Владелец земли, где располагается «Мега Теплый Стан», — компания «Масштаб-Сервис» окончательно выиграла судебную тяжбу с Росреестром по поводу ее стоимости. Компания, принадлежащая сенатору Вадиму Мошковичу, сумела перевести этот участок в категорию земель военного назначения. Земельный налог с этих 50 га уменьшился в шесть раз.
Компания «Масштаб-Сервис» выиграла в кассационной инстанции иск к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Таким образом поставлена финальная точка в спорах о стоимости участка, на котором расположен ТЦ «Мега Теплый Стан» (50 га на пересечении МКАД и Калужского шоссе, у поселка «Коммунарка»).
В 2005 году Роскадастр по Московской области оценил участок в 98,37 млн рублей за 1 га (то есть его общая стоимость составила 4,9 млрд рублей). Земля была отнесена к так называемой третьей группе — участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог.
В 2012 году компания обратилась в суд, чтобы оспорить оценку собственности. По ее версии, эти 50 га не попадают в полосу отвода дорог и должны быть отнесены к шестой группе — земельные участки для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных сил Российской Федерации. Кадастровая стоимость таких участков значительно ниже. В начале нынешнего года кассационная инстанция подтвердила решения двух предыдущих и окончательно подвела черту в этом деле. Землю предписали перевести в шестую группу. Ее кадастровая стоимость снижена в шесть раз — до 16,67 млн рублей за 1 га (833,5 млн рублей за все 50 га).
Таким образом, «Масштаб-Сервис» может сэкономить значительные деньги — сумма земельного налога составляет 1,5% кадастровой стоимости в год. Теперь компания должна платить 12,5 млн рублей ежегодно, вместо 73,7 млн по старой кадастровой оценке.
В ГК «Массштаб» (к этому холдингу относится «Масштаб-Сервис») не смогли объяснить, почему у их участка обнаружилось военное назначение. Представители компании сослались на то, что отнесение земельных участков к той или иной функциональной группе находится в компетенции оценщика и соответствующих государственных органов. В IKEA также не смогли предоставить комментарий, сообщив, что компании ничего не известно о смене назначения участка, который она занимает.
Согласно закону к шестой функциональной группе относятся только земли, имеющие военное назначение: участки для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных сил Российской Федерации. На землях шестой группы должны размещаться военные организации и склады, где хранятся материальные ценности государственного и мобилизационных резервов. Также здесь могут быть места дислокации войск и сил флота, проводиться учения и ремонт военной техники.
Как сообщили в компании «Гео-Тайм» (занимается кадастровыми работами), о случаях, чтобы к шестой группе отнесли землю под торговым объектом, причем принадлежащую не военному ведомству, а частной компании, раньше не было известно. Представитель «Гео-Тайм» пояснил, что земля под ТРЦ обычно относится к категории земли населенных пунктов, чья кадастровая стоимость, как правило, значительно превосходит стоимость земли военного назначения, соответственно, облагается более высоким налогом.
— Если кассация поддержала позицию «Масштаб-Сервиса», то можно считать дело закрытым. Теоретически можно подавать протест в президиум Высшего арбитражного суда, но я не думаю, что президиум возьмет на рассмотрение это дело, потому что здесь нет ничего принципиального для общей арбитражной практики. Так что точка поставлена, — считает партнер юридической компании Goltsblat BLP Виталий Можаровский.
По словам Виталия Можаровского, судебные споры из-за неправильной кадастровой оценки возникают достаточно часто.
— Такая оценка производится без осмотра участка, на основе его площади, а в одном кадастровом квартале один участок может быть в разы дороже другого. Поэтому часто возникают дебаты из-за того, что кадастровая оценка превышает рыночную. Здесь нет ничего экстраординарного. Я не склонен говорить про непрофессионализм чиновников, просто, делая оценку, вряд ли можно объективно оценить каждый участок. Поэтому возникают такие дискуссии, в которых все проясняется, — считает юрист.
Напомним, что в 2010 году «Масштаб-Сервис» потребовала от IKEA выкупить участок, на котором находится «Мега Теплый Стан» (в прессе фигурировала сумма $120 млн) или повысить арендные ставки. Суд вынес решение в пользу истца, признав договор аренды недействительным. Собственник земли получил право снести торговый центр, но не стал им пользоваться и отозвал иск. Стороны пришли к соглашению, детали которого не разглашались. Во время суда представители «Масштаб-Сервиса» выступили с заявлением, что арендные платежи IKEA не покрывают даже налог на землю, рассчитанный на основе кадастровой стоимости.
По оценке Ильи Терентьева, руководителя группы «Земер», рыночная цена земель в этом районе составляет порядка $3 млн за 1 га. Снижение кадастровой стоимости должно повысить ее рыночную цену (по оценке Терентьева, на 5%).
При этом, пояснил эксперт, отнесение земли к шестой группе не может стать причиной санкций из-за ее использования не по назначению.
— Главное, что было правильно оформлено разрешенное землепользование, на основании которого выдано разрешение на строительство. После этого все вопросы по использованию земли сняты, — пояснил Терентьев.
Также, как уточнил Виталий Можаровский, не может быть проблем из-за того, что IKEA — корпорация из входящей в НАТО Швеции — заняла землю, которая, согласно кадастру, используется в интересах Российской армии.
Вадим Мошкович — член Совета Федерации Федерального собрания РФ от Белгородской области. Российский Forbes в 2012 году оценил его состояние в $1,8 млрд. Подконтрольной Мошковичу компании «Масштаб» принадлежат 3 тыс. га земли на пересечении МКАД и Калужского шоссе.
