В Екатеринбурге в ближайшие несколько лет количество торгово-развлекательных центров (ТРЦ) будет удвоено. Особенностью новых торговых площадей станет развлекательная составляющая (от аквапарка до центра театрального искусства). Амбициозные планы реконцепций есть и у существующих ТРЦ, где также сделают ставку на развлечения. Аналитики положительно оценивают такую тенденцию на рынке, но говорят о его перенасыщении и предполагают, что новые торговые центры столкнуться с проблемами при наборе пула арендаторов.
Торговля настраивается
До 2020 года в Екатеринбурге планируется построить 18 новых торговых центров, и их общее количество увеличится до 44. По оценкам горадминистрации, торговая площадь вновь построенных центров составит 690 тыс. кв. метров, а средняя площадь объектов увеличится с 24 кв. метров до 37 тыс. кв. метров. По данным на 1 января 2012 года, в ТРЦ расположено 42,5% всех торговых площадей города. К 2020 году доля торговых площадей в формате ТЦ в общем объеме площадей составит более 50% (в Европе — 30–35%). По словам заместителя председателя комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Натальи Фирстовой, застройщики уже подтвердили свое желание реализовывать проекты, администрация со своей стороны готова выступить связующим звеном между девелоперами и будущими арендаторами. Только в этом году запланирован ввод четырех центров — ТРЦ «Радуга-парк» и «Призма», ТЦ «Атлант» и «Панорама».
Одним из самых масштабных проектов, реализация которого уже началась в городе, считается строительство ТРЦ «Радуга-парк». Объект общей площадью более 113 тыс. кв. метров будет расположен на улице Репина в Верх-Исетском районе. Девелопером проекта является холдинг «Форум-груп». Особенностью нового торгового комплекса является внушительная территория, предназначенная для развлечений. На ней планируется построить детские площадки, аттракционы и облагородить лесопарковую зону. Формат ТРЦ уникален для Екатеринбурга — на участке застройки находятся лесной массив и естественный водоем. Якорными арендаторами торгового центра будут продуктовый гипермаркет «O’Key», гипермаркет мебели и товаров для дома Hoff, гипермаркет бытовой техники и электроники Media Markt, а также многозальный кинотеатр «Каро Фильм» и семейный развлекательный центр Happylon. Всего в ТРЦ будет открыто более 100 магазинов одежды, обуви и аксессуаров. К началу строительства готовится еще один крупный проект ТРЦ в юго-западной части Екатеринбурга, в центре застраиваемого района «Академический» (реализуется компанией «Ренова-СтройГруп»). Объект, который позиционируется как суперрегиональный, будет построен на земельном участке площадью 22,5 га. По оценкам компании, целевая аудитория торгового объекта составит около 1 млн человек. «Этот объект станет уникальным торгово-развлекательным центром Екатеринбурга и уральского региона и привлечет самых взыскательных посетителей. Растущие доходы населения при сохраняющейся нехватке качественных торговых площадей делают рынок Екатеринбурга одним из самых привлекательных в уральском регионе», — считают в компании. В компании отмечают высокий интерес застройщиков к этому проекту, который может быть реализован в 2014 году.
Концепцией не вышли
Помимо строительства новых торговых центров, девелоперы активно занимаются реконцепцией уже существующих. Так, в этом году было объявлено о продолжении реконструкции и реконцепции одного из первых ТРЦ Екатеринбурга — «Екатерининского». Девелопер проекта Mallino Development Group бывшего владельца концерна «Калина» Тимура Горяева намерен в 2014 году открыть реконструированный центр и единственный в городе аквапарк «Лимпопо» как единый торгово-развлекательный центр. Согласно проекту, уже существующие площади будут достроены второй очередью, а аквапарк будет связан с ним переходом. Общая площадь ТРЦ составит 182 тыс. кв. метров, предусмотрена крытая и открытая парковка на 2,8 тыс. машино-мест. «Рядом с ТРЦ на берегу Исети будет располагаться открытая рекреационная зона. Здесь разместятся парк аттракционов, детских развлечений, оборудованная площадка для пикника, искусственные водоемы, спортивный парк велосипедных дорожек», — комментирует региональный директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Татьяна Ключинская (является эксклюзивным консультантом по сдаче объекта в аренду). По ее словам, уникальность проекта заключается в присутствии в нем таких нестандартных для торговой недвижимости элементов, как аквапарк и центр театрального искусства.
