Дискуссия «Программы развития девелоперов 2010». Третья серия
Дата записи: 9 декабря 2009 г. Размер: 100 Мб. Время: 24 мин. 01 сек.
Дмитрий Золин (управляющий партнер, LCMC): — Мы затронули достаточно большое количество тем. Кто-нибудь еще хочет высказаться? Возможно, в зале появились вопросы?
Вопрос из зала: Кирилл Панченко («Гейм»): — Сначала небольшая ремарка, как мне представляется ситуация, а потом задам вопрос. Ремарка следующая, вы задавали вопрос относительно планов девелоперов. Сейчас все отметят, что девелоперский рынок, как таковой, развалился. Ожидания от продаж у ритейлеров давно не оправдываются по сравнению с арендной ставкой. После наступления кризиса все сорвались, перестали прогнозировать ситуацию.
А вопрос следующий, я ожидал услышать ответ на вопрос о качестве управления площадями. Есть множество примеров, когда локация торговых центров позволяет обеспечить нормальный пул арендаторов и покупателей. Может быть, пора поговорить о том, что вы, как девелоперы, задумаетесь об управлении?
Зачастую идя в проект мы не видим качественного подхода. Позволю себе небольшое отступление. Я участвовал в переговорах по созданию первой «Меги». Ставка аренды и тогда казалась нам очень высокой, но меня смогли убедить, что мы сможем привезти людей за МКАД. Открытие первого магазина IKEA в Химках показало, что даже туда можно дотянуть покупателей. Всегда просто работать на премиальных точках, но это не всегда оправданно. В Ростове-на-Дону на одной из центральных площадей центр «Астер Плаза» стоит пустой, а торговый центр «Горизонт» в значительной степени удаленности — абсолютно успешен.
Пора говорить не только о локации или коробке, которую мы строим, но и об управлении и сервисе. Хотелось бы услышать ваши предложения по этому вопросу? Пример «Меги», которая всегда давала жесткие условия, я приводил, но добавлю. С выходом в некоторые регионы они быстро увидели, что ритейлеры туда не готовы идти, и стали иначе формировать свой подход к вопросу ставок аренды на первые несколько лет работы оператора.
Дмитрий Золин: — Вы все отлично сказали про управляющие компании, про то, что надо меняться в отношении к регионам. Вопрос в чем состоит?
Вопрос из зала. Кирилл Панченко: — Существуют ли изменения в подходе к работе управляющей компании? Чего нам ждать кроме выбора хорошей локации? Извините, но я знаю только одну профессиональную управляющую компанию, которая работает с проектом с момента подбора участка и заканчивая операционной деятельностью.
Дмитрий Золин: — Если я правильно понимаю, вопрос сводится к следующему. Практически у всех девелоперов собственные управляющие компании, которые кто то считает профессиональными, а кто-то не очень. Когда же будет нормальное управление торговыми центрами, которые вы строите?
Артем Еранов (генеральный директор, Built to Rent Group): — Может быть, есть какой-то пример, где с вами не корректно обошлись. Я согласен с вами, что вопрос профессионального управления очень важен, но что конкретно не так?
Вопрос из зала: Кирилл Панченко: — Помните, один из выступающих говорил про рекламу. Это один из примеров того, что управляющая компания или компания, которая планирует управлять комплексом, не продумала свою работу. Есть другой пример, когда за 3-5 месяцев до открытия торгового центра город завешивается банерами, реклама идет на радио и телевидении. Вы нас зовете в региональные проекты, а мы понимаем, что вы нам ничего кроме локации обеспечить не можете. Когда все остальное?
Вопрос из зала: Дмитрий Деревянко (Jazz Mall): — Как только кризис произошел, все федеральные сети тут же ушли. Вы, сидя в Москве, говорите: «мы же тратим деньги на федеральную рекламу». Вам это дешевле. Имея 40 или 100 магазинов по стране вы даете федеральную рекламу, которая не работает в регионе.
Кирилл Панченко: — Я не именно про рекламу говорю, это лишь один из примеров, который был озвучен здесь.
Дмитрий Деревянко: — Мы говорим об управлении комплексом в данном конкретном регионе, это очень сложный вопрос по отношению к Москве.
Дмитрий Золин: — Господа, а можно я вас попрошу встать к микрофонам. Для людей в зале это актуальный вопрос и мнения ваши интересные.
