Круглый стол «Развитие торговой недвижимости в городах с населением менее 1 млн. человек». Четвертая серия
Дата записи: 2 декабря, длительность: 21 минута, размер: 128 МБ
Иван Федяков, генеральный директор исследовательской компании INFOline:
— Валерий поднял такой вопрос – выбор оптимального торгового комплекса для региона, его идеальная площадь. Может быть, Станислав Хелминский расскажет, все-таки компания имеет портфель торговых комплексов миллион квадратных метров на текущий момент, если не ошибаюсь.
Станислав Хелминский, вице-президент холдинга «Финстрой»:
— Добрый день! Меня зовут Станислав Хелминский, я представляю девелоперскую компанию, которая специализируется на работе в тех городах, которые мы обсуждаем. В первую очередь приятно отметить, что коллеги из ритейла наконец-то стали обращать внимание на эти города, что города 500 000 уже приравнивают к миллионникам, что, на мой взгляд, правильно, потому что они похожи по своей экономической логике. Хочется остановиться на городах, которые менее 500 000, от 200 000 до 500 000. Я согласен с Валерием: основная проблема таких городов это отсутствие как качественных торговых центров, так и качественного ритейла. У меня есть мнение, что когда ритейлеры смотрят на эти города – им не к чему привязаться в своих расчетах, они не могут понять, действительно, каков объем рынка. Когда вы приедете в такой город, может показаться, что люди там вообще ничего не покупают. Нет магазинов, если они есть – не качественные, какие-то рынки. А на самом деле, действительно, отложен этот спрос, он существует. Коллеги перечисляли нефтегазовые города, понятно, что у людей есть доходы, но люди эти доходы вынуждены тратить – ездить в Москву или в Европу, потому что у себя в городе им действительно некуда пойти, чтобы купить какую-то качественную одежду, бытовую технику и т.п. На самом деле в этих городах доходы зачастую выше, чем в городах-миллионниках.
Помимо них, есть, конечно, другие города, которые не нефтегазовые, но даже в этих городах – доходы на одного человека, по сути, сопоставимы с городами-миллионниками. Вот, например, Смоленск, в котором явно менее 1 млн. человек, но доходы, в котором сопоставимы с Омском. Но, естественно, при этом торговля там развита слабо, торговых центров, как таковых нет, вот оно – непаханое поле для деятельности. На самом деле, как мы видим, в чем основная задача девелопера, когда мы сталкиваемся с такими городами и должны начинать там работать, это – привлечь покупателей в торговый центр. В силу того, что в этих городах отсутствуют качественные операторы ритейла и качественные торговые центры, у людей есть некая боязнь того, что если это торговый центр, если он выглядит красиво, если это не рынок из контейнеров, а там сидят какие-то бренды, которые дают рекламу на ТВ, то «приехали фирмачи – у них все дорого». Мы по старинке будем ходить на рынок, уж там точно нас не обманут, там все дешево, ибо это рынок. Анализ показывает, что в таких городах зачастую цены на рынках намного выше, чем в нормальных магазинах. Обращаясь к одежному ритейлу, в таких городах не хватает универмагов. По сути, открыв в торговом центре такой универмаг качественной одежды, они возьмут весь город. Задача нас, как девелоперов, привлечь людей в торговый центр, сказать: «ребята, не бойтесь! Здесь никто вас не обидит, все дешево, качественно и понятно». Если девелопер добьется такого, то у ритейлеров тоже должно быть все хорошо. Мы для себя видим, что в такие города надо идти, надо строить там торговые центры, потому что их там нету и войти на рынок, сделать качественный торговый центр, это уже успех, и я надеюсь, за нами потянется ритейл. Как я вижу, господа вполне осознают, что туда можно идти. Если есть вопросы, задавайте.
