Круглый стол «Программы развития ритейлеров и девелоперов на 2011 год». Вторая серия
Дата записи: 2 декабря, длительность: 21 минуты, размер: 133 МБ
Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group:
— В 2010г. мы открыли наш проект который мы так же долго как «Стокманн» вели. Не могу сказать, что все прошло безоблачно. Был допущен ряд ошибок, который мы благодаря нашим агентам активно исправляем. Хочу сказать большое спасибо ритейлерам. Многие, кто здесь есть – в этом объекте. Хотел бы отдельно сказать спасибо профессиональным ритейлерам, потому что нужно искать возможность сажать более значимые бренды, более значимые компании. Мне кажется, Наташа, у вас там хорошо дела идут с «Сеппалой», мы знаем ваши обороты.
Наталья Борец, менеджер по корпоративной недвижимости компании «Стокманн»:
— Относительно чего?
Петр Исаев:
— Относительно того, что могло бы быть. Николай должен завтра или послезавтра открыть Ostin. Мы не смогли поменять высоту потолков, для нас это слишком больной вопрос. Со своей стороны мы еще раз подтверждаем как девелоперы, что tennant mix — это основное, что влияет на комплекс после расположения. Расположение хорошее около метро, но если там нет арендаторов, которые интересны людям, он становится абсолютно бесполезным. Мы готовы отступать от своих безумных финансовых ожиданий с точки зрения ритейлеров и девелоперов, чтобы видеть ведущие марки у себя. В 2011г. мы выпускаем Северное Чертаново. Уже большой набор людей находятся на финальной стадии подписания, и мы усиленный акцент делаем именно на международные бренды — ведутся финальные переговоры с польскими компаниями и так далее.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
— Сразу спрошу, что дальше в следующем году? Новые проекты новые идеи?
Петр Исаев:
— Новые проекты смотрим. Пока ничего такого на что упал глаз и хотим взять – не нашли. Мы активно ищем, осмотрели безумное количество объектов и дальше будем смотреть…
Дмитрий Золин:
— А что не так? Место? Цена?
Петр Исаев:
— Мы смотрим исключительно Москву. Мы пока не видим себя в регионах в Петербурге и где-то еще, потому что не чувствуем рынка. В основном мы смотрим Москву, и те объекты, которые нам предлагают, там была в основном куплена земля, и чтобы продать те компании, которые нам предлагают, им, чтобы купить — нужно зафиксировать убыток. Пока девелоперы на это не готовы.
Дмитрий Золин:
— То есть цена в первую очередь.
Петр Исаев:
— Да, а то, что дешево нам неинтересно.
Дмитрий Золин:
— Что-нибудь про планы Capital Group никто не хочет узнать? Видите, как легко все прошло! Тогда, Екатерина давайте про вас…
Екатерина Пригода, директор по развитию «Мэлон Фэшн Групп»:
— Мы на российском рынке представляем шесть брендов. Четыре из которых – наши собственные бренды: Zarina, befree, Love Republic и CO&Beauty. Два бренда мы представляем как франчайзеры — это Springfield и Women’ Secret. В 2010г. у нас декабрь достаточно плотный, поэтому к концу года мы ожидаем, что в портфеле у нас будет около 100 магазинов. За этот год мы планируем открыть около 167, если декабрь сложится как мы планируем. Все открытия вроде как пока не переносятся, так что год был для нас достаточно удачным, экспансия очень активная.
Дмитрий Золин:
— Я правильно подсчитал в уме, вы на 20 где-то в бизнесе приросли? Даже на 25?
Екатерина Пригода:
— Да. Наверное, где-то так. Если в 2009г. было 3,5 млрд.
Дмитрий Золин:
— А вот давайте цифру помусолим. В конце 2008г. — кризис, все смотрят на что-то с такими сумасшедшими глазами, а тут вы в 2010г. на четверть увеличиваете бизнес. Расскажите почему такое решение было принято?
