Дискуссия «Программы развития девелоперов 2010». Четвертая серия
Дата записи: 9 декабря 2009 г. Размер: 65,3 Мб. Время: 15 мин. 37 сек.
Дмитрий Золин (управляющий партнер, LCMC): — Предлагаю обсудить вопрос, почему девелоперы продают только квадратные метры, а не набор того, чего хотят сегодня арендаторы.
Моя компания работает в 42 регионах России, я вижу ситуацию и полностью согласен с Натальей. Все девелоперские компании занимались на растущем рынке тем, что пытались заработать деньги в интересах своих акционеров. Была хорошая стратегия реализации торговых центров, попадала с точки зрения окупаемости заемных средств и все шли в этом направлении. Только 5–10% думали о перспективе. Быстроиграющая стратегия — накупить участков, причем не там, где надо бы, а где есть возможность, была всегда. Отсюда и предложения арендаторам простое: «Возьмите наши квадратные метры, они вот как-то так нам достались».
Эта волна кризиса девелопмент еще ничему не научит. Это не кризис недвижимости, а финансовый. У нас нет перенасыщения торговыми центрами регионов. В городах миллионниках два-три нормальных ТЦ максимум, а все остальное это кому-то построенные коробки. Должна пройти еще одна эпоха, смена поколений менеджеров в девелоперских компаниях, чтобы вы получили то, чего хотите.
Илья Шуравин (партнер, S.A.Ricci/ King Sturge): — Общаясь с разными собственниками, понимаю, что проблема менеджмента — не проблема управляющих директоров. Зачастую сталкиваемся с совковым менталитетом у достаточно обеспеченных людей, которые без проблем смогли сотни миллионов долларов привлечь на реализацию объектов. Многие вышли из строительной отрасли. Они абсолютно по-другому воспринимают мир, не понимают что такое маркетинг, их возраст порой зашкаливает за 50 и они, действительно, очень хорошо строят. Есть ряд клиентов, которые добиваются хороших результатов именно в качестве объектов. Для них важнее, какой марки бетон чем то, как люди будут приходить. Они действительно считают, что построить хороший, со строительной точки зрения, торговый центр — это уже победа. На самом деле это первое поражение, если так думать.
Другая проблема заключается в отсутствии сильных управляющих компаний. Не буду говорить конкретно, чтобы не компрометировать, но мы слышали жалобы от ряда собственников, которые обращались к московским компаниям и разочаровывались.
Дмитрий Золин: — Когда девелоперы будут продавать не только метры?
Илья Шуравин: — Наверно, сначала сформируется школа по управлению, какие-нибудь саморегулируемые организации на рынке появятся, но это лет десять пройдет.
Дмитрий Золин: — Присутствующие не доживут?
Виталия Львова (генеральный директор, Promotion Realty): — Вы меня извините, Илья и Дима, но в связке девелопера и строителя иногда бывает консультант. Вы же сейчас плавно эту тему обошли. Что вам, как консалтинговой компании, мешает не очень податливому собственнику объяснить: «Вась, ты посмотри, у тебя вокруг точно такие же коробки, ты строишь 15-ю».
Илья Шуравин: — На убеждение одного из собственников у меня лет пять ушло. Пять живых лет моей жизни.
Виталия Львова: — И как?
Илья Шуравин: — Ну, как? Мы добились своего. Правда, после того как менталитет человека немножко изменился, банк забрал проект.
Артем Еранов (генеральный директор, Built to Rent Group): — Вы-то, Илья, заработали?
Илья Шуравин: — Да, мы всегда зарабатываем.
Дмитрий Золин: — Все собственники и девелоперы делятся на две абстрактные категории. Одни умеют пользоваться компьютером, а другие нет. Даже неумеющие доверяют выбранному консультанту либо нет. Не будем говорить про хороших и плохих консультантов, они разные бывают, ровно как строители и девелоперы.
Предлагаю затронуть другую проблему. У нас есть ряд не очень хороших торговых центров. Конечно, что сделано, то сделано, я не знаю примеров, когда фиксируют убытки и разрушают ТЦ. А как им выживать, бороться, удерживать арендаторов? Как мы им будем помогать или не будем и утопим?