Вопрос из зала:
— Компания «Стройдепо» — это сеть гипермаркетов DIY, наша стратегия нацелена как раз на развитие в городах от 200 000 до 500 000 жителей, этот формат специально отработан для таких городов. Он успешен, у нас прирост к прошлому году в последний месяц от 70% до 100% LFL. Поэтому мы очень хотим развиваться. Существует большое количество желающих пустить нас на свои площадки или построить под нас площадки, у нас есть большое желание открыть магазины в следующем и последующих годах, в следующем году мы планируем открыть около 30 000 кв. м, и мне не совсем понятно, как встретиться с теми девелоперами, собственниками недвижимости, либо с теми, кто собирается строить под нас. Почему бы не создать такую базу данных, где мы могли бы встретиться, сделать какие-то запросы, поиск и мне бы были выданы варианты для того, чтобы я смог пообщаться с этими людьми. Приходиться создавать огромные команды поисковиков, которые рыщут по всей стране, это очень сложно и дорого. Мне не понятно, почему так происходит и что нужно для этого сделать? Вопрос адресован к ритейлерам, девелоперам и вообще общественности. Сейчас мне нужно открывать магазины, у меня есть две площадки потенциально, но это под конец года. Что делать дальше?
Петр Исаев:
— Я посоветую обратиться к Ивану Федякову, который модератор сегодняшней сессии. И он вам за недорого продаст всю информацию по 700 с чем-то торговым центрам, я думаю, вы найдете там чего-нибудь подходящее.
Константин Винокуров:
— Ну, это опять же будут не все.
Иван Федяков:
— Я могу сказать, для интереса всех, не буду рекламироваться, но мы описали 100 городов в презентации, это 26 млн. кв. м уже построенных торговых площадей. Причем порядка 9 млн. описали те, которые строятся, но в разной степени. Кто-то строится, кто-то заморожен. Это практически 33 млн. кв. м общей площадью торговых центров России. И все это продается. Конечно, в каждом случае нужно это решать индивидуально. Вопрос действительно актуальный и вопрос в том, чтобы наладить более эффективный информационный обмен, когда освобождаются площади, чтобы можно было об этом сообщить другим. Сейчас, на текущий момент, у нас вот стоит вопрос переписи населения, сейчас более болезненная проблема переписать те торговые площади, которые есть на текущий момент и классифицировать их, что немаловажно.
Константин Винокуров:
— Директору по развитию приходиться один за одним просматривать все площадки, все города для того, чтобы что-то найти. А по идее, должна быть какая-то поисковая система, база данных, где задаешь параметры и выскакивают какие-то варианты и их уже отрабатывают более целенаправленно. Это просто сдерживает скорость развития, потому что у нас все для этого есть…
Светлана Яровая, руководитель проектного отдела компании Astera:
— Вопрос, кто оплатит банкет?
Константин Винокуров:
— Мы готовы платить за это, вы не представляете, сколько стоит департамент развития.
Светлана Яровая:
— На самом деле у консультантов есть маркетологи, у нас есть человек, у которого задача каждый день сидеть и шерстить все площадки, торговые центры, оценивать, насколько это строится или не строится. Приходите! Есть интернет-ресурсы: «Яндекс – найдется все!», если знать, как грамотно задать информацию – в течении десяти минут находите все, что вам нужно. Другое дело, что голова у вас забита, помимо открытий кучей других вопросов. Для этого есть профессиональные люди, то ли у вас в штате, то ли как бы внешние. Поэтому, когда я советую приходить к консультантам, мы не всегда даже с вас деньги берем, просто приходите и рассказывайте, что вам нужно, оставляйте контакты в доступе, а не так, чтобы вас, господа, между секретарями надо было где-то там вылавливать. На десятый звонок, даст бог, прорвешься до того человека, который принимает решения. Это так же, как с франчазерами: встречалась с ними три дня назад, говорила: «Ребята, вы откройтесь, не просто телефон на сайте, а что конкретно кому нужно и к кому конкретно стучаться!». Потому что когда появиться предложение – оно до вас дойдет. Потому что такие компании как INFOline или брокерские как Astera – они специализируются на этом. К нам стекаются огромные потоки информации, которую мы хотим продвигать дальше. Площадки есть, надо ими пользоваться чаще.
