Круглый стол «Программы развития ритейлеров и девелоперов на 2011 год». Третья серия
Дата записи: 2 декабря, длительность: 22 минуты, размер: 133 МБ
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
— Задам типовые вопросы с точки зрения факта и развития. Думаете или не думаете? И регионы были или не были в этом году?
Владимир Лунин, генеральный директор компании Maratex:
— Со второй частью очень просто – о регионах мы всегда думали. Из-за кризиса, из-за шока, который у нас был, стратегия состояла в том, что главный фокус открытия был в Москве и в Питере. Это понятно, что все испугались регионов и не ходили туда. Но уже после первого квартала 2010г. мы от этой стратегии отошли с одним брендом Peacoсks, который везде великолепно себя чувствует. Мы открылись в нескольких региональных городах, в Воронеже в частности. Стратегически мы хотим еще больше магазинов в Москве открывать, но в Москве – высокие ставки, но и самые высокие плотности продаж. И Москва недоразвитый рынок для нас. Peacoсks мы начали выводить всего три года назад, у нас всего шесть магазинов в Москве. По каждому бренду есть своя плотность насыщения. По этому бренду она 100-150 магазинов в Москве, поэтому это еще десятилетия развивать. Или узнать у «Мэлон фэшн», как они открывают столько магазинов. По стрит-ритейлу скажу, что у нас нет достаточного опыта для этого. Стрит-ритейла мы побаиваемся, потому что в хороших местах ставки запредельные, а мы не открываем убыточных магазинов. Если мы боимся – не открываем. Сейчас мы рассматриваем один проект в Москве, не знаю получиться или нет, мы торгуемся, если не договоримся – ничего страшного. Наш самый первый магазин Esprit, если кто его помнит, сейчас его уже нет, был открыт на Старом Арбате в большом торговом центре, разные названия у него были, но для нас по сути это был стрит-ритейл – входы были с улицы, и мы занимали весь первый этаж практически. У нас там были очень хорошие результаты, но это Арбат, Москва, а там всегда хорошие результаты.
Вопрос из зала:
— Наталья Резник, город Пенза, торговый центр «Высшая лига». Спасибо вам за доклад, были ответы практически на все вопросы. К сожалению, в следующей части вас не будет. У нас очень четкий полумиллионник. Хотелось бы знать, каким образом можно пробиться через ваших менеджеров, чтобы более конкретно и предметно презентовать свой торговый центр. Потому что в 2010г., к сожалению, нас не рассматривали и не отвечали практически на наши звонки, при том, что мне удалось многие бренды пройти, я разговаривала с «Мэлон фэшн групп», но, к сожалению, в вашу компанию просто все закрыто. Помогите пожалуйста!
Владимир Лунин:
— Извините, если мы закрыты были, мы открыты всегда. Я раздам визитные карточки, мы познакомимся, и я останусь на кофе-брейке, потом, к сожалению, я вынужден буду уехать. У нас новый директор по развитию – Андрей Талалаев. Он останется после меня, а я вынужден буду уехать. Почему казалось, что мы были закрыты для регионов? Как я уже сказал, стратегия была – не открывать много магазинов, а мы занимались реструктуризацией бизнеса и добились того, что у нас нет ни одного убыточного магазина сейчас. У нас сегодня 81 магазин и еще до конца года откроется несколько. Как я уже сказал, у нас стратегия на Москву и Петербург остается, но с одним-двумя брендами мы уже начинаем идти в регионы и готовы встречаться и разговаривать. Нам нужно как-то риски снижать для того, чтобы идти в регионы, но у нас есть схемы и есть контрпредложения или предложения для вас, и с некоторыми торговыми центрами мы находим общий язык, открываемся и открывались в этом году.
Дмитрий Золин:
— Спасибо большое, Владимир, действительно очень подробный ответ.