Весной этого года на базе конструкций торгового комплекса «Пассаж» в центре Екатеринбурга началось строительство нового современного ТРЦ общей площадью около 64 тыс. кв. метров. Девелопером проекта выступает компания «Малышева-73». Общая площадь нового ТРЦ составит 64 тыс. кв. метров. Он будет соединен с расположенным рядом ЦУМом переходами на нескольких уровнях. Как рассказал соучредитель компании «Малышева-73» Игорь Заводовский, в торговом центре будет предусмотрена большая бесплатная парковка. «Это двухуровневая парковка общей площадью 13 тыс. кв. метров или 450 машино-мест, что на треть больше, чем стоит сейчас на Площади 1905 года. Парковка будет бесплатной, что является огромным плюсом для центра города», — считает господин Заводовский. Особое место в плане реконструкции уделено скверу перед «Пассажем». По словам Игоря Заводовского, сквер будет обязательно сохранен. «Более того, мы сделаем его уютным и комфортным, создав такую организацию пространства, чтобы сквер перетекал во внутрь „Пассажа“. Я уверен, что по завершении реконструкции как место отдыха сквер будет гораздо интереснее, чем он сейчас», — отметил он.
Арендаторов на всех не хватит
По данным аналитиков JonesLangLaSalle, Россия и СНГ, на конец 2011 года объем качественных торговых площадей в Екатеринбурге составлял около 405,9 тыс. кв. метров. Город, по оценкам компании, занимает четвертое место в России после Казани, Самары и Санкт-Петербурга, опережая Москву по обеспеченности торговыми площадями. На 1 тыс. жителей в уральской столице приходится 301 кв. метр, а до конца 2013 года обеспеченность торговыми площадями в Екатеринбурге должна вырасти до 412 кв. метров. «Несмотря на значительный объем введенных центров, Екатеринбург по-прежнему остается привлекательным для развития ритейла. Это третий экономический рынок в России, с активными темпами роста товарооборота. В то же время в городе есть ряд реализованных проектов, многие торговые операторы уже представлены, причем не в одном ТЦ, поэтому вполне возможен вариант, что при реализации озвученных планов рынок будет перенасыщен», — считает старший консультант отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Мария Шумяцкая. По ее словам, темпы развития торговых операторов изрядно уступают темпам строительства новых торговых центров, и в результате объекты могут столкнуться с проблемой неполного заполнения площадей или совпадения пула арендаторов. «Это приведет к усилению конкуренции, что может привести к уходу с рынка старых объектов или к значительному снижению ставок аренды в них. Новые ТРЦ также будут бороться за арендатора и будут вынуждены проседать по цене», — отметила она, добавив, что компания сейчас «очень аккуратно» советует своим клиентам выходить в Екатеринбург, правильно оценивая потенциал проекта.
Аналогичного мнения придерживается и директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. «Власти региона традиционно лояльно относятся к застройщикам, занимающимся торговой недвижимостью. Но количество ТЦ, которое заявлено сейчас, выглядит пугающе. Проблема заключается не в возможности девелопера построить новый объект, а в возможности ритейлера зайти туда и получать прибыль», — рассуждает эксперт. Господин Могила сомневается, что ритейл поддержит такие планы по количеству торговых центров. По его мнению, сейчас самым оптимальным вариантом с точки зрения затрат на строительство и доходности являются ритейл-парки. По мнению директора по развитию департамента торговой недвижимости Knight Frank Александра Обуховского, интерес для уральского рынка могут представлять качественные универмаги среднего и выше среднего ценового сегмента. «Пока в Екатеринбурге функционирует один универмаг такого уровня — „Стокманн“. В целом будущее остается за форматами, которые поймут, что они продают не товары, а услуги», — отметил он.
Вместе с тем, представитель Российского совета торговых центров в УрФО, руководитель консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин позитивно оценивает тот факт, что девелоперы обратили пристальное внимание на развлекательную составляющую своих объектов. «В начале 2000-х годов, когда в Екатеринбурге появились первые торговые центры, они практически не имели развлекательной составляющей. На развлекательную часть смотрели с осторожностью, поскольку срок ее окупаемости составлял около 8–10 лет, а хороший торговый центр в 2000 году окупался в среднем за шесть лет. Примерно с 2007 года, с ростом в Екатеринбурге числа современных торговых центров и усилением среди них конкуренции, пришло понимание, что они должны друг от друга чем-то отличаться, тогда и вспомнили про развлечения», — рассказал он, добавив, что к этому периоду сроки окупаемости самого торгового центра и его развлекательной части «сблизились», составив в среднем около восьми лет. «Тогда началась борьба за покупателя и развлекательные части торговых центров стали увеличивать свои площади и качественно развиваться. Однако набор предоставляемых развлекательных услуг в разных ТРЦ не отличался большим разнообразием. Сейчас тенденция поиска новых решений для развлекательных комплексов ТРЦ усиливается, и девелоперы выводят на рынок совершенно новые проекты. Появились оригинальные проекты тематических парков, интерактивные развлекательные услуги», — отметил господин Засухин. По его словам, сейчас рынок торговых центров перешел от экстенсивного развития к качественному, где главное для повышения конкурентоспособности — это концепция и маркетинговые технологии. «Новые ТРЦ стали более совершенные по архитектуре, концепции и значительно превосходят уже существующие. Последним приходится либо производить реконцепцию, либо переориентироваться на другой рынок», — рассказал эксперт, отметив, что, несмотря на один из самых высоких уровней обеспеченности площадями торговых центров в России, в Екатеринбурге к качественным ТЦ пока можно отнести не более 50% объектов.
