Занимать год чужие помещения, съехать и потребовать вернуть арендную плату — такую схему при поддержке арбитражных судов практикуют некоторые арендаторы. Подобные ситуации массово начали возникать в конце 2008 года, когда небольшие компании стали хвататься за любую соломинку, лишь бы удержаться на плаву.
Ситуация характерна для новых офисных и торговых центров, которые сданы в эксплуатацию, но их собственники еще не получили правоустанавливающие документы. После госкомиссии, принимающей здание и разрешающей вести там хозяйственную деятельность, проходит примерно год, прежде чем девелопер получает документ, подтверждающий его права на собственность. Чтобы здание не постаивало целых 12 месяцев или около этого, его помещения сдают в аренду по предварительным договорам. А когда документы о собственности получены, такой договор регистрируется и начинает действовать на постоянной основе.
Процессы по искам к компании Ikea, которая не только торгует, но и является крупнейшим девелопером на территории России, уже дошли до Верховного арбитражного суда. Собственник не соглашается с тем, что арендаторы уходят, не заплатив. Например, один из истцов — ООО «Премьер» — только по одному из исков требовал от ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» вернуть арендных платежей на 54 млн 592 тысячи 927 рублей 49 копеек. Впрочем, ИКЕА МОС подала апелляцию в Высший арбитражный суд, и дело еще не закрыто.
Представитель Delta estate Евгений Баринский рассказал BFM.ru, что по претензиям к ИКЕА арбитражные суды порой принимают взаимоисключающие решения. Одним истцам-арендаторам идут навстречу и иск удовлетворяют, в других случаях понимают абсурдность требований и в иске отказывают. «Требования признать договор ничтожным на том основании, что у ответчика нет документа о праве собственности, нелогичны. Это не подпадает под статью 308 Гражданского кодекса РФ. Заключая предварительный договор арендатор соглашался с условиями, занимал помещения, а просидев в них год «вдруг» заметил, что у арендодателя не оформлены документы. И ничто не мешало просто расторгнуть договор, но арендаторы начинали искать возможности сэкономить».
Есть и другие примеры судебных процессов. Компания «Малахит» предъявляет иск к той же ИКЕА о применении последствий недействительности соглашения об использовании коммерческой недвижимости (3440 кв. м.) и признании сделки ничтожной. Сумма иска — более 109 тысяч рублей.
Лазейка в законе, позволяющая сидеть в арендованных помещениях без оплаты, существовала давно. Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, в интервью BFM.ru отметил, что поводы для подобных исков есть. «Они существовали и до кризиса. Другое дело, что до кризиса, в условиях превышения спроса над предложением, арендаторы не нуждались в поводах для расторжения договоров. Сейчас, когда многие договоры заключены на длительный срок по докризисным ценам, арендаторы могут использовать подобные «нюансы», особенно, если арендодатель отказывается снижать ставки. Хотя, уверен, в большинстве случаев стороны все-таки приходят к соглашению путем переговоров».