Георгий Николайчик, председатель совета директоров ГК «Буду мамой»:
— Вы говорите, что рост идет буквально каждый день, особенно третий квартал, и вы работаете в Москве и в Питере. А вы не заметили ни жары, ни пожаров? У нас это здорово просело, потом правда такая свечка была…
Владимир Лунин:
— Немного просело, когда этот смог был. Но все равно результаты LFL, если сравнивать с прошлым годом, у нас положительные и в августе, и в сентябре. Обратите внимание, я сказал, из-за погодных условий — наши ожидания были выше. Все компании по-разному устроены, я может сейчас секрет скажу, мы в конце года принимаем бюджет на предстоящий год. У нас сейчас есть бюджет на 2011г., но в течение года после каждого квартала, мы корректируем его. Видя такой бурный рост, двухзначные цифры в первом-втором квартале и в начале третьего квартала, мы сами себе… у менеджера ведь мозг очень прямолинейный. Ты видишь прирос на 30%, ты счастливый и прогнозируешь, что к концу года тоже на 30% будешь расти. Сейчас этот прирост есть, он положительный везде, но он не такой большой, как мы рассчитывали, например, в июне. Когда полугодие заканчивалось, мы подумали, что кризис прошел. На самом деле, я думаю, кризис не прошел еще, и пока все положительно, но такого бурного тренда у нас нет. Мы тоже почувствовали эти катаклизмы, но они все равно не повлияли глобально. Спасибо.
Камерон Сойер, председатель совета директоров GVA Sawyer:
— Здравсвуйте, я Камерон Сойер, девелоперская компания GVA Sawyer. В этом году мы занимаемся сконцентрировано Outlet malls. У нас пилотный проект, может быть, кто-нибудь из вас знает – примыкает к территории аэропорта «Шереметьево», это Fashion Outlet mall — 40 000 кв.м. Это один из двух первых таких объектов. Наши конкуренты «Хайнс» на территории «Белой дачи» строят аналогичный проект. Это новый формат для России, и мы считаем, что нам просто очень интересно заниматься этим, потому что это совершенно новая территория в пространстве ритейла. Мы начали строить первый объект. Открытие будет где-то весной 2013г. И в этом году мы тоже сконцентрированы, подчеркиваю, это пилотный проект, мы надеемся строить 12 таких объектов по 40 000 кв.м. примерно каждый год. И в этом году мы не ждали результат первого проекта, мы создаем программу, интенсивно создаем партнерство с одним из российских банков, привлекаем инвесторов, уже выбрали и приобрели участки для следующих трех таких объектов Москве и в Питере. Мы использовали кризис, когда не было фурора вокруг земельных участков, который был во время бума. Тихо, спокойно готовимся на следующий подъем и следующая волна капитала, которая приходит, для нас это получается очень комфортно, потому что недвижимость — это бизнес сугубо цикличный. И каждый час цикл имеет свою цель для девелопера, если он еще жив, после кризиса. Слава Богу, мы еще живы. Во время кризиса девелоперы мечтают и создают новые программы, готовятся на следующий подъем. Вот в принципе и все.
Дмитрий Золин:
— А скажите чуть-чуть о планах по этому вашему замечательному проекту. Кто это будет – арендаторы или будете вести специализированную торговлю? Это будет Outlet center как под Миланом или что-то другое?
Камерон Сойер:
— Если кто-то не знает этот формат — это очень узкий, специализированный, технологизированный ритейл-формат, где арендаторы в основном — это или сами производители или владельцы марок и крупные дистрибьюторы, которые имеют какой-то эксклюзив в стране. В формате Outlet mall продается разный товар. Суть Outlet mall – куда деть несезонный товар, это проблема существует очень остро в России, потому что таможенный режим. Если в Испании сеть магазинов не продает всю поставку сезона, по договоренности с производителем владелец всех магазинов может просто вернуть все на завод или в distribution center, тогда сам производитель разберется, что с этим делать. В России это невозможно, потому что не вернуться таможенные взносы, которые уже оплачены. По договору, дорогие марки fashion очень строго контролируются. Не найдешь настоящий Ferrogamo где-то в дискаунтерах. Что делать с этим товаром? Поэтому мы с большой радостью узнавали, что очень большой интерес и спрос существует в России практически у всего сектора ритейла, чтобы иметьместо, куда продавать и сдавать этот товар. Outlet mall уже развивался, этот формат существует где-то 40 лет, он родом из Америки. Потом 20 лет назад начал покорять Западную Европу, сейчас этот формат дошел до нас. Он уже достаточно вырос от начальной точки, которая состояла в вопросе, где продавать несезонный товар. Сейчас это целый, нацеленный, научно проектированный ритейловский experience. Производители даже специально производят товары только для продажи в Outlet malls, чтобы ассортимент был привлекательным, чтобы было интересно.
