Круглый стол «Программы развития ритейлеров и девелоперов на 2011 год». Первая серия
Дата записи: 2 декабря, длительность: 23 минуты, размер: 141 МБ
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
— Сегодня отличное мероприятие. Давно не видел такого количества людей в зале, заинтересованных, веселых и улыбающихся. Видимо 2010 г. вселил во многих перспективы, в некоторых из нас положительную энергию. Давайте сегодня мы обсудим итоги 2010г. среди девелоперов торговой недвижимости и, естественно, среди ритейлеров. Послушаем друг друга, поспорим, поругаемся, пообвиняем друг друга в плохих проектах и плохих магазинах. Жалко, что нам дали на это только полтора часа, но я думаю, мы успеем что-нибудь интересное сотворить. Я призываю всю аудиторию, которая такая многочисленная, что мне приходится постоянно вертеть головой, принимать активное участие, задавать вопросы, спорить, ругаться, обвинять друг друга в чем-то, но естественно в разумных пределах. Давайте живо пообсуждаем все, что происходит в торговой недвижимости, в торговых центрах, и сделаем для себя положительные или отрицательные выводы. Сразу хочу предупредить, что если кто-то из спикеров, кто сидит в президиуме захочет выступать с презентациями, то об этом надо заранее сказать, и мы ее запустим. Поскольку спикеров достаточно много – у всех будет жесткий регламент. У нас будут кофе-брейки, у нас будет обед, где можно будет какие-то вопросы один на один обсудить. Если какой-то вопрос перерастает в диалог, то давайте оставим это на кофе-брейки. Я не буду представлять всех, кто сидит в президиуме, каждый сам скажет про себя пару слов, перед тем как начать общение. Я задам первую тему, которую хочется обсудить со всеми, кто здесь есть, как у вас 2010г.
Наталья Борец, менеджер по корпоративной недвижимости компании «Стокманн»:
— Здравствуйте! Меня зовут Наталья Борец, я менеджер по корпоративной недвижимости «Стокманн». Мне, наверное, о 2010г. будет легко говорить, потому что недавно в 2010г. случилось очень значимое событие для «Стокманна», которого мы ждали около восьми лет. Это открытие «Невского Центра» в Санкт-Петербурге, в состав которого входит универмаг «Стокманн». Крупнейшее дитя за предыдущее несколько лет для «Стокманна» и проект, который не является для него типичным, совершенно из ряда вон выходящий, потому что в данный момент мы являемся собственниками земли и помимо этого мы выступили не только в качестве арендатора на своей собственной территории, но еще и в качестве арендодателя. Мы побывали во всех возможных ипостасях в этом проекте — и в качестве девелопера, и в качестве компании, отслеживающей строительство, в качестве арендатора, арендодателя, и выступаем уже сейчас, начиная с 11 ноября, в качестве управляющей компании. Потому что стокманновская структура продолжает управлять и универмагом в составе центра, и центром в виде арендаторов. У нас 77 разных торговых марок и магазинов. И так как очень крупная цель достигнута, мы очень довольны тем, как это произошло. Все это строилось и осуществлялось как раз в процессе, которым «Стокманн», к счастью, уже не удивишь, потому что мы прошли через кризис 1998г., это был очередной кризис, в этот раз уже мировой, я считаю, что с честью его преодолели. Тем не менее и подбор арендаторов, и строительство планов на department-store происходило именно в кризисное время. Этим объясняется то, что проект делался достаточно сложно, но на мой взгляд получился удачным. Я не знаю, насколько многие из гостей уже побывали у нас в центре, и когда будет возможность это обсудить, мне будет очень интересно услышать ваши впечатления и плюсы и минусы проекта.
Дмитрий Золин:
— Отлично! Значит теперь вы и ритейлер, и девелопер! В вас можно кидать камни со всех сторон!
Наталья Борец:
— Ну я надеюсь, до этого не дойдет. Мы и ри
тейлер, и девелопер, и арендодатель, и еще и управляющая компания.
Дмитрий Золин:
— Отлично! «Стокманн» и «Галерея» два очень крупных объекта в самом центре города. «Галерея» кричала: «Мы откроемся первыми!», а вы взяли и открылись перед ними. Это мне понравилось.
Наталья Борец:
— Я, наверное, не переоценивала бы важность открытия первыми. Это, конечно, знаковое событие было заявить, что мы чуть-чуть погнали нашего соседа. Я не скажу за «Галерею», но для нас это не было основной целью. Мы не зависели ни от каких кредитных обязательств перед банками, у нас не было конечной даты, до которой мы должны были открыться. Мы принимали решение о дате открытия, ориентируясь на фактическую готовность центра и арендаторов.