Екатерина Пригода:
— Мы и в 2009г. достаточно активно увеличили бизнес. Это было связано с нашими сделками, которые проходили в конце 2008г., и в этом году у нас была сделка по приобретению 98 площадок с брендами это Springfield Women’ Secret и CO&Beauty, которые мы сейчас продолжаем точно так же активно развивать. 2009г. для нас был урожайным. Мы вставали благодаря кризису везде, где только было возможно.
Дмитрий Золин:
— Когда все сворачивались, вы вставали. У вас, наверное, была хорошая финансовая подушка база. Не знаю, как правильно назвать, но вы верили в покупателя в первую очередь.
Екатерина Пригода:
— Мы до конца 2008г. купили бренд Taxi, которого ребрендиндировали в торговую марку Love Republic. И когда освобождались площадки в торговом центре, где мы знаем проходимость, все чеки, всю подноготную жизни, а мы уже стояли с нашими брендами Befree и Zarina, то ставили там бренд Love Republic. Основные открытия были на Love Republic. Мы верили в покупателя, верили в те торговые центры, где мы уже присутствуем, и поэтому нам было легко.
Дмитрий Золин:
— А sreet есть в портфеле в этом году?
Екатерина Пригода:
— В этом году нет. Все торговые центры. И в следующем году, думаю, sreet будут какие-то исключительные случаи.
Дмитрий Золин:
— В следующем году у вас какой план? Сколько магазинов?
Екатерина Пригода:
— На следующий год у нас основной акцент будет на улучшение всех наших внутренних процессов, потому что мы достаточно активно развивались последние два года и необходимо теперь…
Дмитрий Золин:
— Собрать урожай?
Екатерина Пригода:
— Да. Поэтому мы будем всю нашу операционную систему рассматривать достаточно под пристальным углом, очистить все что возможно. Наша компания это сравнивает с траекторией полета самолета вначале активный подъем, а потом необходимо пролететь дистанцию. Мы видим, что на следующий год и в принципе в 2012г. активно рынок торговой недвижимости вряд ли будет развиваться, и оцениваем, что это будет меньше, конечно, чем в этом году, и максимально мы сможем открыть благодаря рынку около 100 магазинов.
Дмитрий Золин:
— Это за два года?
Екатерина Пригода:
— Я думаю это на следующий год, и я думаю, это будет связано с рынком Украины. Благодаря тому, что у нас была покупка этих 98 мест продажи, 40 из них были на Украине. В этом году мы вышли еще на рынок Украины, и там еще к концу года откроем около 17 магазинов.
Дмитрий Золин:
— А не думаете о street например? Все ритейлеры говорят, что делать и куда нам деваться?
Екатерина Пригода:
— Это будет, наверное, вынужденная ситуация, хотя в первую очередь акцент будет все равно на торговые центры. В этом году в процентном отношении 30% — это новые торговые центры, а 60% — это действующие.
Дмитрий Золин:
— И дальше будете заходить в какие-то объекты, где вы еще не присутствуете, и в 2012г. акцент пойдет видимо в сторону улиц.
Екатерина Пригода:
— Если девелоперы нам не помогут?
Дмитрий Золин:
— Чудо не случится. Это раньше могли строить торговые центры до того, когда еще нет разрешения на строительство, а сейчас уже эта тема закончилась.
Екатерина Пригода:
— Мы это понимаем, поэтому в следующем году мы решили воспользоваться ситуацией, и привести в порядок всю нашу операционку.
Дмитрий Золин:
— Спасибо большое. Ваши вопросы господа?
Вопрос из зала:
— Екатерина, вы соглашаетесь, что торговых центров открываться будет меньше, но могу сказать, что миллионники вы рассматриваете в приоритете? Торговые центры будут строятся в городах с 500 000 — 300 000 человек населения тоже, но вы на данный момент как-то осторожно относитесь к этим городам, почему?
