Уральская палата недвижимости (УПН) оценила объем складских площадей в Екатеринбурге и городах-спутниках (Верхняя Пышма, Березовский, Арамиль, Среднеуральск) в 1,5 млн кв. м. По подсчетам аналитика УПН Гурама Тухашвили, к качественным помещениям классов А и В можно отнести 340 000 кв. м, остальные представляют собой устаревшие здания, в том числе переоборудованные помещения фабрик, заводов, построенных в советское время.
Дорого и ненужно
До начала кризиса чиновники горадминистрации и аналитики УПН оценивали дефицит качественных складских площадей в Екатеринбурге в 800 000 кв. м. Компенсировать его предполагалось за счет строительства новых логистических терминалов — в 2008 г. в городе было заявлено о возведении более 1,3 млн кв. м. Планы по строительству в Екатеринбурге новых комплексов обозначили такие крупные игроки, как MLP (100 000 кв. м), ГК «Авалон» и фонд Raven Russia (проект Megalogix, 350 000 кв. м), Parkridge Holdings (150 000 кв. м), VVV Company и британский фонд London & Regional Properties (100 000 кв. м). О намерениях строить склады заявляли и местные компании.
Однако эти планы были пересмотрены: что-то было заморожено, что-то строится, но медленно, сообщил Тухашвили.
«Из-за кризиса мы временно отказались от строительства логистического комплекса на 35 000 кв. м. Банк поднял нам ставку по кредиту с 13% до 25% годовых, и проект стал экономически нецелесообразен», — говорит гендиректор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов. По информации коммерческого директора «Евразии логистик» Сергея Верещагина, компания перенесла сроки ввода третьей очереди логопарка «Пышма» с 2009 на 2010 г. — «из-за сокращения спроса на качественные площади».
42 000 кв. м за год
Гендиректор ОАО «Синара-девелопмент» Тимур Уфимцев охарактеризовал нынешнюю ситуацию со складами как «перезагрузку». «После нее в перспективе можно не увидеть большую часть игроков, анонсирующих свои планы», — уточнил он.
Как сообщила главный специалист комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Наталья Емельянова, сейчас в городе продолжается строительство только двух складских терминалов: «Русь» (ул. Альпинистов, 75) и «Чкаловский» (ул. Черняховского). По ее словам, в 2009 г. в первом объекте планируется ввести 20 000 кв. м, во втором — 22 000 кв. м складских площадей класса А. «Кризис не остановил, но затормозил реализацию проекта, в основном по выполнению строительно-монтажных работ», — рассказал управляющий проектом торгово-складского комплекса «Чкаловский» Сергей Грехов.
Гендиректор «ЛогинУрал» Эмзар Гимаев считает, что развитие рынка складской недвижимости Екатеринбурга остановилось, как только стал расти уровень вакантных площадей. Как указывают опрошенные «Ведомостями» участники рынка, он сейчас достигает 50%. «В целях сокращения издержек арендаторы активно сокращают занимаемые площади», — объясняет Емельянова. Гимаев подтверждает: «ЛогинУрал» пересмотрел планы на будущее и уменьшил занимаемые площади вдвое из-за снижения товарооборота клиентов.
По информации УПН, с октября 2008 г. средняя арендная ставка на склады уменьшилась на 20%, составив в мае 2009 г. 250-280 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС). По данным «Урал-Гермес», в июне склады класса А в среднем сдавали по 300-350 руб. (включая НДС) за 1 кв. м в месяц, класса В — по 250-300 руб., класса С — по 200-250 руб., класса D — по 120-170 руб.
Время трудностей
Большинство экспертов полагают, что снижение потребностей в складах — временно. «Отсутствие спроса не значит, что нет дефицита. Весь мир живет на качественных площадях, и регионы России не станут исключением. Пока спрос отложен», — уверен глава IQ Property Management Евгений Гриханов. Верещагин соглашается, что в кризис собственники старых, некачественных складов получили «очередную передышку», однако в перспективе они все равно потеряют позиции: когда произойдет переход от понятия «складирование» к понятию «эффективное складирование».
На треть дешевле
По информации АН «Магазин коммерческой недвижимости», в июне склады предлагались в среднем по 14 000–18 000 руб. за 1 кв. м. Это примерно на 30% дешевле, чем до кризиса. По оценкам УК «Мост», интерес инвесторов есть к действующим объектам, приносящим доход от 20% годовых.