Дмитрий Золин:
— Я сам задам вопросы, пока зал просыпается. Надеюсь, он сам проснется, начнет тянуть руки и спрашивать. Но раз вы первая, я обязан вас поддержать группой вопросов. Мы поняли, что вы открыли и построили торговый центр, стали управляющей компанией, это супер, это здорово. Мне это очень нравиться, если честно. А как поживает ваш ритейл? Хуже? Лучше? Больше? И на сколько процентов? Цифрой поделитесь какой-нибудь?
Наталья Борец:
— Я уверена, что мы подчиняемся тем же законам, которые действуют на всех ритейлеров. Здесь сложно изобрести что-то новое и полностью избежать влияния того самого замечательного кризиса, который влиял на нас порядка полутора-двух лет. 2010г. был неравномерный, я рада, что сейчас наметилась довольно устойчивая тенденция к улучшению ситуации. Наши цифры продаж растут, но если говорить о корпорации в целом, то вложения в этот проект заставит нас еще довольно длительное время работать просто на то, чтобы наши общие, даже не обороты, а прибыли вышли на показатели очень положительные, потому что нами в этот проект было вложено порядка 195 млн. евро.
Если говорить об оборотах – мы ими сейчас довольны. Я не буду говорить за другие страны в которых присутствует «Стокманн», но если говорить о России, то продажи растут достаточно уверенно. Я не похвастаюсь, что это большой процент, но, тем не менее, такой позитивный тренд. В этом объекте, где «Стокманн» сейчас второй по размеру после Хельсинки, мы однозначно продажами очень довольны, и наши продажи превышают наши смелые ожидания.
Петр Исаев, директор департамента торговой недвижимости Capital Group:
— У меня такой вопрос, очень больной для всех девелоперов. Как вы все-таки подходили к ценообразованию? Это был взгляд арендатора, потому что вы сами понимаете все реальные цифры, или взгляд девелопера? Тем более вы запускались не в самое лучшее время для ритейлеров, когда все сократили планы по развитию, и обороты у всех поубавились. Как вы подходили к позиционированию?
Наталья Борец:
— Вы имеете ввиду ценообразование на сдачу площадей в аренду?
Петр Исаев:
— Да.
Наталья Борец:
— Рынок за это время значительно поменялся, поэтому мы независимо от того, как выглядела ситуация, понимали, что сдавать этот центр и помещения в нем можно лишь по существующим на тот момент рыночным ценам. Мы не пытались рынок как-то опередить, обскакать и увеличить цены неразумно. В наши планы не входило завышать стоимость проекта и находящихся в нем магазинов. Поэтому я оцениваю действительные наши ставки как арендатор, и мы во всех других случаях являемся арендаторами. Могу сказать, что мы начинали со ставок, которые еще до кризиса соответствовали ставкам Невского проспекта и уже с коэффициентами, применяемыми к каждому этажу, более низкому или более высокому.
Дмитрий Золин:
— Можно секретную информацию? Сколько «Стокманн» платит «Стокманну»? Ритейлер – девелоперу, управляющая компания?
Наталья Борец:
— Ну она на то и секретная. Я сразу скажу, что в компании «Стокманн» есть достаточно жесткие и логичные вещи…
Дмитрий Золин:
— Ну, хоть диапазон?
Наталья Борец:
— Мы поссоримся и покидаем камни по другим поводам. Могу сказать, что являясь арендатором в этом проекте, «Стокманн» выплачивает «Стокманну» стоимость аренды. Она соответствует рыночным ставкам.
Дмитрий Золин:
— Давайте пофантазируем! Если бы вы сели в «Галерею» с таким же форматом, сколько бы вы платили? Не сколько бы у вас «Галерея» попросила, а сколько бы вы платили?
Наталья Борец:
— В «Галерею» мы бы не разместились бы таким форматом, каким разместились у себя. Это такой очень смелый допуск. Тут можно было бы много вопросов задать: а были ли бы мы уже у себя и пытались разместиться там, или мы вдруг у себя по каким-то причинам решили не размещаться и только в «Галерее»… Там был бы наверняка формат гораздо меньший, и ставки определялись бы в зависимости от того, где мы находимся. Мы бы конечно находились на первом этаже, а что там еще в плюс – первый, второй и третий. Или первый-второй, в зависимости от площади. Я думаю, в момент кризиса самая логичная договоренность основывалась бы не на ставке, а на проценте от оборота.
