Круглый стол «Развитие торговой недвижимости в городах с населением менее 1 млн. человек». Вторая серия
Дата записи: 2 декабря, длительность: 23 минуты, размер: 141 МБ
Иван Федяков, генеральный директор исследовательской компании INFOline:
— Георгий Николайчик расскажет о тех опытах, которые имеет по развитию своей сети.
Георгий Николайчик, председатель совета директоров ГК «Буду мамой»:
— Здравствуйте! Меня зовут Георгий Николайчик, я представляю группу компаний «Буду мамой». На самом деле это единый холдинг, состоящий из нескольких юридических лиц. Я бы хотел сказать огромное спасибо организаторам за то, что они нас эпизодически собирают. Я присутствовал практически на всех конгрессах и считаю, что это приносит огромную пользу, дает понимание как развиваются коллеги, куда идет рынок и так далее. Я уже сегодня услышал для себя несколько вещей, о которых мы дискутируем у себя в компании, люди тоже об этом же думают и принимают такие же решения, к которым мы склонны. Значит мы идем в правильном направлении. Это очень полезно. Времени мало, поэтому по диагонали. Если у кого-то будут вопросы, я с огромным удовольствием в перерыве готов обсудить что угодно.
Для начала хотел бы сказать, что мы собой представляем: проект был задуман в 2006г., а в 2007г. был запущен и начал развиваться с конца 2007г. Это вертикально интегрированная структура, от начала до конца. У нас собственное дизайнерское конструкторское бюро, мы сами проектируем и создаем модели, размещаем их на собственных фабриках, напрямую работаем с фабриками, размещается товар в России, Китае, Турции, Белоруссии. Собственная сеть магазинов, которая на данный момент состоит из 50 магазинов. Они расположены практически по всей России, в 26 городах, причем первое, что мы начали развивать – регионы. Мы решили Москву оставить на потом, в Москву зашли только в прошлом году к середине года и только со следующего года начнем активно развиваться в Москве. В Москве сейчас пять магазинов, мы считаем, что потенциал Москвы где-то 20-40 магазинов. В следующем году мы начнем это активно претворять в жизнь. Формат наш представляет собой площадь 120-150 кв.м., в нем занимает 65% — одежда, 30% — белье, 5% — сопутствующие товары. Все товары связаны с будущими мамами, никакого детства. Мы считаем, для того, чтобы достичь своих целей, нужно концентрироваться на каком-то очень узком сегменте и бесконечно бить в одну точку, тогда результат получится. Один из вопросов нашей сессии был заявлен как особенности формата развития в регионах. Я долго думал, что это такое, но так и не понял, и на эту тему этот слайд. Я считаю, что никакого особенного развития, никакого особенного формата в регионах для сетевого ритейла не существует. Формат должен быть абсолютно единым по всей стране. Один формат, все должно быть узнаваемо, один дизайн, одно оборудование. В идеале – один поставщик оборудования. В Сургуте, в Ижевске, в Москве и в Питере, где угодно. В Тольятти, Краснодаре – везде. Мы должны быть узнаваемыми. Я, конечно, говорю только о сетевом ритейле, который выбрал концепцию создания именно по такому способу. Ни о каких эксклюзивных форматах и концепциях я не говорю. Рынок, по большому счету, они не делают. Рынок делают сетевики.
Целью создания компании было стать компанией номер один в России в нашем узком целевом сегменте, только товары maternity. При выборе стратегии, были выбраны способы достижения: собственные сети, развитие франшизы. Мы считаем, что на первом этапе, безусловно, должно быть развитие собственной сети. Только таким образом можно сформировать у конечного потребителя представление о твоей торговой марке и завоевать лояльность. К сожалению, на рынок fashion иногда заходят игроки, даже не игроки, а люди, которые считают, что это очень простой бизнес и можно зайти или придумать свою торговую марку, где-то купить, собрать коллекцию, потом ее продать. Хотя, наверное, не к сожалению, а к счастью, потому что после этих людей в торговых центрах остаются площади, куда мы сразу заходим в уже готовое помещение. Их хватает на один, максимум на два сезона, а у нас есть так называемая абордажная команда, которая мониторит практически все торговые центры с такими операторами, и мы даже иногда прогнозируем, кто из операторов особенно на региональном рынке через год-два сдуется и на их место мы сразу заходим. Входная группа уже есть, все стекло уже оплачено, потолок есть, нам осталось только покрасить и построить собственное оборудование. Может, это и к счастью, потому что они совершенно не думают, когда заходят на рынок.
