На рынке складской недвижимости Московской области ажиотаж. Однако вскоре ситуация стабилизируется за счет ввода большого количества новых площадей и оттока части спроса из столицы в регионы.
По накалу страстей оживление на рынке складов московского региона сопоставимо с докризисным бумом. Арендные ставки на качественные склады классов А и В за последние два года выросли на 20–25%. Диапазон средних цен — 120–130 долларов за квадратный метр в год. Некоторые компании платят за склады до 200–215 долларов за метр. Помещений катастрофически не хватает. По слухам, в наиболее ликвидных проектах даже появились очереди из арендаторов. Возникает ощущение, что рынок сворачивает на докризисную траекторию спекулятивного роста.
Между тем никаких реальных оснований для такого развития событий нет. Скорее даже наоборот: из-за интенсивного ввода новых площадей и децентрализации логистических схем возникают предпосылки для стабилизации цен и существенного расширения объема предложения.
Спекулятивная ретроспектива
До 2008 года подмосковные склады считались одним из самых многообещающих форматов коммерческой недвижимости. Ритейлерам и логистическим компаниям катастрофически не хватало современных складских комплексов, которые позволяли бы осуществлять сложные и высокотехнологичные логистические операции. Дефицит предложения в сочетании с высокими ставками аренды воодушевлял инвесторов, объемы строительства складов интенсивно росли.
Однако в 2008–2009 годах спрос на склады резко схлопнулся. Компании стали массово отказываться от аренды площадей — как из-за сокращения товарооборота, так и по причине девальвации рубля (специфика московского складского рынка в том, что арендаторы складов, имея рублевую выручку, вынуждены брать на себя валютные риски, поскольку большинство арендных контрактов номинировано в долларах: это объясняется тем, что многие проекты финансируются иностранными инвесторами либо им принадлежат). В результате на рынке начал сдуваться спекулятивный пузырь. До кризиса на рынке складов было много небольших логистических операторов и транспортных компаний, которые необдуманно строили и арендовали у собственников помещений большие площади в расчете на расширение бизнеса. У них, условно говоря, контракты с клиентами, нуждающимися в складском сервисе, были на 10 тыс. квадратных метров, а они арендовали 30 тыс. «С началом рецессии многие собственники складских комплексов пострадали оттого, что такие арендаторы оказались неплатежеспособными. Владельцам помещений пришлось расторгать договоры, зачастую вступать в судебные разбирательства», — рассказывает руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий.
После некоторой стабилизации экономической ситуации освободившиеся в кризис помещения стали стремительно поглощаться торговыми и производственными компаниями. Драйверами спроса стали ритейлеры (X5 Retail Group, «Дикси», «Эльдорадо» и проч.), производители товаров народного потребления, логистические компании и дистрибуторы. При этом новая волна спроса в первую очередь захлестнула Подмосковье, которое из-за неразвитости логистической инфраструктуры в регионах стало товарно-распределительным форпостом всей страны (в частности, вокруг Москвы замкнута вся грузовая логистика европейской части страны и Урала).
Локальный дефицит
Текущий объем качественных складских помещений, расположенных в окрестностях Москвы, оценивается более чем в 5 млн кв. м. По сравнению с докризисными показателями объем рынка вырос на 50%. Такой прирост был обеспечен завершением стартовавших в 2007–2008 годах девелоперских проектов.
Объем вакантных площадей, готовых к въезду арендаторов, оценивается примерно в 2–3%. В натуральном выражении это 100–150 тыс. кв. м пустующих складских помещений (и это без учета строящихся складов). Годовой объем поглощения площадей оценивается в 1,1 млн кв. м. Для сравнения: до кризиса при объеме поглощения порядка 1,3 млн кв. м показатель вакантных площадей был ниже 1% — 60–70 тыс. кв. м готовых складов. То есть текущий объем предложения вдвое выше докризисного, а спрос на 15% ниже. Таким образом, явных фундаментальных предпосылок для острого дефицита предложения на рынке вроде бы нет. Тем более что спрос на склады, по словам участников рынка, сейчас более взвешенный и разумный, а не спекулятивный, как до кризиса. Среди арендаторов преобладают компании с внятной операционной деятельностью. Откуда в таком случае пресловутый ажиотаж?
