Круглый стол «Развитие торговой недвижимости в городах с населением менее 1 млн. человек». Первая серия
Дата записи: 2 декабря, длительность: 19 минут, размер: 118 МБ
Иван Федяков, генеральный директор исследовательской компании INFOline:
— Итак, добрый день! Мы продолжаем нашу программу. Сейчас у нас на повестке дня стоит вопрос о развитии торговой недвижимости в городах с населением менее 1 млн. человек. Как я понял, из первой сессии, общаясь в кулуарах, это сейчас один из наиболее интересных, наиболее острых вопросов, которые беспокоят всех нас. Поэтому вы видите, что в нашей сессии присутствует очень большое количество участников. Я не буду всех представлять, познакомимся в процессе выступления.
Для того, чтобы определится с нашим вопросом, я подготовил небольшую презентацию и хочу, чтобы мне ее включили.
Когда мы говорим о городах с населением меньше 1 млн. человек и торговой недвижимости в них, мы очень много чего говорим, но на самом деле часто не все понимаем, что там происходит. Агентство INFOline занимается исследованием рынков, исследованием отраслей и работает с крупнейшими компаниями России и зарубежья. И одного из их направлений, которое мы изучаем, это региональная розничная торговля.
Действительно на 11 субъектов Российской Федерации приходится больше половины розничного товарооборота России. Естественно, все эти 11 субъектов это те наши города-миллионники, их области, которые аккумулируют основные денежные потоки. Казалось бы, зачем заниматься остальными городами? Обратите внимание, что за период последних шести-семи лет – доля Москвы и московской области сократилась с 30% в розничном товарообороте страны, до 23%. Сократилась она, конечно, во многом, благодаря росту в регионах товаропотока. В городах в России живет 73% населения. Это около 100 млн. человек. В городах-миллионниках живет чуть меньше 25%. У нас есть 24 замечательных города, с численностью населения более 50 000 человек, и стотысячники и более 100 000 – порядка 120 городов – на их долю приходится существенная часть населения нашей страны.
Я выделил здесь сегмент от 100 00, но очень рад, что многие и в первой сессии обратили внимание на города пятидесяти-тысячники и двадцати-тысячники даже, что вполне возможно там работать, вполне возможно там открываться. Проанализировав эти данные, можно сделать еще достаточно интересное заключение. Исходя из этих цифр, мы предположили, что общий объем гипермаркетов, который необходим нашей стране, есть определенные правила, которые определяют оптимальность использования данного формата, составляет от 1000 до 1200 гипермаркетов на страну. Для справки, на текущий момент могу сказать, что открыто уже порядка 470 гиперов в нашей стране и это количество было построено в течении последних десяти лет. Мы научились строить и делать это быстрее и эффективнее и на следующий год есть достаточно серьезные планы по открытию гипермаркетов сетями «Магнит», я думаю IPIO «О’кея» позволит ему развить направление и недавно торговая сеть ‘Лента’ объявила о том, что будет вкладывать порядка $178 млн. в открытие гипермаркетов. Достаточно скоро этот рынок уже сможет насытиться. При этом, за последние пять лет, более 95% торговых площадей, которые открывались в нашей стране, были сконцентрированы в городах с населением более 500 000 человек. На диаграмме вы видите последние эти годы, конечно, основной прирост наблюдался в Москве, было построено порядка четырех млн. квадратных метров. Петербург – три млн. кв. м., интересно, что пик пришелся на 2006г. Уже с этого момента стали наблюдаться насыщенности рынков и в некоторых случаях сократились ресурсы, уже в 2008г. начались серьезные проблемы многих девелоперов. Пиковый показатель мы уже давно прошли.
Если говорить о городах с населением больше 100 000 человек, мы проанализировали 100 городов нашей страны и получили очень интересные данные. Структура населения здесь делиться немножко по-другому, а вот у торговой площади, вы видите, какой возникает дисбаланс. 64% торговых площадей приходится на города-миллионники, пятсот-тысячники более ли менее сбалансированы, а вот города с численностью населения от 100 000 человек – там существенный провал по торговым площадям. Если говорить в абсолютных числах, я здесь использовал данные Jones Lang LaSalle интересно, что Москва уже среди городов Европы занимает давно первое место по объему торговых площадей, это не на душу населения, а в целом совокупный объем. Петербург, мы планировали, что он выйдет на второе место и вполне вероятно, что он выходит на второе место, потому, что в Петербурге открылось два крупных торговых комплекса, «Стокманн» был в первой сессии, открылась «Галерея» – прирост сразу 300 000 квадратных метров для нашего города. В принципе и все. Наверное, хотелось бы, чтобы мы все эти цифры осознали и прокомментировали, возможно, с чем-то возникнет несогласие.