Екатерина Пригода:
— У нас нет такой позиции, что мы осторожно относимся к каким-то городам. В некоторых региональных городах есть наши партнеры, и исторически сложилось, что за время кризиса почти во всех миллионниках наши партнеры не смогли вести деятельность, и мы в торговых центрах перезаключили договора на себя. Мы видим, что когда мы выходим своей собственной сетью в город (неважно какой — полумиллионник или миллионник), то со временем остальные партнеры по любым нашим другим брендам в этих городах, постепенно передают магазины нам. Очень сложно партнерам оперативно реагировать на все наши акции. У нас по акциям принимаются решения за два дня. Мы можем в любых своих магазинах в любом городе страны создать новые. Партнерам это сложнее. Они не так оперативно реагируют, поэтому покупатель голосует рублем, все очень просто. Такой позиции «нет, мы не идем» – нет. Мы каждый проект отсматриваем индивидуально. Петр сказал правильно, это все вопрос цены. Для них вопрос цены приобретение какого-то земельного участка, а для нас — вопрос аренды. Смотря какая цена, смотря какая наша оценка этого проекта.
Вопрос из зала:
— То есть на будущий год, если мы увидим что торговые центры открываются в миллионниках меньше, вы пойдете в 300-тысячники самостоятельно без партнеров. На данный момент мы с вами пока не можем договориться.
Дмитрий Золин:
— Анастасия я вас перебью. Буквально через час начнется следующая сесия, в которой обсуждается развитие рынка городов с населением менее одного млн., я не хочу оставить своего коллегу без работы, чтобы он увидел, что все уже обсудили. Поэтому извините меня, но зададите этот вопрос чуть позже или в кофе-брейке. Еще вопросы есть? Спасибо большое – переходим к Владимиру.
Владимир Лунин, генеральный директор компании Maratex:
— Добрый день! Наша компания Maratex — чистый фешн-ретейлер. Мы сами не производим ничего, даже дизайн, и своих брендов у на нет. Мы работаем со всеми брендами, которые у нас есть в портфеле, как мастер франчайзинг партнер. Это одна особенность. Вторая особенность – мы не развиваем суб-франчайзинг. У нас партнеров принципиально нет. Все магазины, которые мы открываем в России и на Украине, они под нашим прямым оперативным руководством. Что касается вопроса, как у нас дела, я знаю, что организаторы конгресса пригласили меня для того, чтобы я осветил вопрос, насколько привлекателен российский рынок для новых брендов. На таких встречах всегда 80% вопросы не «как дела?» и «насколько прибыльный бизнес?», а 80% – «где вы еще развиваетесь»». Всем интересно: развивается компания или нет.
Я начну с этого вопроса, хотя последние два года с того момента, как начался кризис, он для нас менее важен. Я убежден, что все люди делятся на две категории – для одной размер имеет значение, а для другой половины населения не имеет значение. Мы с началом кризиса, кажется, перешли из одной категории в другую, поменяли ориентацию. Тем не менее, мы как компания никогда не прекращали развитие. Почему я так говорю, потому что до кризиса мы подписали и мы открывали 65 новых магазинов, для нас это было удвоение бизнеса. Когда случился кризис, некоторые бренды из нашего портфеля оказались убыточными. Особенно если магазины были большого размера и оесли они были открыты в регионах. Конечно, нам пришлось несколько магазинов закрыть. С другой стороны у нас портфель брендов, и в этом портфеле оказались бренды, у которых полный иммунитет к кризису. Это в частности оказался британский бренд Peacoсks, благодаря тому, что это сочетание модности и еженедельной смены товара. То есть сам бренд, его оборот больше $1 млрд., и мы со своими 40 магазинами — это капля в море. Они действительно могут великолепную поддержку с точки зрения самого товара оказать. В то же время он не дорогой. Этого бренда мы ни одного магазина не закрыли, у нас полный иммунитет в том числе и в городах. Мы даже поставили эксперимент: открыли в 300-тысячнике, и с учетом помощи арендодателя во время кризиса магазин всегда оставался прибыльным. Были бренды более дорогие. Покупательная способность упала, и пришлось подкорректировать планы развития.