Иван Федяков:
— Я думаю, Евгений Сапфиров мог бы добавить по развитию, план был озвучен в прошлом году открытие 30 магазинов, десять приходилось на Москву и Питер, если я не ошибаюсь и 20 как раз на регионы России. Удалось ли вам реализовать план этого года, поделитесь, пожалуйста?
Евгений Сапфиров, директор по развитию «Рив Гош»:
— У нас было в планах открытие 30 магазинов и мы почти его выполнили, открыв 25 в этом году, итого мы сейчас насчитываем 128 магазинов.
Иван Федяков:
— В каких регионах открылись и довольны ли вы открытием?
— Мы откорректировали план, сначала мы смотрели на города, население, численность, миллионники, полумилионники. Потом в начале года мы откорректировали план в зависимости от проектов. Если мы видим, что проект в городе интересный и потенциал в нем есть, мы тогда рассматриваем этот город и принимаем решение об открытии или не открытии. Мы открывались в Москве и в Питере на удивление самым себе и находили проекты, куда войти и регионы. На сегодняшний момент 128 магазинов и план почти выполнен. Не было цели освоить деньги, была цель открыть, прирасти, но при этом, чтобы бизнес оставался рентабельным, и магазины показывали какие-то положительные результаты. На следующий год мы так же планируем 30 магазинов и так же будем двигаться от проектов, а не от городов. Но мы рассматриваем города от 200 000. Мы считаем, что 200 000 — это магазин.
Иван Федяков:
— 200 000 это минимум?
Евгений Сапфиров:
— Минимум.
Иван Федяков:
— А как же магазин в Геленджике, там же 50 000 население? Там открыт ваш магазин.
Евгений Сапфиров:
— Он закрыт четыре года назад.
Иван Федяков:
— Я его видел, они, может быть, продолжают работать под вашей вывеской просто? Я был там буквально этим летом.
Смех в зале
— Не знаю. Я видел фотографии в Египте, вывеску магазина «Рив Гош». Там по-моему все есть — и «О’Кей» и «Ашан».
Дмитрий Чуйков, начальник отдела развития Ecco в России:
— Я бы хотел высказать некое мнение в пользу развития в малых городах. Участникам рынка и, наверное, девелоперам далеко небезызвестна стратегия компании Ecco в отношении консервативности развития и в отношении того, что компания достаточно неспешными темпами развивается и придерживается такой политики достаточно долгое время. Политика, прежде всего, обусловлена развитием ситуации на рынке и достаточно небольшим количеством сдающихся профессиональных торговых площадей. Коллега из компании «Буду мамой» очень правильно заметил относительно того, как и каким образом многие девелоперы осуществляют свой подход в управлении торговыми центрами. И сейчас тенденция для нас выражается таким образом, что мы вынуждены обращать внимание на то, каким образом управляется торговый центр и обязательно учитываетляд, это крайне неверно и когда задаешь вопрос девелоперам, за что, собственно, платиться арендная плата, за то, чтобы иметь возможность просто поторговать? Я сейчас говорю именно в привязке к небольшим городам с населением 150 000 — 200 000 — 500 000. Торговый центр, если он выстраивается в небольшом городе, является аккумулятором для населения в плане привлечения потока. Естественно, люди туда пойдут. Естественно, люди понимают, что это, допустим, единственный торговый центр. Девелопер начинает выжимать из арендатора максимальные ставки. Что касается экспансии в регионы, мы недавно проводили свое собственное исследование относительно того, каким образом и как люди покупают товары в регионах. Мы пришли к интересному выводу, что экспансия в малые города крайне необходима, потому что по статистике в малых городах люди, которые покупают, которые являются покупателями-потребителями, мы по своей марке исследовали и поняли, что большинство людей покупают не в своем городе. Это касается именно малых городов, в каких нет профессиональных торговых площадей и достаточно плохо развито строительство торговых центров. Процент достигал нескромных цифр — 52-53% людей покупают не в своем городе. А это означает, что развитие в малых городах так или иначе будет востребовано и потенциально достаточно интересно.