Олеся Черданцева, компания Jones Lang LaSalle, как вы видите наши регионы, согласны ли вы с тем, что Петербург-Москва уже насыщены на текущий момент?
Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle:
— Если смотреть на Москву и Петербург, я бы не стала говорить, что они насыщены, потому что, сравнивая с городами восточной Европы, например, Варшавой и Прагой, где примерно по 600 кв. м. приходится на тысячу жителей – Москва и Питер еще не насыщены торговыми центрами. Плюс к тому, нужно учитывать, что и в Москве и в Питере есть большое количество торговых центров, которые не являются качественными или их качество и успешность под вопросом. Ни для кого не секрет, что сейчас возникают проекты ре-девелопмента многих торговых центров. Что касается региональных городов – есть и за и против каждого конкретного города и город, вне зависимости от его населения, нужно рассматривать индивидуально. Есть города, которые меньше 500 000, но в них доходы населения значительно превышают, например, московские доходы. Какие есть факторы за региональные города? Во-первых, во многих региональных городах доходы все-таки ниже и население не такое изощренное и их потребительский спрос – не удовлетворен. Новый торговый объект будет привлекать их внимание, они будут интересоваться и покупать все, что будет там представлено. К тому же люди в региональных городах, зачастую, не могут себе позволить ездить за границу, как это могут себе позволить москвичи или петербуржцы.
Иван Федяков:
— Олеся, вы говорите о городах, а вы можете выделить, какие это города? Города спутники миллионников или города обособленные, есть какой-то критерий для вас, тех региональных центров, в которых вы видите потенциал для развития девелопмента и торговой деятельности?
Олеся Черданцева:
— Я бы выделила Тюмень или Сургут, промышленные города, в которых доходы высокие у населения и в то же время торговой недвижимости там не так много. Но нужно подходить комплексно и смотреть, как логистика там устроена в городе. Обособленным городам – не стоит уделять внимание, а если уделять – совместно с девелоперами, например, складских комплексов, потому что логистику надо настроить для того, чтобы нормально работать и обеспечить нормальную работу ретейлерам. Сложно назвать конкретные города. Если продолжить по факторам, то против фактор, это то, что можно переборщить, когда девелопер планирует свой объект, он может переборщить с размером, может переоценить потребительский спрос, в таком случае, как мне кажется, нужно прибегать к помощи профессионалов, консультантов, таких компаний как Jones Lang LaSalle, Colliers, SBRI и подходить к вопросу профессионально. Особенно это касается локальных девелоперов, которые зачастую делают проект самостоятельно. Потом все же приходят в консалтинговые компании для того, чтобы исправить свои ошибки.
Иван Федяков:
— Спасибо, Олеся! Максим, как вы прокомментируете то, что наш рынок не безграничен, и есть ли сейчас момент для тех компаний, которые хотят развиваться относительно эффективно, быстро и подходящий ли сегодня момент для этого, как вы считаете?