Дмитрий Деревянко: — Управление комплексом в регионе на много сложнее, чем в Москве. Особенно заполнение комплекса во время кризиса. Мне удалось с 50% заполнения комплекса поднять до 95%, думаю, что к концу января я его полностью заполню. Все это с учетом того, что мы снизили ставки, а с кем-то передоговорились.
Кирилл Панченко: — Спасибо, я понял, о чем вы говорите, но у меня вопрос был другой. Девелоперский проект — не только строительство торгового комплекса, это управление. Предусмотреть негативный сценарий входит в обязанности девелопера, и он сам ее на себя берет, когда тратит деньги. Я задаю вопрос ровно об этом. Когда вместе с коробкой будет правильное управление?
Дмитрий Деревянко: — До управления торговым комплексом, я крупными развлекательными комплексами занимался. Скажу вам, что делать ставку на иностранные компании вообще смысла нет. Менталитет русский очень отличается от понимания бизнеса иностранными специалистами. Еще Ленин говорил, что проблема в кадрах, она существует. Кадры решают все. Логистика нашего комплекса была сделана бестолково, с серьезными, грубыми ошибками, которые пришлось исправлять.
Кирилл Панченко: — Извините, что перебиваю, но крайне неудобно и не комфортно работать с таким оператором как «Мега». У нее другой менталитет, я признаю это.
Дмитрий Деревянко: — Об этом и речь.
Кирилл Панченко: — Из торговых комплексов «Мега» хоть и ушли арендаторы, но это ничего не изменило: ни качество комплекса, ни его сегодняшнее заполнение.
Дмитрий Деревянко: — Они настолько большие, что всегда будут востребованы, вот и весь секрет.
Кирилл Панченко: — Значит, хватит строить памятники себе, как было сказано.
Вопрос из зала: — Как вы планируете парковочные места? Часто езжу по России, приезжаю в торговый центр и вижу, что там реально поставить 20 машин, но не больше. А значит там нет интереса размещать магазин. Как потребителю, мне не хочется три-четыре часа стоять в пробке на въезд и на выезд. Как вы планируете застройку торгового центра, при этом учитывая интересы потребителей?
Дмитрий Золин: — Проблема понятна. Давайте, спросим у «Меги» про управляющие компании, тем более с парковкой, по крайне мере в Москве, все нормально.
Кирилл Панченко: — «Мега», она сама это декларирует, — место, которое формирует некий стиль жизни. Это не только шопинг, это развлечение. В этом весь экшен, поэтому там и парковки огромные. Не все торговые центры имеют такие площади как «Мега», может быть, тогда стоит их делать более специальными, а не штамповать близнецов?
Дмитрий Золин: — Это уже второй вопрос. Давайте, на первый ответим, про управляющие компании и каким образом двигаться дальше в этом направлении. Начнем с «Меги».
Стефан Прагнелл (глава управления торговыми центрами, МЕГА в России): — Главное — активный менеджмент. У нас большая команда, в каждом центре работает около 25 человек, которые занимаются всеми аспектами здания.
Девелопмент — это один вопрос, но что происходит, когда вы перерезаете красную ленточку? Это же не просто здание, которое приносит прибыль. Оно должно работать, а это вопрос менеджмента. Мы приводим в торговый центр сотни тысяч людей, именно благодаря промоушену и анимации, даже в местах далеких от центров, как Нижний Новгород.
Наши парковки заполнены по вечерам, именно благодаря промоушену. И даже если люди ничего не покупают, потому что не имеют достаточно денег, в день, когда средства появятся, они будут идентифицировать покупки именно с «Мегой». Ведь это опыт покупок, стиль и образ жизни. Это семейный торговый центр, куда ходят за общением.
Посмотрите на Химки. Туда приезжают, как на городскую площадь, и это норма сегодняшнего дня. Я провожу два дня в неделю в регионах, посещаю множество торговых центров. Зачастую удивляюсь: «Неужели это возможно?! Когда вы идете в туалет или садитесь на лавочку, потом смотрите на свой пиджак, а он грязный, потому что там не чистят». Все говорят, что в кризис мы должны урезать цены, менеджмент, но с промоушеном этого делать нельзя. У нас есть завтрашний день. Я думаю, что над этим стоит подумать.
Дмитрий Золин: — Прошу остальных девелоперов высказаться про управляющие компании. Кто смелый? Кто скажет, почему никого не наняли? Почему сами создавали? Зачем создавали? Чего добиваетесь?