Дмитрий Золин:
— Два коротких вопроса. В 2010г. кого-то уже подписали из арендаторов? И будете подписывать в 2011г. кого-то еще? Были ли подписаны какие-либо контракты с арендаторами?
Камерон Сойер:
— «Хайнц» немного впереди нас. Они начали за два года до нас и у них практически все сдано.
Дмитрий Золин:
— А у вас?
Камерон Сойер:
— У нас это секрет. Мои партнеры меня убьют, если это появится в прессе, но мы довольны.
Дмитрий Золин:
— Спасибо, вопросы есть? Спасибо, Камерон. Алексей?
Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty:
— Я поддержу тенденцию – кратко расскажу, что у нас происходит. Крупные проекты торговых центров тормознулись со своим развитием и финансированием. Мы сосредоточили свои усилия по торговым направлениям на стрит-ритейле и с 2008г. достаточно неплохо заняли позицию по стрит-ритейлу в Москве.
Дмитрий Золин:
— Алексей Могила, Penny Lane. Скажите пару слов о том, кто вы?
Алексей Могила:
— Вечеринки, выпивка, Канны – это все про нас. На самом деле консалтинг, брокеридж, покупкапродажа — торговые направления. Мы несколько тормознулись с проектами. У нас сейчас структура выглядит следующим образом – осталось направление по торговым центрам. Оно, в принципе, занимается поддержкой по тем проектам, которые были остановлены, то есть привлечением финансирования, привлечением арендаторов, какие-то проекты переделываем. Понятно, что сейчас какими-то большими, крупными проектами мы похвастаться не можем. У нас осталось направление консалтинга, и слова богу, где-то начиная с мая месяца мы видим, что увеличивается значительно количество запросов на консалтинг и на разработку концепций, на best use и на оценку каких-то площадок. Мы активно работаем с крупнейшими банками – Сбербанк, Уралсиб, ВТБ, ВЕБ, обслуживая их проекты. И в частности, мы сосредоточили усилия, как я уже говорил, на стрит-ритейле в Москве. Сейчас осваиваем стрит-ритейл Питера, занимаемся поддержкой крупных проектов в Красной Поляне в Сочи, как-то так исторически сложилось.
По стрит-ритейлу было мало сказано. У нас сейчас достаточно плотная позиция, мы изучили рынок, наладили отношения с очень многими собственниками и владельцами объектов, как по центральному району Москвы, по основным торговым магистралям. Мы сейчас достаточно активно взаимодействуем с собственниками и девелоперами, которые занимаются строительством спальных районов, таких как Митино, Кожухово, Химки и прилегающих городов с тем, чтобы выбирать у них помещения на первых этажах, и так или иначе стараемся окучить ближайшее Подмосковье на расстоянии где-то 70-80 км. от МКАДА. По этому сегменту есть достаточно хорошие, интересные предложения. Практически со всеми ритейлерами мы общаемся, стараемся заводить их на эти объекты. В первую очередь, свою задачу мы видим в том, чтобы отформатировать собственников торговых помещений, потому что ставки, безусловно, весьма завышены по многим коридорам, особенно такие как Тверская, Арбат… Cтавки доходят до $9 500 на кв.м. Говорить про какой-то вменяемый бизнес там сложно. Мы видим, что сейчас пошли опять сделки по стрит-ретейлу по покупкепродаже достаточно активно. У нас значительно увеличилась доля этих сделок в нашем портфеле. Причем в этом году, когда был туман, смог и отвратная погода, мы закрывали сделки на Садовом кольце и цены доходили до $22 000 за кв.м. Но об этом пока не приходится говорить как об общей тенденции, но такие вещи происходят.