Дмитрий Золин:
— Ну назовите какую-нибудь циферку?
Наталья Борец:
— Не назову сейчас. Я могу подумать и пообещать, что я подсчитаю приблизительно.
Дмитрий Золин:
— Отлично, спасибо. У нас есть вопрос.
Вопрос из зала:
— Наташа, если уж зашла речь о секретах…
Наталья Борец:
— Никаких секретов. Только официальная информация.
Вопрос из зала:
— Я общался в свое время со «Стокманном «Мега-Химки», были жесткие условия со стороны «Меги», которая препятствовала развитию «Стокманна» врадиусе 12 км. В Белгороде нет такой ситуации. Наверное, всех региональщиков заинтересует ответ на вопрос, есть ли планы по регионам?
Наталья Борец:
— Планы по регионам были и есть. В конце марта осуществляется очередной из региональных планов. Мы откроем свой универмаг в Екатеринбурге в центре «Гринвич». Кризис повлиял значительно на эти планы. До кризиса они были несколько более смелыми, и планы развития охватывали большее количество регионов. Универмаг — достаточно большая и сложная тема, поэтому эти планы могут строиться на ближайшие десять лет, и кризисы, и другие финансовые вещи на них влияют. Уже повлияли негативно, поэтому о следующих открытиях после Екатеринбурга я сейчас не скажу, потому что не знаю о конечных принятых решениях. Разумеется, компания, которая планирует расширяться и развивается, а мы к ним однозначно относимся, всегда стоит планы более смелые, условно реалистичные и основанные на пессимистичном сценарии. Конечно, мы сейчас отсматриваем предложения и мы всегда рады предложениям.
Вопрос из зала:
— Вы ориентируетесь на миллионники?
Наталья Борец:
— Упрощая вопрос, сейчас имеет смысл ориентироваться только на миллионники, если мы говорим о department-store. Не забывайте, что помимо department-store у нас есть еще свои детки, это магазины Lindex, Seppala. Политика, которая имеет отношение и к тем, и к другим, она иногда отличается.
Дмитрий Золин:
— Наталья, спасибо большое. Простите, что мы вас первую заставили отвечать на такие вопросы, но мы решили, раз вы из Петербурга, то вы сможете. Перед тем как перейти к Максиму Щеголеву, я должен сделать одно объявление, организаторы меня попросили. К большому сожалению, Стефан Прагнел больше не работает в компании «Мега» и сегодня не появится. И то же самое Сергей Самойлов в «Эльдорадо» больше не работает.
Реплика из зала:
— Очень позитивные итоги 2010г.
Дмитрий Золин:
— Просто организаторы обещали, а их нет, поэтому я извиняюсь, что мы их сегодня не услышим. И текущим составом сможем все пообсуждать. Максим, вопрос к вам: как «О`Кей»?
Максим Щеголев, директор по развитию бизнеса группы компаний «О’Кей»:
— Такое объявление перед выступлением – задумаешься о том, что говорить.
Дмитрий Золин:
— Надо быстрее, пока еще кого-нибудь не вычеркнули.
Максим Щеголев:
— У «О`Кея» все в порядке.
Дмитрий Золин:
— Сколько магазинов открыли?
Максим Щеголев:
— Мы идем в плане. У нас еще по плану несколько открытий в этом году. Действительно, то, что мы планировали за этот год, мы реализовываем. Реализовываем, как в крупном формате, так и в формате «О`Кей-экспресс». Мы считаем, что этот год завершается правильно. С точки зрения наших продаж, все в плановых цифрах. Я всегда говорил, что «О`Кей» — это очень осторожная организация, очень осторожно подходит и к развитию,и к оценке будущих проектов, к оценке товарооборота. Я считаю, что в этом наш очень серьезный плюс, чего обычно не любят девелоперы, когда предлагают нам завышенные ставки. Мы говорим о том, что нужно подходить к гипермаркету очень здраво, для того, чтобы он действительно был якорем в торговом центре, и для того, чтобы он был максимально доступен для широкого круга покупателей. И тогда у торгового центра будет трафик от бабушек, которые тоже, к счастью, являются покупателями и носят так же еще очень серьезную функцию – разносят позитивные или негативные слухи до богатых и обеспеченных людей. На сегодняшний день мы в плане. Мы в плане и по товарообороту, и по марже, и по открытиям. Уже не секрет, что компания вышла на IPO в этом году, размещение было посередине ценового коридора. Мы довольны, акции наши растут на бирже. Мы публичная компания должны постоянно отслеживать, что у нас происходит с ростом акций, поэтому лишнего говорить нельзя.
