Дискуссия «Программы развития девелоперов 2010». Пятая серия
Дата записи: 9 декабря 2009 г. Размер: 60,9 Мб. Время: 14 мин. 37 сек.
Дмитрий Золин (управляющий партнер, LCMC): — Может быть, у кого-то есть примеры плохих объектов?
Виталия Львова (генеральный директор, Promotion Realty): — Можно я не по примеру, а по структуре дам общее представление. Мы работаем с теми у кого все плохо, тем, у кого хорошо промоушен не сильно нужен. Учитывая, что ТЦ задействует две группы аудитории: арендатора и посетителей, то в первую очередь нужно понять, где плохо у торгового центра. Анализируя проблему объекта, вы понимаете, где у вас тонко, соответственно там и рвется. В результате анализа получается некая структуру, которая показывает, что если торговый центр в данном месте никому не нужен, то вы попадаете на реконцепцию и деньги. Проблема с коммерческими условиями — вопрос вашего взаимодействия с арендатором или того же самого маркетинга, который необходимо усиливать, привлекая в ТЦ нужную целевую аудиторию. Несмотря на кризис, собственники своих покупателей как не знали, так и не знают. В общем представлении: семья, в среднем 30 лет, средний доход, есть машина. На сегодняшнем рынке такой подход неэффективен.
Дмитрий Золин: — Есть желающие добавить, Илья?
Илья Шуравин (партнер, S.A.Ricci/King Sturge): — К нам часто обращаются собственники уже открытых торговых центров и тех, которые не соответствуют сегодняшнему рынку. Есть определенные сложности с продажами у якорей. Мы часто сталкиваемся с просьбой якорных арендаторов найти субарендаторов или организовать переуступку помещения. Это происходит в Москве и регионах. Сетевик может предложить сразу объектов 10 на выбор, готов давать витрину и 6, и 10 м., чтобы садился дополнительный арендатор. И это в порядке вещей.
Есть ряд объектов, которые нуждаются в реконцепции в силу изменения законодательства. Так мы делали проект казино «Кристалл» и посадили туда продовольственного оператора. Есть ряд объектов, где сам девелопер, являющийся ритейлером, урезает метраж якорей, там стоит ожидать полного изменения логистики. С большой степенью вероятности эта судьба постигнет четыре московских «Мосмарта». Есть объекты, которые желают изменить свое позиционирование на целевую аудиторию, но это уже по желанию собственников. Типичный пример «Экстрим центр» на Андропова. Из него будут делать центр товаров для активного отдыха и рыбалки. Помимо этого, есть морально устаревшие объекты, имеющие хороший потенциал с точки зрения доступности. Те же самые «Дирижабль» и «Россельмаш» будут делать огромный проекты, если разберутся с финансированием. Примеров достаточно много и реконцепции конечно нужны.
Другой вопрос в том, что ряд объектов с развлекательной зоной не в состоянии сделать вообще ничего. Несколько кинооператоров сильно подвели девелоперов. Под них были выполнены технологические условия, но кинооператоры не зашли на объекты. Даже в Москве есть примеры торговых центров с хорошим трафиком, но пустыми кинотеатрами. В силу конфигурации помещений там невозможно сделать уже практически ничего. Где планировка позволяет можно сделать ротацию, якорного арендатора убрать и посадить на его место более свежего и актуального.
Дмитрий Золин: — Зал гудит, все устали. Давайте еще четыре вопроса, мы постараемся на них быстренько ответить и пойдем на перерыв.
Вопрос из зала: Роман Скороходов («Ватком»): — Ни один арендатор не платит за квадратный метр, арендатор платит за посетителей. Если торговый центр успешный, не должно быть такого, как вы говорите: «Арендатор, дайте денежку на рекламу». Это ваша задача, как девелопера, привлечь посетителя. Если у вас нет посетителей, ходить попрошайничать не правильно. Многие задают вопрос: «А когда же у нас на рынке будет вот это?». Всегда на рынке два человека. Управляющая компания-бизнесмен и арендатор-бизнесмен, они встречаются и договариваются. Если одному выгодно, а другому нет — другого варианта нет. Нельзя это делать круговой порукой. В начале кризиса весь ритейл: «Давайте на 25-30 % понизим аренду». Так нельзя.
