Летом 2007 года взад-вперед по Крещатику бродил менеджер по развитию компании Inditex Мартин Олофссон. Сотрудник крупнейшего в мире производителя одежды присматривал место для первого магазина Zara в Украине. Выбор был невелик. Подходящих помещений площадью более 2000 кв. м на главной улице страны оказалось всего четыре. Одно из них – в здании бывшего Дома ткани напротив Центрального универмага, где тогда располагался парфюмерный магазин L’Escale. Через два дня после того, как Олофссон облюбовал это помещение, он встретился с его владельцем Николаем Блошко. Еще через неделю был подписан контракт на долгосрочную аренду.
Консультант Александр Ланецкий, исполнявший роль посредника в этой сделке, рассказывает, что Олофссон встречался еще с двумя собственниками крупных помещений на Крещатике. «Представитель Inditex был удивлен: все потенциальные партнеры отлично разбирались в ритейле, свободно говорили на английском, – вспоминает Ланецкий. – Победил тот, кто предложил лучшую цену».
Так легко добиться встречи с лендлордами Крещатика может только крупный арендатор. Мало кто из рантье, владеющих недвижимостью на главной торговой улице Киева, любит рассказывать о своем бизнесе, а некоторые и вовсе отрицают свою причастность к «золотым квадратным метрам».
Ваши ставки
Протяженность Крещатика – 1,3 км. Без учета ЦУМа и ТРЦ «Глобус» площадь пригодных для торговли помещений не превышает 30 000 кв. м. Магазины обуви и одежды занимают около половины этих площадей, остальные приходятся на бары, рестораны, банки и т. д. По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), арендные ставки на Крещатике (с учетом Пассажа) колеблются в диапазоне от $2100 до $3000 в год за 1 кв. м. Директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International Наталья Кравец говорит, что до осени 2008-го некоторые арендаторы платили и $5000 за помещения 100–200 кв. м, но после кризиса ставки снизились минимум на 30%.
Сегодня аренда магазина на Крещатике обходится в 2–2,5 раза дороже, чем в первоклассном торговом центре в других районах столицы. По дороговизне главной улицы Киев уступает только двум восточноевропейским столицам – Праге и Москве. Арендные ставки на Тверской вдвое выше, чем на Крещатике.
Большинство брендовых магазинов, представленных на центральной улице Киева, появились здесь в середине 2000-х. «У многих ритейлеров стратегия выхода на новый рынок предусматривала обязательное открытие флагманского магазина в центре города, – говорит Светлана Харчевная, старший консультант JLL. – В таких случаях рентабельность отходила на второй план». Дело не только в имидже. По данным JLL, в рабочие дни средний пассажиропоток на Крещатике превышает 4000 человек в час. «Аренда здесь очень дорогая, и прибыльность магазинов невысока, – констатирует генеральный директор холдинга Mobile Synergy Group (сеть «Мобилочка») Антон Володькин. – Но если к этому прибавить потенциальную стоимость рекламы на центральной улице Украины – то все становится обоснованным». Переносить свой магазин, расположенный по адресу Крещатик, 13, компания Володькина не собирается.
Четная сторона
Если начинать прогулку по четной стороне Крещатика от Бессарабского рынка, сразу попадаешь во владения Даниеля Соломона. Он сконцентрировал в своих руках «витрины» целого квартала – от бульвара Шевченко до улицы Хмельницкого (Крещатик, 40–52). Всего Соломону принадлежит более 4500 кв. м недвижимости на центральной улице города.
В Советской Украине Соломон занимался частным пошивом одежды, в 1970-е эмигрировал на Запад. В 1983 году открыл в Бельгии магазин одежды из кожи Leather Palace. Позднее магазины под этой вывеской появились во Франции и Канаде. В 1992-м основанная Соломоном компания Argo начала продавать в Украине джинсы Lee & Wrangler, а еще через год открыла на Крещатике магазины Benetton и Reebok.
На первых порах Соломон арендовал помещения у города. Не последнюю роль в том, что Argo без проблем получала лакомые места на Крещатике, сыграли знакомства гендиректора компании и партнера Соломона Владимира Дейнеги. В советское время Дейнега заведовал отделом внешних связей Киевского горисполкома. Впрочем, одним Дейнегой политический капитал Argo не ограничивался. В 1998 году депутатом Киевсовета стал заместитель гендиректора компании Игорь Дзвоник, а в 2002-м в городской парламент был избран и сам Дейнега. В течение нескольких лет он возглавлял комиссию Киевсовета по вопросам собственности, в компетенцию которой входило распределение помещений и земельных участков, принадлежащих городу, а также установление ставок аренды.