Максим Щеголев, директор по развитию сети «О’Кей»:
— Любой момент, для компании, которая собирается развиваться – подходящий. Я всегда не понимал иностранные компании, которые, как только грянет кризис, сразу же уходят из России. Те, кто остается – всегда зарабатывают. Что касается развития, как я уже говорил, мы продолжаем развиваться. Вопрос, который у нас стоит — развитие в городах с населением меньше 1 млн. человек. На самом деле в России городов, в которых есть миллион человек совсем мало. Но что считать миллионником ? Вот, Самара, с вашей точки зрения – миллионник? Там население 700 000. Пардон, я говорю про Тольятти, а Самара – миллионник. Тольятти, миллионник или нет? Красноярск – миллионник? Там нет миллиона. Воронеж – миллионник? Там тоже нет миллиона. Я бы ставил вопрос не развитие в городах милионниках, а развитие в городах с населением меньше 600 000. все, что от 600 000 до 1 млн., та же Тюмень, не миллионник же, а посмотрите как развивается этот регион. Я бы ставил вопрос о развитии в городах населением до 600 000 и это как раз вопрос интересный. С моей точки зрения, конечно, город городу рознь. У нас есть один положительный опыт, это город Мурманск — 360 000 и очень развит ритейл. У нас там два гипермаркета и мы себя чувствуем замечательно. Упомянули Сургут, с моей точки зрения это очень потенциальный город. Или, например, если говорить о городе Пятигорске, я там несколько раз побывал и просто влюбился в этот город. Что такое Пятигорск? 200 000 населения с лишним, если посмотреть зону охвата, это больше млн. Вот вам и потенциал развития. Поэтому говорить о том, что некуда развиваться, потому что милионники заняты, ну милионники развиваются, конечно, всегда быстрее, чем все остальные, города к ним тяготеющие – наверное, тоже. Но я считаю, что было бы ошибочно пренебрегать городами или торговыми зонами, которые имеют достаточно значительный потенциал, и мы их активно рассматриваем.
Иван Федяков:
— Максим, если такой конкретный вопрос — есть ли сейчас, особенно после выхода на IPO план, если вы не хотите комментировать 2010г., то, по крайней мере 2015г. – сколько гиперов в год вы планируете открывать? Есть ли какие-то установки для вас по темпам роста сети, если можно в цифрах?
Максим Щеголев:
— Особенно в свете последних событий, цифры называть не хочется. Еще раз повторюсь «О’кей» – динамично развивающаяся сеть. Сеть, которая развивается планомерно, теми планами, которые были у нас и которые были представлены инвесторами. Мы считаем, что лучше, мы откроем на два магазина меньше, но откроем магазины в правильных местах, и это даст больший доход нам и нашим акционерам. Соответственно, есть планы по развитию, есть объявленные и необъявленные планы. Объявленные планы в свободных источниках. Планы, которые компания рисует и предполагает для себя, в некотором смысле, информация закрытая.
Иван Федяков:
— Спасибо! Может, подключится Алексей Хабаров из компании «Метрика», это тоже крупная деловая сеть. Как вы видите свое развитие, может быть, вы поделитесь цифрами?
Алексей Хабаров, директор департамента по управлению недвижимым имуществом сети «Метрика»:
— Основная цель нашей компании развитие в городах с населением меньше 1 млн. человек, но валить все города в одну кучу до миллиона было бы неправильно. Я бы выделил три группы, это до 300 000, до 500 000, и от 500 000 до млн. Потому что, действительно, такие города как Тольятти, живут по законам миллионников. И наверное представляют собой, если сравнивать с Нижним Новгородом, то Нижний Новгород можно представить в виде трех городов, с населением в 300 000-400 000.
Если говорить про города до 300 000, то это города, которые живут по своим законам, где чаще всего нету крупных торговых объектов и где либо монополизм каких-то предпринимателей, которые в свое время скупили недвижимость и контролируют большую часть рынка. Мы, наверное, нацелены на все три группы городов и в следующем году планируем открыть магазинов в общем площадью порядка 40 000 квадратных метров. В 2010 г. мы открыли 19 магазинов, в региональных городах до млн.
Иван Федяков:
— Как вы видите, развитие свое в России и на постсоветском пространстве? Плюсы, минусы, может быть?
Алексей Хабаров:
— Сейчас географию развития, мы видим, движением от Архангельска в сторону Новороссийска, вдоль западной границы России, с частичным заходов в запредельные государства. Если говорить о городах, которые нам интересны, у нас в конце 2010г. открывается два магазина, например, в Липецке, один гипермаркет и один супермаркет. Был один магазин, но мы превратили его в два в более хороших локациях. Один магазин будет открываться в Орле, таким образом, такие города нам весьма интересны. Так же мы смотрим города от 10 000 тысяч жителей, мы даже в такие небольшие города заходим. Плюсом, который я вижу от развития в таких городах — является благодарный покупатель. Как вы отметили в своей презентации, это люди не избалованные высоким уровнем торговли. Опять же пример Мурманска, где магазин формата «O’кей», это, наверное, было открытие, потому что местные сети не могут обеспечить высокий уровень обслуживания и низкие цены. Мы за счет этого развиваем нашу сеть и видим в этом преимущество развития в этих городах.