Михаил Соломатин (директор по развитию, «Уютерра»): — Это прикладной вопрос. Торговые операторы и девелоперы в строну столицы склоняются, а у меня душа болит за регионы. Никто кроме товарища Стефана (Стефан Прагнелл, глава управления торговыми центрами, МЕГА в России) не планирует там развиваться. По большому счету ничего не изменилось, также у людей есть деньги, как было сказано «the consumer wants to consume». Хотелось бы узнать планы торговых центров. На всю страну я насчитал всего пять более или менее нормальных торговых центров, которые планируют открываться. Хотелось бы конкретики. В каких городах будут строиться какие торговые центы?
Дмитрий Золин: — Вы за какой регион болеете?
Михаил Соломатин: — Мы начали развиваться из Воронежа и Липецка. В общем Черноземье, Поволжье и Урал.
Дмитрий Золин: — Попробую обрисовать картину, которую вижу я. Представьте, вы работаете в Набережных Челнах или еще хуже — в Тольятти. И вот вы живете, живете. В Тольятти минус 36 000 работающих должно быть сокращено в ближайшее время. Я общаюсь с помощником финдиректора Тольятти. У них план — минус миллиард денег сократить городу. Представляете цифру себе? В Набережных Челнах мы управляем бизнес центром, по поводу торговли не знаю, но вижу людей. Заработная плата за последние годы сократилась процентов на 40. Если раньше я не мог главного инженера на 40 000 руб. найти, то сейчас за 25 000 руб. могу взять с пятой категорией по электрике.
Михаил Соломатин: — Статистику мы прекрасно знаем. В Тольятти у нас упали продажи, понятное дело, мы говорим не о градообразующих предприятиях. В целом по стране, по моим расчетам, на 300 000 населения только один торговый центр может называться таковым. Мы не привередливы. Главное, чтобы концепция была и хорошее место. Но плотность этих торговых центров слишком не значительная, чтобы ограничиваться только Москвой.
Дмитрий Золин: — Вы все правильно говорите, но в России есть большая проблема — инфляция, стоимость кредита и стоимость аренды не состыковываются. Сегодня девелопер хочет окупаемость семь лет, но при этом он может получить деньги только под 17% в «Сбербанке», но доходы от аренды, которые он будет получать за объект, в лучшем случае, окупят его лет за 12. Давайте посмотрим правде в глаза, только в Москве проекты доделываются. Никто сегодня нового не строит.
Я в Брянске был, мы посчитали экономику. Строить дороже чем за 15 000 кв. м. торговой недвижимости нельзя, не окупится даже за 10 лет. Пока сохранится дисбаланс между доходами и стоимостью денег ничего не изменится. Жалко банков нет, мы бы их снова поругали. Вы правильно говорите, что рынок не насыщен. Будут строиться объекты, кризиса недвижимости не было.
Михаил Соломатин: — Перспективы на ближайший год?
Дмитрий Золин: — Девелоперы говорят: «Будем ждать, когда этот треугольник кто — нибудь нарушит». Может правительство?
Михаил Соломатин: — А нам что делать?
Дмитрий Золин: — Вам что? То же самое — ждать. Хотите, давайте петицию напишем в правительство и попросим кредитовать.
Михаил Соломатин: — Строительный проект минимум два года длится. Через два года обещаем хорошие ставки будем платить. Надо сейчас уже начинать движение, а то через два года некому будет платить.
Вопрос из зала: — На прошлой сессии выступал Николай Юськив («СпортМастер»), я поддерживаю его мнение. Давайте без иллюзий! В ближайшее время ничего нового не будет. Я летом был на встрече ритейлеров, где присутствовал один из банкиров и все популярно рассказал. Выход из кризиса заканчивается тем, что появляются деньги на коммерческий девелопмент. Мы сейчас находимся на второй или третей стадии, когда финансирование обеспечивается только градообразующим или стуктурообразующим предприятиями. Правда жизни в том, что ждать ничего не приходится, надо идти в стрит ритейл.
Дмитрий Золин: — Вопрос кто-нибудь хочет задать или пойдем кушать? Все. Отлично, господа, объявляю перерыв. Спасибо всем за активное участие.
Первая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Вторая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Третья серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Четвертая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