Дмитрий Золин:
— Я понял, что с вас тоже ничего не вытянуть.
Максим Щеголев:
— Предвосхищая все вопросы, связанные с походами в регионы и так далее, еще раз хочу сказать, что мы компания федерального уровня, в представлены во многих регионах. Работаем в Москве. Так что развитие идет, самый дальний проект у нас в Красноярске, будем, видимо, отталкиваться от этого города уже для нашего дальнейшего развития в сторону Европы и, возможно, в сторону Азии тоже.
Дмитрий Золин:
— Спасибо большое. Кто-нибудь хочет спросить, когда он откроет магазин во Владивостоке? Никто, да? Ну что же, Максим, понятно, что вы в плане по открытиям, а этих открытий их сколько: три, пять, десять? Порядок скажите?
Максим Щеголев:
— Порядок – от десяти до двадцати.
Дмитрий Золин:
— А сколько процентов «О`Кей-экспресс», а сколько остальное?
Максим Щеголев:
— Где-то половина наполовину.
Дмитрий Золин:
— 50 на 50? Будем считать 15.
Максим Щеголев:
— Я еще раз говорю, что мы ждем еще несколько открытий этого года, надеемся, что оно произойдет. В данном случае нас некоторым образом подводят девелоперы. То есть это не наши собственные проекты…
Дмитрий Золин:
— Согласен. Девелоперы, они подводят по определению. А по городам не назовете? Где открылись уже? Нам не надо, где не успели.
Максим Щеголев:
— Никто не верил, что нужен гипермаркет в Колпино, это пригород Санкт-Петербурга. У нас шаговая доступность и в пяти минутах еще есть «О`Кей-экспресс». Никто не верил, что там стоит открываться гипермаркетам, а «О`кей» открылся. При этом по супермаркету мы планировали 50% падение, а он «упал» всего на 30%.
Дмитрий Золин:
— Неплохо. Я знаю, что «О`Кей» насколько крут, что заставил девелопера 100 000 проекта, сделать потолки для «О`Кея» на два метра выше, чем весь уровень второго этажа. Это правда?
Максим Щеголев:
— Ну это технология. На самом деле он изначально планировал их там такими делать, наши планы сошлись. Мы руки девелоперам не выкручиваем.
Дмитрий Золин:
— Получается просто забавно. Вы идете по второму этажу и утыкаетесь в стену, ну там лестница точнее, но этот перепад высот, он очень для девелопера…
Максим Щеголев:
— Ну, он обыграл это.
Дмитрий Золин:
— Обыграл неплохо, никто не спорит, но пришлось обыгрывать.
Максим Щеголев:
— Еще раз говорю, его никто не заставлял, он сам.
Дмитрий Золин:
— Кроме Колпино, какие-то еще регионы есть в портфеле в этом году?
Максим Щеголев:
— Да есть…
Дмитрий Золин:
— Понял, Максима больше мучить не будем. Вот у нас вопрос.
Вопрос из зала:
— У нас в Нижнем Новгороде есть нереализованный проект «Мосмарта», из неофициальных источников ходят слухи, что вы купили его?
Максим Щеголев:
— Нет, это не так.
Вопрос из зала:
— Довольны вы Новочеркасском?
Максим Щеголев:
— Да довольны. Мы довольны и вы же, как собственники, тоже довольны.
Дмитрий Золин:
— Максим, не говорите, что вы довольны, а то придут повышать арендную ставку.
Максим Щеголев:
— У нас договорные отношения. Вообще это вопрос веры в правильность места. Это был достаточно долгий проект, мы достаточно давно подписали этот договор, были определенные сложности, связанные с реконструкцией. После этого мы, слава богу, вышли на отделку, потом еще были сложности с собственностью, но тем не менее объект открыт, это один из лучших проектов «О`Кей-экспресс».
Вопрос из зала:
— Все-таки можно работать в Новочеркасске?
Максим Щеголев:
— Не рекламируйте никому. Мы лучше еще где-нибудь там откроемся.
Дмитрий Золин:
— Максим, спасибо. Мы поняли, что вы очень осторожны стали в связи с тем, что стали максимально публичны, но мы все равно рады, что вы здесь и делитесь информацией. Я думаю, еще чуть попозже мы успеем поговорить про планы развития.