Во-первых, мы не рассматриваем торговые центры меньше 40 000, 50 000-60 000 — это хорошо. Торговые центры должны быть только нового поколения, трех-четырех лет мы не рассматриваем. Это я рассказываю о 2007г. Все должно быть самое лучшее и современное. К счастью, все меняется, эволюция происходит очень быстро, особенно когда за эти знания приходится платить собственными деньгами. Сейчас у нас все совершенно поменялось. Локация – даже не первое место. Первое, на наш взгляд – команда, которая работает в торговом центре. Причем не управляющая компания даже, а именно команда людей, которая непосредственно руководит ежедневно жизнью торгового центра. Можно построить замечательный торговый центр, вбухать туда огромное количество денег, он будет очень красивый и замечательный, но мы туда садимся и вдруг при учете того, что центр работает до 22:00, запускающийся с 30-40% наполняемости, в 19:00 треть работающих арендаторов начинает закрываться. Ни в одном торговом центре с нормальной командой не дадут закрыться раньше, чем на 15 минут. Или люди кушают на своих торговых местах и так далее. Торговый центр – замечательный, команда, которая им управляет – абсолютно непонятно, что это за люди. Я не буду называть этот торговый центр. Мне кажется, это происходит оттого, что подобные торговые центры, особенно в так называемые жирные годы, создавались на деньги, заработанные в других сферах, и поступающие из других сфер. Этот торговый центр не рассматривался фактическими бенефициарами, то есть конечными владельцами, как некий бизнес. Он рассматривался просто как вложение денег. Если бы он рассматривался, как конечный бизнес, они бы и работали по-другому и команду бы туда другую поставили. А так как у них течет там река размером с Енисей, можно ее немножко взять и вбить в этот торговый центр. Поэтому все, что делается в бизнесе, должно делаться только ради прибыли, не ради удовлетворения каких-то амбиций, не ради еще чего-то. Если это направлено на зарабатывание денег, то тогда это будет успешным.
Есть замечательный торговый центр, не хочу никому рекламу делать, но «Гранд Каньон» в Санкт-Петербурге расположен рядом с «Мегой», но там такая команда, что мы не чувствуем присутствия «Меги» рядом. Они замечательно работают, они создали трафик, и это просто пример одного из наших партнеров, с которыми радостно работать. К счастью, таких большинство.
Коротко о том, что будет происходить. Дефицит площадей – понятно, почему это будет происходить, рост арендных ставок – тоже понятно. Был вопрос на предыдущей сессии: «готовы ли вы на повышение арендных ставок для того, чтобы девелоперы закладывали новые проекты?» Как можно ответить на этот вопрос или как вообще его можно задать? Мы же деньги даем не для того, чтобы кому-то стало легче жить, деньги-то зарабатываются. Очень хорошо «Спортмастер» ответил на это: «мы платим ровно столько, сколько считаем возможным заплатить». Мы бьемся за каждую ставку до хрипоты иногда месяцами с нашими арендодателями, и то, на что мы соглашаемся в конечном итоге, поверьте, это тот максимум, который мы можем вам заплатить. Экономика просчитывается очень легко. И о каком повышении арендных ставок может идти речь, мы, честно говоря, не понимаем, потому что кризис кончился только у нашего руководства страны и, иногда создается ощущение, что у бенефициаров торговых центров, которые, видимо, тоже смотрят телевизор, слушают эти отчеты и говорят своей команде, что надо заканчивать с этими скидками по 12-15 % , у нас нет кризиса, народ стоит в торговых центрах в очереди, все замечательно, цены на хлопок не растут, заработная плата не повышается, коммунальные услуги не повышаются, электричество не повышается, бензин – не дорожает, поэтому с них можно больше немножко попросить арендной платы. Я просто хочу сказать представителям девелопмента и владельцам торговых центров, что это совершенно неправильная точка зрения.
