В 2012 году торговая недвижимость Перми подскочила в цене на 20%, обнажив главную проблему рынка — дефицит качественных площадей.
Не по дням, а по часам
По данным аналитиков, первым, чем отличилась торговая недвижимость Перми в 2012 году, стало увеличение цены. Причем, как отмечают эксперты, такого роста не наблюдалось уже несколько лет. За год стоимость площадей возросла на 15-20%. По данным компании S.Research&Decisions, к концу декабря средняя цена кв. метра установилась на уровне 65,11 тыс. рублей. «Учитывая длительный период стагнации (порядка трех лет), на текущий момент рынок торговой недвижимости Перми находится на стадии восстановления», — считает аналитик ООО «Аналитический центр «КД‑консалтинг» Надежда Тищенко.
Эксперты отмечают, что разброс цен в 4-м квартале 2012 года находился в интервале от 25 до 137 тыс. рублей за кв. метр. Основная же доля объектов сосредоточилась в диапазоне 50-60 тыс. рублей за квадрат. Однако именно в 2012 году была зафиксирована максимальная за последние годы цена на торговую площадь. По словам заместителя директора компании PAN City Group Игоря Голубева, она составила 390 тыс. рублей за кв. метр.
Причины восстановления рынка и такого значительного роста цены, по мнению экспертов, заключаются в активизации инвестпроектов (строительство торговых комплексов), а также в повышенном внимании к Перми местных, региональных и федеральных ритейлеров. «Активность сетевых операторов торговли, в свою очередь, повышается не только за счет расширения действующих сетей, но и за счет прихода новых игроков на рынок», — отмечает г-жа Тищенко. Стоит отметить, что за последние несколько лет на рынок Перми пришли такие ритейл-бренды, как Metro Cash&Carry, Castorama, «Лента». О своем намерении зайти в регион неоднократно заявляла сеть «Ашан», которая в настоящее время определяется с площадкой для строительства будущего гипермаркета.
Что касается рынка аренды торговых площадей, то, по данным S.Research&Decisions, средняя ставка к концу 2012 года составила 812,5 рубль за 1 кв. метр, а средняя сдаваемая площадь — 165 кв. метров. При этом эксперты отмечают, что диапазон предложения площадей составлял в прошлом году от 5 до 3000 кв. метров, четверть объектов предлагались по цене 700 рублей за квадрат. В целом рынок аренды охарактеризовался не ростом, а падением ставок. За год цены снизились на 3,7%, сообщает S.Research&Decisions.
Из крайности в крайность
Анализируя ценовой диапазон на торговые площади в Перми в 2012 году, эксперты выделили самые дорогостоящие и наиболее дешевые варианты. Дороже всего, как и ожидалось, оказался центр. «По административным районам наиболее дорогим был и остается Ленинский район, самые низкие цены — в Орджоникидзевском и Кировском районах», — отмечает Степан Наумов. С ним согласна и Надежда Тищенко, которая приплюсовывает к «дорогим» еще и Свердловский район города. «Здесь отмечены максимальные цены предложения и арендные ставки, поскольку большая часть этих двух районов является деловым центром Перми. Наиболее «дорогие» торговые объекты предлагаются на улицах, расположенных вдоль «торговых коридоров», где идет активное развитие торговой недвижимости», — отмечает собеседница. В свою очередь, низкие цены в районах-аутсайдерах эксперты объясняют удаленностью от центральной части города и меньшими объемами строительства новых отдельно стоящих торговых объектов. «Тем не менее в удаленных районах есть единичные объекты, которые имеют относительно высокую стоимость, — это удачно расположенные площади, имеющие высокую проходимость», — отмечает г-н Наумов.
Последняя характеристика, в свою очередь, рождает наибольший спрос. «Это могут быть либо объекты в крупных торговых центрах, либо удачно расположенные площади на первых этажах жилых зданий. Но объем предложения первых ограничен — площади в ТЦ продаются достаточно редко, поэтому чаще всего реализуются объекты на первых этажах. Их площадь составляет от 40 до 100 кв. метров», — комментирует аналитик «Инвест-аудита». А Надежда Тищенко наиболее ликвидными называет торговые площади вдоль Комсомольского проспекта. «Срок экспозиции таких помещений составляет один месяц, даже при цене от 100 до 150 тыс. рублей за кв. метр», — отмечает собеседница.
Шторм сменится штилем
Что касается прогнозов на 2013 год, то аналитики крайне осторожны в оценках. По их мнению, рост цен составит в нынешнем году порядка 12%. Это не такой большой показатель, однако тоже значительный. По словам Игоря Голубева, стоимость торговых площадей будет продолжать расти во многом благодаря основной проблеме рынка — отсутствию качественных торговых площадей как в стрит-ритейле, так и в торговых центрах. По итогам прошлого года три ТЦ Перми вошли в сотню лучших по России (ТРК «Столица», ТРК «Семья» и ТЦ «Земляника»), но даже при таком раскладе дефицит присутствует. По мнению Надежды Тищенко, он наблюдается еще и из‑за сравнительно малого количества новых торговых объектов в городе, особенно в его центральной части. «Девелоперы только начинают возобновлять замороженные в кризис проекты, однако строительство некоторых из них в силу юридических или экономических причин все еще не начато», — отмечает собеседница. Вдобавок ко всему у проявляющих интерес федеральных игроков при заходе в Пермь возникают сложности с поиском подходящих площадок, поскольку в городе мало земельных участков без обременений, с хорошей транспортной доступностью, а также обеспеченных инженерными коммуникациями. Тем не менее резких скачков цен в сегменте торговой недвижимости, по мнению экспертов, в 2013 году ожидать не стоит. «Согласно нашим прогнозам, в 2013 году предполагается постепенный рост стоимости торговых помещений. Возможно также замедление роста в третьем-четвертом квартале», — отмечает Степан Наумов. С последним прогнозом согласны и аналитики «Камской долины», которые также полагают, что большей активности от рынка торговой недвижимости стоит ожидать в первой половине 2013 года.
Стоит отметить, что федеральные аналитики в качестве тенденций 2012 года отметили появление на рынке коммерческой недвижимости новых форматов — ритейл-парков. По мнению Игоря Голубева, Пермь, несомненно, подхватит эти веяния. «Все тенденции, которые присутствуют на международном или столичном рынках, будут иметь место и в Перми. К этому уже есть предпосылки», — заключает Игорь Голубев. Отметим, что о создании на территории города ритейл-парка уже заявляли пермский бизнесмен Константин Окунев, британская компания Norman Asset Management и холдинг IMP-Group.