Мы сейчас видим достаточно большое количество заявок от владельцев небольших торговых объектов, я бы их не назвал торговыми центрами, скорее некие торговые комплексы небольшого формата 3 000 — 5 000 — 7 000 — 10 000 кв.м. Они раньше пользовались услугами рыночных операторов, сейчас все мечтают получить более консервативные ставки, но более стабильные финансовые потоки. В какой-то степени мы стараемся таким ребятам тоже помогать выходить из положения, либо по франшизе, либо привлекая торговых операторов туда как арендаторов. Много вопросов у них там возникает, но, к сожалению, мы не занимаемся, готовы с кем-то посотрудничать на управление торговыми объектами. К сожалению или к счастью, акционеры нашей компании не очень хотели связываться с управлением объектами недвижимости, поэтому мы готовы поделиться и помочь, если кому-то это интересно.
Что мы видим на ближайший год? По крупно-форматным торговым центрам, я надеюсь, что в ближайшее время начнет поступать нормальное финансирование. Наш финансовый блок, который работает с банками, сейчас уже готов заявлять достаточно привлекательные ставки по финансированию. К сожалению, проектного финансирования как не было, так и нет. Все, что говорят банки – ерунда полная. Требуется очень серьезная залоговая масса и, следовательно, очень длительный срок принятия решения о выдаче или по финансированию кредита. Сейчас мы наладили отношения с рядом банков по поводу финансирования под покупки каких-то объектов недвижимости. Ставки вполне приличные, вполне можно работать. На 2011г. мы видим усиление спроса на стрит-ритейл, в частности в спальных районах. Это связано, в том числе с тем, что Собянин начал разгонять торговых операторов, в том числе и частных: у станций метро палатки сносятся. Мы уже видим количество запросов.
Совместно с нашими партнерами, мы поучаствовали в создании интернет-ресурса, который сейчас начинает активно раскручиваться. Мы приняли участие в наполнении сайта, он называется magazan.ru по стрит-ритейлу Москвы. На наш взгляд – интересный ресурс, ребята постарались, вложили интересную тему. Там, например, отсняты все торговые коридоры, порядка 60 улиц, включая Бульварное кольцо, Садовое кольцо. Раз в полгода идет обновление, можно отследить динамику, можно довольно адекватно получить какую-либо информацию. Мы сейчас помогаем им встать на ноги. Мы видим сейчас усиление интереса к освоению бывших промышленных территорий. У нас есть несколько интересных объектов формата где-то до 10 000-15 000 кв.м., это, как правило, бывшие автомобильные центры, которые имеют и хорошие нагрузки на перекрытие, и хорошее местоположение, но автомобильный бизнес сейчас сдувается, особенно который был связан с обслуживанием иномарок, с торговлей машин бывших в употреблении. Такого рода объекты интересны с точки зрения расположения торговых операторов. Это нормальная высота потолков, хорошая нагрузка, хорошие места.
Мы надеемся, что 2011г. будет интереснее по отношению к 2010г. Хотя мы 2010г. довольны очень. Мы свои планы закрыли в июне, как и многие из консультантов. Мы стараемся более адекватно относится к своим партнерам. И я надеюсь, что 2011г. станет более интересным с точки зрения появления более дешевого финансирования. Потому что этой крови в наших жилах немножко не хватает. Кто-то провел реструктуризацию, крупные компании устояли, но, тем не менее, свежей крови, этих дешевых денег крайнене хватает. И как последний, интересный тоже момент – начиная с июня месяца значительно увеличилось количество обращений западных инвесторов, в том числе и к нам, и к нашим коллегам на предмет подбора какого-то рода объектов недвижимости с точки зрения покупки и размещения финансовых средств. Такого рода объекты сейчас тоже есть на рынке, мы с ними работаем, и самая главная тенденция, начиная с 2008г., когда был кризис, значительно проще стало общаться и с коллегами, и с ритейлерами, и с девелоперами. Вправились мозги у собственников торговых помещений, я не говорю о торговых центрах, там адекватные люди были, а о стрит-ритейле. Стало проще договариваться и проводить какие-то сделки и мероприятия. У меня все, спасибо.
Дмитрий Золин:
— Алексей, спасибо большое. Очень плотно и по всем сегментам было приятно слушать.
