На рынок Москвы и в текущем году продолжат выходить как объекты районного масштаба, так и крупные торгцентры, не сомневаются опрошенные «Ведомостями» эксперты. Их общее мнение выразил Евгений Васькин, заместитель руководителя департамента экономической политики Москвы: «Инвестору, строящему торговый комплекс, даже в кризис выгоднее не останавливать строительство, а найти где угодно деньги под любые проценты и ввести его в эксплуатацию».
Отжать свое
Девелоперы брали кредиты в банках, рассчитывая на докризисную доходность, объясняет Алексей Могила, директор департамента Penny Lane Realty, не все смогли договориться о реструктуризации долгов. Кроме того, в случае недостроя правительство Москвы не может закрыть инвестконтракт и девелопер вынужден перечислять платежи в бюджет плюс нести затраты на содержание объекта, напоминает Васькин: «Арендаторы хотя бы разделят с ним эксплуатационные расходы».
Но ритейлеры тоже пострадали от кризиса, многие свернули планы по развитию, напоминает Максим Карбасникофф, руководитель департамента торговой недвижимости JLL: «В базе JLL было 2000 потенциальных арендаторов, сейчас их 500». Поэтому в последние два года торгцентры страдали от гигантомании и открывались с неполной загрузкой, резюмирует Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости «Капитал групп». «На рынке появилась практика ввода торгцентров по частям, этажами или блоками, начиная с якорных арендаторов, с дальнейшим подтягиванием торговых галерей», — описывает основную тенденцию 2009 г. Владислав Луцков, гендиректор АКЦ «Миэль».
Так, открывшийся в ноябре 2009 г. «Золотой Вавилон» вышел на 70% заполненности к марту 2010 г. На его достройку «Патеро девелопмент» взял кредит в $175 млн в Сбербанке. Сейчас, по словам гендиректора компании Валерия Афиногенова, «законтрактовано» 80% торговой площади (GLA), которая равна 170 000 кв. м. Чтобы привлечь арендаторов на второй этаж комплекса, «Патеро девелопмент» готов предоставлять им скидки в индивидуальном порядке — на срок до полугода. Размер ставок Афиногенов не назвал.
Александр Нечитаев, гендиректор «Домании» (товары для дома), рассказал «Ведомостям», что, когда его компания в ноябре 2009 г. обратилась в «Патеро» по поводу аренды 1200 кв. м в «Золотом Вавилоне», ей объявили ставку в 1000 «евродолларов» (курс рассчитывался как среднее арифметическое между евро и долларом) за 1 кв. м. Через четыре месяца предложение звучало уже так: 1500 кв. м по 1500 «евродолларов» за 1 кв. м. «Никаких скидок нам не давали, разговаривали так, как будто никакого кризиса нет», — возмущается Нечитаев.
Девелоперам сейчас важнее договориться с банками, а не с арендаторами — снижать ставки или сажать операторов на процент с оборота им невыгодно, объясняет Могила. Согласно отчету Colliers International к концу 2009 г. собственники успешных торговых центров перестали предоставлять скидки, более того, наметилась тенденция роста ставок аренды. В этом году базовые ставки уже подросли на 5-10% по сравнению с самым низким показателем 2009 г., подтверждает Карбасникофф.
Среди крупных планирующихся открытий 2010 г. консультанты Colliers International называют «Вегас» (400 000 кв. м), «Гагаринский» (200 000 кв. м) и Mall of Russia (179 000 кв. м). Правда, оговариваются они, «крайне трудно достоверно прогнозировать, какие торговые объекты выйдут на рынок». Срок их открытия уже не раз переносился.
«Принимать посетителей, если у тебя меньше 70% арендаторов, — самоубийство. Люди погуляют вдоль пустых витрин и в следующий раз могут не прийти», — категоричен Исаев.
На сайте «Крокус групп» о дате открытия «Вегаса» написано просто — «скоро». Распахнуть для посетителей двери Mall of Russia (GLA — 101 000 кв. м) его застройщик, AFI Development, обещает в конце 2010 г.: по информации маркетолога компании Натали Шмурин, сейчас подписаны договоры на аренду 45% площадей, еще по 30% помещений идут переговоры с арендаторами. В июне 2009 г. Шмурин говорила «Ведомостям», что в комплексе сдано уже 52% помещений.
По словам представителя AFI Development Наталии Ивановой, компания стремится к средней ставке аренды $1600 за 1 кв. м. Аналитики «Ренессанс капитала», впрочем, сомневаются, сможет ли девелопер выйти на ориентировочный уровень ставок в $1000 за 1 кв. м.
Неинтересный бизнес
Инвестиционная привлекательность торговой недвижимости сильно упала. Сейчас ставки ее капитализации в Москве, по данным JLL, составляют 13-14% (против 8,5-9,5% докризисных). «У девелоперов большие сомнения: надо ли строить торговые центры, найдется ли на них покупатель?» — делится Карбасникофф. По его словам, раньше на один торговый центр было 35 потенциальных покупателей, сейчас — семь, но их ожидания по цене объекта сильно отличаются от ожиданий продавцов. «Время сверхдоходов ушло, но и сегодня рентабельность [торговой недвижимости] остается высокой», — возражает Шмурин.
По мнению Константина Лысенко, замдиректора отдела инвестуслуг CB Richard Ellis, в настоящее время инвестиционные покупки торговой недвижимости требуют не столько ресурсов, сколько глубокой экспертизы проектов и способности быстро принимать решения в условиях неопределенной рыночной конъюнктуры. Финансовые проблемы девелоперов никуда не делись — и в этом году банки будут забирать заложенные объекты, за которые должники не смогут расплатиться, продолжает Карбасникофф. Вероятно, затем эти объекты будут выставлены на продажу.
Аналитики Colliers Inter-national полагают, что новые крупные проекты на рынке в ближайшее время не появятся. Опрошенные «Ведомостями» консультанты перспективным для девелопмента считают сегмент ритейл-парков типа «Ашан-Алтуфьево» — с одним крупным якорем и небольшой торговой галереей.
Девелоперы будут строить торговые центры по принципу make it simple, говорит Исаев: без экзотики вроде аквапарков и аттракционов. Сама «Капитал групп» в марте собирается открыть первую очередь торгово-развлекательного центра «Речной» (30 000 кв. м) — из развлечений в нем будет пока только боулинг. Зато во второй очереди на 100 000 кв. м, которая, по словам Исаева, сейчас проходит процедуру окончательного согласования, разместится 9- или 12-зальный кинотеатр.