В конце 1990-х мэр Киева Александр Омельченко затеял реконструкцию Крещатика. Он предложил арендаторам отремонтировать первые этажи зданий, пообещав взамен льготные условия выкупа. Соломон и Дейнега с радостью поддержали инициативу мэрии. В 2001 году Argo выкупила помещение по адресу Крещатик, 50А. По данным Киевсовета, компания потратила на ремонт 1934 кв. м более $31 000 и внесла еще $100 000 на социально-экономическое развитие города. В итоге недвижимость на Крещатике досталась Argo дешевле $70 за 1 кв. м. Позже Киевсовет пытался «отыграть назад», но из судебных баталий с городом Соломон вышел победителем.
Куда больше проблем, чем городские власти, Соломону доставляют политики республиканского уровня. В 2011 году сторонники Юлии Тимошенко разбили палаточный городок в двух метрах от принадлежащих ему магазинов. Пропускная способность Крещатика на этом участке резко упала. По оценке одной из консалтинговых компаний, после этого Соломону пришлось на 20–30% снизить арендные ставки.
За «кварталом Соломона» начинается территория Рината Ахметова. В сентябре 2010-го самый богатый украинец купил киевский ЦУМ у семьи бывшего министра промышленности Валерия Мазура, благодаря чему сразу же стал крупнейшим владельцем коммерческой недвижимости на Крещатике. Общая площадь ЦУМа – 21 500 кв. м.
Мазуры выкупили универмаг в начале 2000-х у трудового коллектива, но за восемь лет так ничего и не сделали с советским по своему устройству магазином. За что и поплатились в кризис. «Количество покупок и средняя сумма чека снизились в два раза. ЦУМ работал практически в ноль, – объясняет Мазур причину продажи. – Здание требовало капитального ремонта и реконструкции с заменой всех коммуникаций. $100 млн на ремонт у нас не было». В 2012 году ЦУМ закрылся на реконструкцию. Ахметовский «ЭСТА Холдинг» планирует вложить в проект $100 млн, увеличив арендную площадь магазина в 2,5 раза.
Оставшуюся часть четной стороны Крещатика ритейлеры не жалуют. Громады зданий мэрии и Главпочтамта не оставляют простора для торговых галерей.
Крупнейший объект на участке между Майданом Незалежности и Европейской площадью принадлежит Федерации профсоюзов Украины. Одно из немногих частных зданий на этом участке – гостиница «Крещатик» (дом №14), которая принадлежит семье бизнесмена Гарри Габовича и бывшему футболисту, ныне министру энергетики Грузии Кахе Каладзе. «В 1990-х я купил небольшой пакет акций отеля – 0,31%, а потом нам как акционерам предложили принять участие в приватизации», – рассказывает Габович. В разгар «оранжевой революции», 21 ноября 2004 года, мэрия продала контрольный пакет гостиницы за 40 млн гривен. «Мой сын Юлиан предложил своему другу Кахе Каладзе поучаствовать финансово, – вспоминает Габович. – Так Каха стал нашим партнером».
Нечетная сторона
Тем, кто интересуется коммерческой недвижимостью, гулять по нечетной стороне Крещатика намного интереснее, чем по четной. В «нечетных домах» больше собственников и разнообразнее схемы, которые они использовали для приобретения уникальной недвижимости.
Первый этаж дома №29 у Бессарабского рынка принадлежит Артуру Маргулису. Об этом Forbes рассказали три консультанта, специализирующихся на стрит-ритейле. В прессе Маргулис засветился лишь однажды, когда в 2008-м приобрел за 75 000 гривен фотографию авторства тогдашнего градоначальника Леонида Черновецкого. В частную собственность нижние этажи этого дома перешли не без скандала. До середины нулевых здесь был кинотеатр «Орбита». Мэрия выставила его на приватизацию с условием, что инвестор сохранит и модернизирует кинотеатр. Победитель конкурса не спешил расставаться с деньгами. Вместо этого покупатель дождался, пока истечет пятилетний срок, запрещающий менять целевое назначение объекта, и сдал помещения в аренду.
После прихода к власти Александра Попова один из его заместителей заявил, что документы о приватизации дома №29 были украдены, и пообещал подать в суд. Но дальше угроз дело не пошло. Сегодня здесь расположен флагманский магазин кондитерской компании Roshen и магазин одежды Marks & Spencer.
