К началу 2012 г. в Санкт-Петербурге ожидается строительная готовность трех объектов производственно-складского назначения: «Орион Лоджистикс», «Санкт- Петербургский Терминальный Комплекс» (СТК) и Nordway Logistics Park. После завершения данных проектов прирост складских площадей в городе составит около 109000 кв. м.
По итогам 2011 г. на рынке складской недвижимости Петербурга был введен в эксплуатацию только единственный объект — вторая очередь логистического терминала «Осиновая роща» (общая площадь — 12600 кв.м.), говорится в официальном сообщении компании Colliers International.
Общий объем спекулятивного предложения (объем сданных и сдаваемых в аренду площадей) на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга за прошедший период увеличился на 1% до 970 000 кв. м. Данный прирост обусловлен выходом на открытый рынок аренды складского комплекса, который ранее использовался для собственных нужд фармацевтической компании и не предлагался в аренду.
По итогам прошлого года общий объем сделок аренды составил порядка 180 000 кв. м. (общий объем арендованных складских, мезонинных и офисных площадей), что превышает аналогичный показатель за прошлый год на 3,5%. Объем чистого поглощения складских площадей оценивается экспертами Colliers International на уровне 160000 кв. м.
В 2011 г. в структуре спроса на рынке складской недвижимости произошли изменения. Открытие новых и расширение действующих заводов позволило производственным компаниям увеличить свою долю в общей структуре спроса до 32%, опередив логистические компании с долей 23%. Наиболее активными участниками на рынке аренды в 2011 г. по-прежнему остаются торговые и торгово-промышленные компании, которые арендуют складские площади для организации собственных распределительно-дистрибуционных центров (45%).
42% от общего числа заключенных в 2011 г. сделок аренды составили сделки площадью от 5000 кв.м. до 10000 кв. м., 38% – сделки площадью менее 5000 кв. м., 20% – сделки площадью более 10000 кв. м.Среди наиболее значимых сделок 2011 г. специалисты Colliers International отмечают сразу четыре сделки площадью более 15000 кв. м. каждая. Китайская компания TPV Technology Ltd (производитель LCD-панелей) арендовала порядка 25300 кв. м. в складском комплексе AKM Logistics в Шушарах. На арендованных площадях компания планирует разместить завод по производству телевизоров под брендами Philipsи Sharp. Один из крупнейших европейских машиностроительных концернов, MAN Truck & Bus AG, арендовал 20700 кв. м. в логистическом центре «Юнипак». Дистрибьютор алкогольной продукции арендовал 17500 кв. м. в производственно-складском комплексе «MLP-Уткина Заводь».
По итогам 2011 г. средний уровень вакантных площадей в действующих производственно-складских комплексах снизился до 6,2% и составил около 60000 кв. м. Наибольший уровень вакантных площадей наблюдается сегодня в промышленно-складской зоне «Шушары» – 15,6% (от общего объема складских площадей в зоне), или 50000 кв. м.
Ставки аренды
На фоне постепенного сокращения доли вакантных производственно-складских помещений в 2011 г. собственники объектов постепенно увеличивали ставки аренды, заключают в Colliers International. На конец 2011 г. ставки аренды на качественные складские помещения класса А варьировались в диапазоне $110-$120 за кв. м., класса В – $95-$110 за кв. м. в год. По итогам года совокупный рост ставок в целом по рынку составил 15%.
Тенденции и прогнозы
Предложение свободных площадей на рынке аренды складской недвижимости постепенно сокращается.
«Дефицит предложения готовых площадей ведет к увеличению спроса на строящиеся складские объекты. Динамика заключения предварительных договоров аренды на помещения в строящихся объектах свидетельствует о том, что рынок возвращается к этапу своего развития, характерного для 2007 г., когда обсуждение и заключение договоров аренды велось еще на этапе строительства производственно-складских объектов», — приводятся в сообщении Colliers International заключения аналитиков компании.
Существенное превышение объемов поглощения по сравнению с предложением новых складских площадей привело к росту ставок. В 2012 г. возможно дальнейшее увеличение ставок аренды ввиду недостаточных объемов нового строительства и высоких темпов поглощения складских площадей. В сложившихся условиях со стороны как российских, так и иностранных девелоперов и инвесторов растет интерес к покупке объектов индустриальной недвижимости, а также к реализации концепции built-to-suit (строительство под заказчика). Наиболее вероятные проекты, планируемые к реализации в 2012-2013 гг. в соответствии с концепцией built-to-suit: «ПНК-КАД» (Софийская ул.), «Пулково-Эстейт» (Пулковское ш.), АКМ Logistics (Московское ш.), проект Ультрастар (дер. Суоранда, Всеволожский район).