Вопрос из зала: Дмитрий Деревянко (Jazz Mall): — Мы поднимали проблему похожих друг на друга комплексов. Что касается регионов, я скажу, кто виноват. Виноваты федеральные сети. Сейчас поясню. В регионах торговая площадь значительно дешевле, сети поняли, что можно зарабатывать те же самые деньги, что и в Москве, при этом арендная ставка значительно ниже. В свою очередь, регионы подумали: «Я сейчас хлопну очень много торговых площадей, ко мне придут федералы и будут платить приличные деньги». По такой схеме развивался торговый рынок России.
В Магнитогорске два торговых комплекса. Один из которых в центре города, действующий по схеме, которую я рассказал. Но есть еще интересные участки, как только появится хорошо сформированный с точки зрения логистики комплекс с интересными торговыми и развлекательными составляющими, тот комплекс умрет. Люди уйдут, а те же сети перейдут в новый. Ничего не останется, как ломать и что-то строить на его месте. Но виноваты в этом вы, потому что пришли и очень быстро и хорошо платили, лишь бы зайти в этот город.
Максим Щеголев (директор по развитию, «О’Кей Групп»): — Очень интересно наблюдать за вашим спором. «О’Кей» называют сетью региональной, хотя для нас и Москва регион. Развиваемся мы собственными магазинами и арендными. Я вам честно скажу, те, кто вам предлагал большие деньги, сейчас себя чувствуют очень плохо. Зачем вы их пускали? Мы, например, не предлагали большие деньги. Мы аккуратно развивались. Да, где-то не открылись, зато теперь нас зовут: «Заходите! Заходите скорее к нам! Скидки! Дешево! Быстро!».
Я бы хотел еще раз сакцентировать внимание на партнерстве, это поможет решить многие проблемы. Прихожу на переговоры, мне говорят: «Да мы все знаем, не надо нам ничего, мы все сами понимаем, все вы прибедняетесь». Между прочем, мы тоже управляем определенным количеством недвижимости и понимаем в этом. Предлагаем рассмотреть варианты увеличения трафика, внутренней планировки, но нас не слушают. В том числе это касается и нашего торгового помещения.
Я часто привожу пример, когда в гипермаркете по центру торгового зала идет вентиляционная шахта и работать там невозможно, но надо приспосабливаться. Мы обращаемся в управляющую компанию, говорят: «Мы не можем этого решить». Обращаемся к собственнику, он говорит: «Обращайтесь в управляющую компанию».
Просьба одна — вы с нами советуйтесь. Не считайте, что вы там все боссы, что у вас супер консультанты, которые зачастую загоняют девелоперов всех под одну гребенку. Ведь торговый центр, любая сеть — это продукт или услуга, предназначенная покупателю. Поймите, что мы то свой бизнес знаем лучше. Не надо считать, что вы все решили, и у розницы будет все в шоколаде. Это далеко не так. Советуйтесь, мы не такие плохие.
Дмитрий Золин: — У меня к вам вопрос. Про партнерство все правильно. Если управляющая компания не может донести до собственника мысли арендаторов и наоборот, то это очень грустно. Вы сказали, что и у вас есть девелопмент и вы в этом понимаете.
Максим Щеголев: — Вы опять про Савушкина (ТЦ «Подсолнух» на ул. Савушкина в Санкт-Петербурге — ред.) меня будете спрашивать? Кстати, это консультанты нам так посоветовали. Этот пример у всех на слуху. Как «О’Кей» построил торговый центр «Подсолнух» в Санкт-Петербурге и прямо напротив кассовой линии — эскалатор, который загораживает вход в галерею. Еще раз говорю, не мы сами рисовали, мы тогда вообще ничего не умели. Сейчас думаем, что с ним делать и как его ребрендировать. Уходим от нарезки, чтобы сделать его более якорным.
Дмитрий Золин: — Будет реконцепция или маркетинговое позиционирование?
Максим Щеголев: — Это будет внутренняя реконцепция, поддержанная маркетинговыми мероприятиями. Придется вкладывать в это деньги. Все в итоге упирается в деньги и желание.
Первая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Вторая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Третья серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Пятая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