Вы будете таким образом мыслить и ничего хорошего их отношений вас с арендатором не получиться. Потому что ничего не кончилось, все только хуже, затратная часть растет, а доходная часть – каждый рубль дохода дается все большими и большими трудами. За три прошедшие недели наши поставщики из Китая три раза поднимали цены на уже согласованные изделия. Правда контракт на размещение еще не был подписан. В предыдущей сессии, по-моему Лунин из «Маратекса» сказал, что есть опасение, что к осенне-зимнему периоду будет значительный рост цен на одежду. Это означает, так как мы работаем в ценовом сегменте «средний» — «средний-минус», то очень быстро ушли в средний-плюс и средний-премиум, потому что только так можно работать. Мы на себе это почувствуем, почувствуют арендаторы, начнутся просьбы у арендаторов не о повышении, а о каком-то снижении или каких-то временных преференциях. Они сейчас этого не говорят, но это будет, это надо понимать.
И в 2013-2014г. будут заканчиваться арендные договора, которые были подписаны в 2008-2009г., когда были адекватные ставки и так далее. Будет достаточно активное противостояние между арендодателями и арендаторами, на мой взгляд. Обсуждение новых арендных договоров на следующую пяти-шестилетку не обещает быть легким. Мы уже предчувствуем это. На предыдущей сессии коллеги говорили о том, что, безусловно, отношения должны фиксироваться не на каких-то фиксированных ставках, а на том, чтобы мы действительно понимали, что вы заботитесь о том, чтобы создавать трафик, а мы бьемся костьми, чтобы к нам пришел покупатель, поэтому нужно переходить на процент с оборота. У всех задекларировано это, но у нас с единицами арендодателей это заключено. Со следующего года мы предполагаем, что других договоров мы или не будем заключать, или будем это как-то очень долго обсуждать. Только в этом случае можно говорить о том, что мы вместе работаем на какой-то конечный результат. Все считается, просчитывается, вы можете записать «не меньше, чем столько-то», но это «не меньше» записывается столько, что надо просто записывать процент с оборота. Вам статистику нормальный оператор всегда даст. Это вообще не секрет. Наверное, все, спасибо большое!
Иван Федяков:
— Георгий, о тех проблемах, о которых вы говорите, возвращаясь ближе к теме, это больше имеет отношение к Петербургу или к регионам? Можете выделить?
Георгий Николайчик:
— Мы питерская команда и начинали развиваться в Петербурге. Как это не покажется странным, в Петербурге почти во все случаях торговые центры и их владельцы, управляющие компании адекватно все воспринимают. А в регионах – очень резкая градация, либо совсем не хотят говорить, либо нормально все понимают. Где мы работаем, мы со всеми достигли консенсуса и с ними можно все обсуждать. Однако есть регионы… Я не понимаю, как человек, над которым висят кредиты банков, над которым висят кредиторы, который вбухал в этот торговый центр 30-60 млн. американских рублей, заявляет, что он вообще разговаривать не будет и так далее. У него арендаторы в очередь не стоят, тем более по нашей теме. Но мне кажется, что таких людей будет становиться все меньше и меньше и, наверное, в ближайшие два-три года их вообще не станет, потому что их бизнес заберет кто-то другой.
Иван Федяков:
— Спасибо! Я предлагаю более активно подключаться представителям девелоперов, потому что в ваш адрес сейчас летят камни.
Георгий Николайчик:
— Никаких камней! Мы просто говорим о том, что среди ритейлеров неадекватных людей не меньше, а может быть даже больше, чем среди девелоперов. А вообще мы все в одной каше варимся и делаем все одно дело, поэтому никаких камней. Я просто хотел бы, чтобы до людей дошли какие-то мысли. Это не индивидуальные наши мысли, это мысли, которые есть у многих ритейлеров. Просто, чтобы вы это приняли к сведению. Никаких камней, никаких обвинений.
