиница откроется и все, до свидания.
Сейчас тенденция освоения спальных районы. У нас тенденция началась с жилья, в офисах сейчас идет децентрализация Москвы, вывод каких-то крупных объктов за МКАД, в спальные районы. Мы сделали тестовый проект с одной крупной девелоперской компанией, сейчас он находится в стадии реализации, в спальном районе. Неблизкий район, от МКАДа надо ехать, но мы очень успешно раскидали там торговую недвижимость. Нормальные ставки, но мы потратили какое-то время, чтобы объяснить собственнику, девелоперу, ребята, высоких ставок, как на Тверской, не будет точно. У вас задача не то, что мега-заработать, а создать инфраструктуру. Когда мы донесли до девелопера, что привлечение нормальных, сетевых ритейлеров к вам в микрорайон, это не ваш мегазаработок, а ваша дополнительная стоимость к тем квартирам, которые вы продаете, чтобы человеку можно было пойти в ресторан покушать, продукты питания купить и в фитнес сходить. Только когда до них это дошло, тогда мы получили адекватные ставки, которые устраивают ритейлера. Они с ними согласились и помещения пошли в работу. А потом уже предлагаем покупателям как готовый продукт. Мы пришли, подписали с супермаркетом договор на 15 лет. Нормально. Супермаркету хорошо, у него понятная индексация. У Сергея я понимаю, у него другая сложность, у него все-таки премиум формат, в спальный район, в Люблино, к примеру, он вряд ли пойдет. У него другие покупатели, хотя вы тоже начинаете потихонечку расползаться. Это не упрек.
Сергей Русов:
— Как выясняется, мы и там нужны. Я прокомментирую слова Марианны. Что обеспечивает арендную ставку? Это товарооборот и маржа, которая оттуда получается. Из ваших слов, если вы говорите, что ставки растут, получается, что like for like по сетям должен быть очень хороший. Это так?
Марианна Романовская:
— Что значит будет хороший?
Сергей Русов:
— Удельная динамика роста товарооборота по магазинам в валюте? Понимаете, этого не происходит. Да, ставки могут расти, но по другим причинам. Бизнес за них платить может только со своих доходов. Я много чего сказал, но смысл был в том, что падает потребительская уверенность и падает потребление в нашей стране. Если уже Клепач это признает, он прогноз с 4,8 % уронил до 3,8 %. Это о чем-то говорит. Наше правительство, которое кричало: «Ура! Ура!»
Алексей Могила:
— У вас продажи падают по вашей сети?
Сергей Русов:
— Премиум сегмент стоит особняком, но они не падают, конечно, как у остальных.
Алексей Могила:
— Вы за «Пятерочку» беспокоитесь?
Сергей Русов:
— Мы говорим в целом про рынок? Я могу сказать в целом про премиум сегмент и речь моя будет очень короткой. В результате этого кризиса, у нас появилась уникальная возможность занять те замечательные места, которые мы раньше не могли занять из-за прегретости рынка. Чем мы сейчас и занимаемся. Мы удвоили количество магазинов, и дальше будем расти. Но это мы одни такие в премиум сегменте. Никого не осталось. А в массовом сегменте ситуация совсем другая, и вы об этом должны тогда сказать. Я про премиум все тогда сказал. Спасибо.
