Главный торговый коридор Санкт-Петербурга — Невский проспект (от Московского вокзала до Адмиралтейства) — по ряду показателей обладает большей привлекательностью для арендаторов в street-retail, нежели ее аналог в Москве — «объединенная» Тверская улица (Тверская и 1-я Тверская-Ямская улицы).
Как сообщается в исследовании группы компаний RRG, начальные данные у Невского и Тверской во многом схожи: длина около 2,9 километров, количество станций метро тоже примерно равное. Эффективная ширина тротуаров (крайне важная для street-retail характеристика) практически одинаковая – 3-6 метров.
Однако такой важный показатель для формата street-retail, как пешеходный трафик, у торговых коридоров разнится. Согласно подсчетам RRG, Невский со своим показателем 40 000 -55 000 человек в сутки опережает Тверскую. Так, в промежутке от Охотного ряда до Пушкинской площади в лучших местах ежедневно проходит 35 000 — 50 000 человек, а от пл. Маяковского до пл. Тверской заставы – 7 000 — 10 000 чел./сутки.
Суммарный трафик через станции метро, выходящие на объединенную Тверскую, — 311 800. человек в сутки, а на Невском – 595 000 человек в сутки. То есть Невский переигрывает Тверскую уже по числу потенциальных посетителей объектов формата street-retail.
«Основная причина более высокого трафика на Невском – обилие туристических и культурных объектов, — поясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Если в столице туристы рассматривают Тверскую больше как торговую и бизнес-улицу, нежели прогулочную, то через Невский проходят основные туристические маршруты, да и сами горожане активно посещают проспект. Кроме того, в Петербурге только одна такая «мощная» улица: конкурентов ей практически нет».
Также важным показателем является «непрерывная плотность витрин» (длина участка улицы, где магазины следуют один за другим). «Люди, которые прогуливаются по улице, увидев, что магазины «закончились» могут перейти на другую сторону или свернуть на соседнюю улицу. Поэтому для эффективного торгового коридора крайне важна непрерывность витрин» — поясняет Денис Колокольников.
Невский проспект в этом плане, по мнению специалистов, выглядит предпочтительнее: на нем есть три участка «непрерывных витрин» 320, 320, 410 метров. На объединенной Тверской таких участков четыре, но они несколько короче: 220, 230, 240, 250 метров.
Сегодня объединенная Тверская представлена 245 объектами street-retail, Невский — 288. Треть помещений street-retail на Невском – предприятия общепита. Одежда, обувь и аксессуары также широко представлены: в объеме, аналогичном основной части Тверской улицы. Более того, уже сложилось определенное функциональное зонирование Невского и прилегающих улиц. Например, Малая Садовая по сути представляет собой «фуд-корт» под открытым небом.
Что касается Тверской, то это более деловая улица. «Первую скрипку» там тоже играют предприятия общепита, но их доля составляет лишь 23%. В то же время почти каждое шестое помещение занято банком, что вполне обосновано: здесь гораздо больше офисов, а неподалеку располагаются государственные учреждения.
Уровень вакантных площадей на обеих улицах низкий: на объединенной Тверской, по оценкам RRG, он составляет 5-6%, на Невском – 4-5%.
Что касается арендных ставок, то в кризисном 2009 г. их серьезное падение наблюдалось на обеих улицах — на Невском до $1500-2500 за кв.м/год, на Тверской – до $3000-4000 за кв.м/год. Сегодня Невский в лучших местах достиг показателя $5000-6000 за кв.м/год, практически поднявшись на докризисный уровень, а Тверская, дотянув до отметки $8500 за кв.м/год, еще очень далека от докризисных показателей, сообщает RRG.