С точки зрения брендов, которые у нас есть, это международный всем известный бренд Esprit, это Peacoсks, о котором я только что сказал, который одновременно модный и недорогой, и для регионального развития подходил и подходит несмотря не на какие кризисы. Это крупный бренд, который мы только начали открывать — River Island — мы называем его остро-модным. В торговых центрах класса А или 3А в столичных городах Москве или Питере он работает великолепно. Мы открыли первый магазин в кризис в феврале 2009г., но кризиса мы не знали с этим брендом вообще. Но мы не знаем, и бренд не знает, насколько он хорошо пойдет в регионах и в торговых центрах класса Б на окраинах той же Москвы или в Питере. Мы сейчас экспериментируем и не уверены, что он пойдет. Это бренд для центральных больших моллов класса А. Есть две небольшие торговые марки Orsay – женская одежда сравнительно недорогая и тоже модная небольшой формат магазина 150 метров, и Bodique — бельевой бренд порядка тоже 100-150 кв.м. И мы открыли первый магазин Converse. Пока рано говорить, но это первый концептуальный магазин в мире, потому что бренд меняет концепцию. Раньше это были только кеды, но он сейчас выводит и модную одежду. Такой первый магазин в мире открылся в Бостоне, но он экспериментальный не для публики и в Москве, но пока рано об этом говорить.
Магазин, где главный товар кеды, мы открыли к началу зимы к началу морозов, поэтому мы будем ждать весны. Сегодня по плану я должен объявить новый бренд с которым мы подписались, это Tailly Weil. Это швейцарский бренд для молодых девушек и молодых женщин. Площадь около 200 кв.м. Только что договорились в этом году не откроемся, а откроемся в начале следующего года. Мы не сомневаемся в успехе, потому что внутри фешн бизнеса есть некоторые технологии, с которыми мы сейчас предпочитаем работать. Это частая сменяемость коллекции и великолепная поддержка. Я ответил на второй вопрос «как с точки зрения развития?».
По числу магазинов после кризиса мы всегда открывались, открывали те магазины, которые востребованы, которые будут прибыльными. В развитии мы стали консервативнее. В 2010г. у нас будет 20 магазинов открыто, хотя после шока конца 2008-2009г. с некоторыми брендами наши акционеры и инвесторы напряглись. У нас были планы, что мы откроем 8-10 магазинов, но открыли в два раза больше. В 2011г. мы откроем еще больше магазинов и опять-таки для нас это не важно. Для нас самое главное не количество, а качество магазинов. И я плавно перехожу к первой части вопроса «как дела?» в части продаж, и основной показатель, наверное, LFL. В тех магазинах, которые работали весь 2009-2010г. по LFL результаты в целом по компании очень хорошие около 30%. 20% с лишним будут в целом. Все бренды очень разные, у каждого бренда свой результат и своя стратегия развития. Нет ни одного бренда с отрицательным LFL, но разгон от плюс 5 до плюс 40%.
Результаты очень хорошие, но сразу скажу пару слов о том, что нас тревожит. Такие великолепные цифры прироста отчасти из-за того провала негативного пика кризиса, в котором мы были с конца 2008г. и в 2009г. Сейчас легко расти, потому что был спад в 2009г. год назад, поэтому цифры LFL хорошие. Вчера были интересные экономические презентации на этом же форуме, и общее мнение, что в России был подъем 15-20% везде в недвижимости в ритейле, и поэтому мы так массово открывали. Даже если ты ошибся с открытием – в следующем году плюс 20% будет, а еще через год любой магазин будет прибыльным. Было такое, а сейчас такого нет и не будет в ближайшие годы. Потом случился провал. Сейчас мы видим подъем 2010г. – хороший особенно по нашим брендам – второй и третий квартал был великолепный. Первый тоже, особенно конец первого квартала, март был великолепный. И сейчас каждый день мы видим результаты лучше, чем год назад, но такого бурного роста уже нет и происходит некое замедление. Год был очень хорошим, но всех волнует вопрос, что будет в 2011г. Я тут гадать не буду, но мне интересна точка зрения других ритейлеров, потому что жизнь может пойти по-разному, может быть и стагнация будет. Дай бог рост продолжится, но может опять падение будет. Мы не знаем. А что касается этого года – новогодние праздники мы с хорошим настроением отметим.