Светлана Яровая, руководитель проектного отдела компании Astera:
— Можно мне, как представителю брокерской компании защитить девелоперов. Тут есть маленький нюанс, что мы всегда понимаем, что арендаторы хотят платить меньше. Мы понимаем, что у вас есть затраты. Когда мы планируем торговые центры, и когда я встречаюсь в кулуарах с девелоперами, поверьте, мы всегда поясняем девелоперу, что есть бизнес у арендатора, и надо идти на какие-то уступки, но есть несколько «но». Первое – для того, чтобы вам дали процент с оборота, мы пропагандируем эту тему с девелоперами, но вы сами говорили, что есть торговый центр, в котором треть арендаторов ушла и закрылась до конца рабочего дня. Девелоперы, к сожалению, не всегда до конца могут доверять арендаторам, особенно в регионах. Часто туда идет не сама сеть, а франчайзинговые партнеры, франчайзи. Управлять ими достаточно сложно бывает головной компании, которая дала франшизу. Может быть и марка прекрасная, только вот франчайзи взял и ушел в середине дня. Может быть вы такие замечательные и хорошие, и именно вам дадут этот процент с оборота, но нельзя говорить об этом усреднено. С каждым арендатором нужно работать и понимать, именно этой компании глядя в глаза, можешь ты доверять или нет, как построен бизнес у арендатора. Это первый момент. Второй момент — это то, что мы видели в кризис. Конечно, хорошо арендаторам давать преференции, скидки, не секрет уже, что многие арендаторы в кризис даже заработали, учитывая всякие сокращения, но торговый центр должен жить. Корабль должен плыть. Должен быть доволен и капитан, и топливо должно быть, и пассажиры. А если экономика проекта идет в жесткий минус, то может получится такая ситуация: на год эти преференции дадут вздохнуть арендатору, а через год торговый центр будет банкротом. Его действительно заберет кто-то другой, и неизвестно, что будет со всеми арендаторами, с этим зданием в этот момент.
Георгий Николайчик:
— Арендаторы уйдут туда, где адекватные люди, где понимают уже сейчас…
Светлана Яровая:
— Это если есть куда уйти…
Георгий Николайчик:
— Всегда есть. Стрит-ритейл в конце концов.
Светлана Ярова:
— Так случилось во многих регионах, схлопнулись какие-то операторы, пришел банк, просто закрыл проект и полгода не знал, что с ним делать. Приходил в разные брокерские компании, не только к нам, и спрашивал, что с ним делать, предлагал проводить аудит. И пока идет аудит, пока вся эта машина медленно раскачивается, пытается найти нового покупателя за какие-то деньги и так далее, объект стоит и арендаторы не работают. А там ремонт сделан, оборудование стоит, товар завезен, персонал нанят. То есть здесь всегда нужно искать баланс, и эта та грань, чтобы с одной стороны было комфортно, а с другой – проект жил и был успешен не в ущерб качеству. Чтобы в туалетах было чисто, чтобы свет горел и чтобы елки на улицах стояли, огнями светили, а не так, чтобы бедному собственнику пришлось даже вывеску погасить, чтобы арендатор как-то выжил. Поймите меня правильно, я не то, чтобы обеими руками защищаю арендодателя, который пытается нажиться на арендаторах, а призываю арендаторов к какой-то сбалансированной позиции. А не только так, что дайте нам скидку, нам будет хорошо, арендодатель всегда неправ априори, потому что он наш классовый враг.
Георгий Николайчик:
— Буквально два слова я отвечу. Я считаю, что абсолютно непонятная для меня позиция, во-первых – мы не враги и мы не на баррикадах, а во-вторых – не нужны нам скидки, нужны просто адекватные ставки, определяемые рынком. Ставки, определяемые не тем, сколько ты взял кредита и на сколько лет тебе консультант рассчитал окупаемость проекта и там написано, что ниже такой ставки не может быть. Ставка должна определятся только рынком, а не тем, сколько ты набрал этих кредитов, и сколько из них ушло не на строительство, а на другие места. Вот, что должно быть. Не нужны скидки, все должно быть адекватно, слава богу, рынок к этому сейчас идет.