Вопрос цены
Мнение аналитика
Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании JonesLangLaSalle, Россия и СНГ:
Первые современные торговые центры появились в России во второй половине 90-х годов прошлого века. Именно тогда начался процесс перехода от многочисленных вещевых и продуктовых рынков к современным форматам торговли. Тем не менее, первые объекты, по сути, не сильно отличались от своих предшественников: тогда девелоперы не заботились о разработке концепции, подборе сбалансированного пула арендаторов, удобстве объекта для посетителей. К концу 90-х годов, на фоне роста числа торговых объектов, стали появляться первые ТЦ профессиональных девелоперов, прибегающих к услугам консультантов. Эти объекты отличались современными планировочными решениями, наличием якорных арендаторов различного профиля и ориентацией на определенную целевую аудиторию. С момента появления первых концептуальных торговых центров прошло порядка 15 лет. Какие изменения претерпел формат за это время? Прежде всего, девелопер и ритейлер в конечном счете ориентируются на потребителя, привычки и предпочтения которого со временем меняются, в связи с чем трансформируются и центры. В то же время по мере насыщения рынка объектами усиливается борьба за потребителя. Девелоперы вынуждены создавать новые, оригинальные торговые и торгово-развлекательные комплексы для того, чтобы привлечь потребителя именно в свои объекты. Таким образом, основными драйверами эволюции рынка торговых центров являются изменение целевой аудитории и рост конкуренции между проектами. С увеличением конкуренции между торговыми объектами, а также с появлением большего числа активных арендаторов (с нескольких сотен в конце 90-х — начале 2000-х до нынешних свыше 1 тыс. торговых операторов) выросли и размеры реализуемых торговых комплексов. Если общая торговая площадь (GLA) первых профессиональных торговых центров обычно составляла 10–30 тыс. кв. м, то GLA современных торговых комплексов может достигать 100–150 тыс. кв. м и более. Включение в состав крупного торгового комплекса развлекательной составляющей стало практически обязательным. Еще одним следствием роста конкуренции между ТЦ является появление объектов с узкой специализацией. На рынок достаточно давно вышли объекты, специализирующиеся на спортивных товарах, предметах интерьера и мебели. Другим вариантом специализации является ценовая дифференциация объекта, например, дисконт-центры, а также аутлет-центры, открытия которых мы ожидаем в ближайшие годы. Если рассматривать внутренние изменения в торговых центрах, то можно выделить несколько тенденций. Например, торговые комплексы становятся более комфортными для потребителей и менее эффективными для девелопера. Снижается доля полезных площадей, увеличивается доля зон общего пользования и атриумов. Так, если доля полезных площадей в первых современных торговых центрах составляла 70% и более, то в настоящее время данный показатель может быть ниже 60%. Существенно большее внимание уделяется архитектурной концепции и качеству отделки торговых комплексов. Появились нестандартные точки притяжения посетителей, интегрированные в торговые комплексы: аттракционы, галереи, аквапарки, ледовые катки, океанариумы. Увеличился формат якорных и мини-якорных арендаторов. Некоторые из них стали размещать двухэтажные магазины в составе торгового комплекса. Появилось внутреннее тематическое и ценовое зонирование моллов. Современный торговый объект должен трансформироваться в соответствии с потребительскими предпочтениями. Именно поэтому сегодня для многих проектов, реализованных более пяти-семи лет назад, становится актуальным вопрос проведения реконцепции. Тем не менее, несмотря на изменение рынка, наиболее актуальными остаются все те же вечные факторы: грамотная маркетинговая и качественная архитектурная концепция, пул сильных арендаторов и location, location, location.