Дом №27 украшает вывеска мультибрендового магазина одежды Grand Gallery. Он занимает площадь 2800 кв. м и принадлежит бизнесмену Владимиру Стаднику. Один из ритейлеров, работавший со Стадником, рассказал, что в советское время тот был руководителем магазина «Обувь» по адресу Крещатик, 21. В ходе приватизации Стадник получил в собственность не только «свой» магазин, но и первые этажи соседних зданий. По оценке консультантов, общий размер владений Стадника на Крещатике превышает 5500 кв. м (считается, что среди прочих объектов ему принадлежит помещение бывшего магазина фарфора по адресу Крещатик, 34). Консультанты называют Стадника самым несговорчивым арендодателем. «Я слышал, что топ-менеджеры Adidas во время кризиса неделю просидели в Киеве, пытаясь выбить у Стадника скидку на аренду. Уехали ни с чем», – рассказывает один из консультантов. Стадник вначале согласился дать интервью для этой статьи, но на следующий день передал через помощницу, что «все неправда, и никакого отношения он ни к чему не имеет».
Самыми законспирированными рантье оказались владельцы бизнес-центра «Крещатик-Плаза», в котором расположен выход из метро, McDonald’s и офис Ernst & Young. Репортер Forbes опросил около десятка участников рынка и консультантов, но никто из них не смог сказать, кому принадлежат эти 9400 кв. м недвижимости. До 1994-го здание находилось в собственности коммунального предприятия «Ресторан «Метро». После приватизации в середине нулевых оно несколько раз меняло хозяев. Сегодня зданием владеет «дочка» американской компании ISB Development Corp, которая зарегистрирована в штате Невада. Согласно выписке из невадского реестра компаний, ее бенефициар – россиянин Сергей Кузьмин. Один из бывших арендаторов слышал, что Кузьмин является собственником здания, и назвал имя его партнера – россиянина Максима Рабиновича. Связаться с последним удалось через Facebook, но на момент сдачи номера он не нашел времени для разговора.
Игра по-крупному
Самый элитный адрес Крещатика – №15/4. Здесь расположена целая торговая улица – киевский Пассаж, в котором находится более 15 luxury-магазинов, кафе и ресторанов.
Если на Крещатике квадратные метры «золотые», то в Пассаже они «платиновые». Именно здесь максимальные арендные ставки в Украине – $3000 в год за 1 кв. м. Среди элитных рантье – уже упоминавшийся Соломон, которому принадлежит магазин Fashion Club. Основатель компании MTI Владимир Цой владеет помещением, в котором открыт бутик Bally. Несколько магазинов в Пассаже, включая Prada, – у компании «Лига-инвест», принадлежащей девелоперам Петру Слипцу и Евгению Бессарабу.
Главные действующие лица в Пассаже – владельцы сети Helen Marlen Михаил и Оксана Кавицкие. В Пассаже у них восемь магазинов. «Мы покупали помещения на вторичном рынке, – говорит Кавицкий. – Половина площадей у нас в собственности, половина – в аренде». С 2005 года супруги последовательно превращают Пассаж в самую элитную шопинг-зону Украины – Passage Luxury Destination. Это было условием прихода в Украину бренда Louis Vuitton. «Мы скооперировались с другими собственниками недвижимости в Пассаже, поменяли ужасное дорожное покрытие, сделали подсветку, – рассказывает Кавицкий. – Этого, конечно, мало: атмосфера Пассажа пока далека от настоящей люксовой улицы». В планах Кавицких сделать Пассаж пешеходной зоной, перекрасить фасады домов, а посреди улицы открыть ресторан.
Сотня метров между входом в Пассаж и улицей Городецкого – самая оживленная часть Крещатика. Мимо находящегося здесь дома №13 проходит до 10 000 человек в час. На первом этаже разместились магазины Mango, Oodji и Colin’s. По данным двух консалтинговых компаний, последние два бренда арендуют помещения у некого Валерия Ермолаева. Кто он, откуда – выяснить не удалось. Магазин Mango принадлежит Соломону.
Четная сторона Крещатика между Майданом и Европейской площадью ритейлерам не слишком интересна: пассажиропоток гораздо ниже, чем на самых оживленных участках улицы. До кризиса здесь располагались магазины одежды, но сегодня на их месте отделения российских ВТБ и Сбербанка. У кого они арендуют площади, узнать не удалось.
Крещатик и Пассаж поделены, и никто из собственников не спешит расставаться со своей недвижимостью на золотой миле. Даже кризис не привел к массовому перераспределению собственности. Если вынести за скобки историю с ЦУМом, консультанты могут припомнить только одну сделку с коммерческой недвижимостью в этом районе. В 2010-м девелопер Вагиф Алиев купил помещение площадью 350 кв. м по адресу Крещатик, 17. Сегодня его арендует российский производитель спортивной одежды Bosco Sport.
Во сколько Алиев оценил метр Крещатика? Консультант, близкий к сделке, утверждает, что девелопер покупал объект из расчета $10 000–12 000 за 1 кв. м. Теперь запросы крещатицких рантье намного выше. Они не готовы расставаться с помещениями дешевле, чем за $20 000.