Мы взяли сейчас курс и потихоньку к городам миллионникам, ритейлеры понимают, это связано в том числе и со стоимостью логистики, и накладных расходов, и содержание офиса, и всего прочего. Все-таки развиваться приближенно для начала к городам миллионникам, как по расстоянию, так и по территориальному значению. И соответственно, таким образом выходить на рынок малых городов. Справедливо было замечено, что есть города, которые меньше 200 000, но способны генерировать покупательский спрос очень высокий, такие как, соглашусь с коллегой из «М.Видео», Ноябрьск, Нефтеюганск, Сургут и Ханты-Мансийск. Города малые, но они способны генерить постоянный покупательский спрос. Как была развита система в свое время покупательской активности в таких городах, в которых многим известно, что такое вахтовый метод, у тех же нефтяников, буровиков, газовиков и так далее. Эти люди в свой отпуск, который получали по 30-40-50 дней, ехали на Большую Землю. На севере было очень выгодно работать, все туда стремились, в том числе город Воркута и так далее. Приезжали на Большую Землю, грузили контейнер и отправляли все назад к себе сразу, скупив все, что можно на год. Сейчас с развитием ритейла, с приходом брендов на рынок, с приходом региональной экспансии, как таковой, такая необходимость для них отпадает. Мы получаем, приходя в эти города, стабильный, хороший рынок. Тем более заработки, насколько мы можем себе представить, не упали. Они достаточно высоки даже относительно миллионников и даже относительно Москвы. Процент людей, которые имеют вот такой средний заработок – гораздо выше, чем в мегаполисе. Можете со мной не согласиться, есть разные мнения на этот счет, но тем не менее. Для нас, для бренда Ecco однозначно рассматривается экспансия в небольшие города. Мы считаем это дело достаточно перспективным.
Антон Титов, генеральный директор ГК «Обувь России»:
— Я, как коллега по обувному рынку, не могу не задать вопрос. Компания Ecco вышла на российский рынок достаточно давно, еще не было такого бурного развития торговых центров, на данный момент как обстоит ситуация, как вы относитесь к стрит-ритейлу?
Дмитрий Чуйков:
— Спасибо за вопрос. Хороший вопрос, отвечу на него немножко двузначно. Отношение к стрит-ритейлу неоднозначное в зависимости от города или региона. Допустим в этом году компания наша сознательно закрыла несколько магазинов, которые входили в состав стрит-ритейла именно в центрально-административном округе города Москвы. Мы считаем, и это уже отслеживаемая тенденция, что сейчас стрит-ритейл именно в центральном округе, арендная ставка, по крайней мере для нашего сегмента, не соответствует тому низкому спросу и такой низкой покупательской активности, как в тех же самых торговых центрах форматных и профессиональных. А владельцы помещений в центрально-административном округе, опять же, ни для кого не секрет, держат максимально высокую цену, но в данный момент, я считаю, что центр перестал быть ритейловым, по крайней мере с точки зрения сегмента «средний» — «средний плюс», больше уходит все-таки в премиальный и больше уходит в развлекательный – покушать-выпить-посидеть…
Иван Федяков:
— А если конкретизировать, вы в регионах открываетесь в торговых комплексах преимущественно?
Дмитрий Чуйков:
— Преимущественно в торговых комплексах, а если нет торговых комплексов, то мы отдаем предпочтение стрит-ритейлу, но с определенным дифференцированным подходом, естественно, анализируя и открывая магазин на какой-то главной торговой улице, если так можно назвать, в правильном месте.