Наталья Коротаева (коммерческий директор, «ДС Девелопмент»): — Когда затевалась программа торговых центров «РосЕвроДевелопмент», в последствие «Планета», планировалось создание портфеля проектов торговых центров и последующая продажа их инвестору. При таком, как нам тогда казалось, правильном подходе мы должны были найти качественную управляющую компанию, чтобы последний бантик на продукте привязать и благополучно его продать. Мы потратили года два с половиной, перешерстив российские и несколько десятков международных управляющих компаний, которые изъявляли интерес идти в Россию и делать центр менеджмент для ТЦ. На момент принятия этого решения, примерно 2,5 года назад, ни одна компания не устраивала по критериям, которые мы для себя определили.
Рынок торговых центров в России молод, чтобы на нем успела сформироваться профессиональная управляющая компания. Менталитет собственников молод, чтобы доверить сторонним управляющим компаниям контролировать свои денежные потоки. Вот почему девелопер выбирает собственную управляющую компанию для управления центром, и наша компания не исключение. Часть функций по фасилити менеджменту отдана на аутсерсинг, а функция взаимоотношений с арендатором оставлена нами себе.
«Дон Строй» — сетевой проект, а арендаторов на рынке ограниченное количество, они перетекают из проекта в проект. Нам самим проще поддерживать отношения и контролировать их, нежели это будет три разных компании на трех объектах. Кирилл, будем вместе надеется, что грядет светлое будущее, с точки зрения роста профессионализма управляющих компаний. Но в ближайшие два-три года они будут оставаться собственностью девелоперов, боюсь, что иного прогноза я не дам.
Виталия Львова (генеральный директор, Promotion Realty): — Мне показалось, что Кирилл затрагивал гораздо более широкую тему, чем техническая эксплуатация. Дискуссия между девелоперами и арендаторами показывает, что последние спрашивают: «Что вы предлагаете кроме квадратных метров, локации, парковки и самого помещения? Какую идеологию несет ваш объект. Почему туда должны идти люди?». «Мега» создавалась с идеей, была некая концепция, помимо шопинга и программы «купи — продай». Думаю, Кирилл именно об этом говорил. Когда в понимании собственников заложится причина, по которой они строят этот бизнес, кроме собственной доходности? Невозможно сделать качественный успешный проект, если он не несет пользы конкретному потребителю.
Стефан Прагнелл: — Мне хотелось бы поблагодарить вас за комплименты в адрес «Меги», я горжусь этим. Я слышал, вы говорили про сервис в торговых центрах. От нас, как от менеджеров, зависит уровень сервиса, которой мы предоставляем покупателю и ритейлеру. Мы постоянно пытаемся совершенствоваться в этом вопросе. Как мы поняли из собственного опыта, хороший сервис приводит к экономии.
Я бы хотел остановиться на вопросе парковок. Снова спасибо вам за комплименты. Мы обязаны иметь большое количество парковочных мест, сейчас их насчитывается около 1 200. Планируется делать парковки еще больше в новых проектах и переделать уже существующие. Если вы поедете в Химки, Теплый Стан или Белую Дачу на выходных, то поймете, что места на парковке много, но используется оно нелогично. Над этим мы сейчас и работаем, как русифицировать парковочное место. В Европейских центрах парковки значительно меньше, там пользуются общественным транспортом, который экологичней частных машин. В этом плане в России своя специфика. Владелец машины всегда хочет использовать ее, показывать. Но парковка — не для всех, и тут стоит вернуться к вопросу сервиса, а именно транспортного.
Вы обязаны доставлять своих посетителей в центр. Фактически, мы крупнейшая частная автобусная компания в Российской Федерации, в парке которой 1 806 автобусов. В столице наши бесплатные автобусы — часть московской транспортной системы. Недавно мы начали сотрудничать с другими автобусными линиями, чтобы привозить еще больше покупателей в «Мегу». Такой подход повышает эффективность с точки зрения посещаемости. В действительности, ведется ежедневная работа, требующая совершенствования. Согласен, что обсуждать все вопросы нам необходимо вместе, а не так, что вы приходите в мой офис со словами: «Мои ставки слишком высоки!». Вы же можете сказать: «Что мы можем сделать вместе». Диалог необходим.
Первая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Вторая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Четвертая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Пятая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