Нехватка складов, готовых принять арендаторов, скорее всего, объясняется не глобальным дефицитом складской недвижимости, о котором много говорят, а дисбалансами в структуре предложения площадей. Сейчас они распределены по территории Подмосковья очень неравномерно. До кризиса абсолютное большинство девелоперских проектов строительства складских мощностей оказалось сосредоточено в южном и юго-восточном Подмосковье. Это объяснялось не только близостью крупного аэропорта Домодедово, но и дешевизной земли, наличием крупных участков под складской девелопмент. Избыточная концентрация инвестиционной активности в этих районах привела к тому, что сегодня на их
территории сосредоточено до 63% современных складских комплексов, тогда как на севере и западе объем предложения складов мизерный. «Нельзя сказать, что на рынке складов нет вакантных помещений. Они есть. Но зачастую их объем, качество и география не соответствуют конкретным запросам. Много проектов на юге, мало на севере и юго-западе. Хотя, например, с точки зрения логистики компаниям, которые обслуживают грузопотоки в направлении Санкт-Петербурга и Прибалтики, склады на юге не всегда подходят», — комментирует ситуацию Петр Зарицкий из Jones Lang LaSalle.
Закономерно, что в такой ситуации найти подходящий склад непросто. Более того, атмосфера локального дефицита распространяется на весь рынок: собственники складов взвинчивают ставки повсеместно. По словам арендаторов, рынок не эластичен как по цене, так и по условиям договоров аренды. Арендодатели крайне неохотно идут на заключение среднесрочных контрактов (до пяти-семи лет), не желают обсуждать дополнительные опции для клиентов.
Отложенное предложение
Впрочем, уже в следующем году ситуация на складском рынке может кардинально измениться. Главным образом потому, что существенно (в два-три раза) возрастут объемы ввода складских площадей. По оценкам риелторов, до конца 2012 года планируется сдать в эксплуатацию порядка 1 млн кв. м качественных помещений. Если этот объем появится на рынке, уже может возникнуть профицит предложения.
Среди крупнейших проектов — M4 Logopark площадью 120 тыс. кв. м, вторая очередь комплекса «MLP Подольск» (90 тыс. кв. м), вторая фаза индустриального парка Giffels South Gate (51 тыс. кв. м). Периодически возникают новые инвестиционные идеи: РЖД намерены построить терминально-логистические центры «Белый раст» и «Ховрино», PNK построит логистический комплекс «ПНК-Чехов II», реализуется проект логистического парка «Радумля» в Солнечногорском районе (ввод первой фазы площадью более 150 тыс. кв. м намечен на 2013 год), ГК «Эспро» построит терминал в Истринском районе, PGP Development — логистический парк «Домодедово» (первая фаза — 300 тыс. кв. м). Всего, по данным компании S. A. Ricci, общий объем строящихся складских комплексов в московском регионе приближается к 2,8 млн кв. м, более 90% которых относится к классу А (свыше 2,5 млн кв. м).
С предстоящим увеличением объемов ввода выровняется и география предложения складов. Сейчас на дефицитном северном направлении реализуется сразу пять крупных складских проектов. В 2012 году должен быть введен логопарк «Дмитров» компании Ghelamco и несколько небольших складов. На юго-западе активно строятся несколько крупных складских комплексов. «Правда, возникает другая проблема — ухудшение транспортной доступности. Уже сейчас на многих направлениях круглосуточный транспортный коллапс», — замечает один из участников рынка.
Так или иначе, но завершение крупных строительных проектов неизбежно приведет к резкому увеличению доли вакантных площадей. В довесок к этому объему арендаторам могут быть предложены площади в складских комплексах, построенных под определенных заказчиков. В последнее время количество таких проектов резко увеличилось. Например, недавно собственный склад в Московской области построила компания «Центробувь», столкнувшаяся с проблемой расширения складских мощностей в московском регионе. По словам представителей компании, этот склад позволит закрыть ее потребности до 2014 года. По экспертным оценкам, в Московской области на разных стадиях строительства находится до 350 тыс. кв. м в аналогичных проектах. «Многие торговые и производственные компании занялись созданием собственной складской инфраструктуры, — подтверждает заместитель генерального директора компании Warehouse Project Management Василий Демин. — Как правило, около 50% площадей они намерены использовать для собственных нужд, а остальные сдавать в аренду».
Новые маршруты
Интенсивный рост предложения складов не единственная предпосылка стабилизации ситуации на рынке. Остудить столичный складской рынок может наметившаяся децентрализация спроса на склады, его плавное смещение в регионы, и прежде всего в города-миллионники, расположенные в узловых точках логистических маршрутов (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток, Ростов-на-Дону и др.).
По данным компании Praedium ONCOR, в первом квартале 2012 года уже зафиксирован повышенный интерес компаний федерального уровня к региональным складам. Так, сразу несколько транспортно-логистических компаний (Major, MAN Truck & Bus AG, «Марвел-дистрибуция») в рамках расширения арендовали от 14 до 30 тыс. кв. м складов в петербургских терминалах. Henkel планирует построить логистический комплекс на территории своего завода в Перми. Девелоперская компания FM Logistic построила склад для Bosch в Новосибирске. «Мы видим первые признаки децентрализации складской системы. В частности, наша компания обслуживает региональный дистрибуторский центр “Ашана” в уральском регионе. Или, например, недавно в Екатеринбурге открыла свой склад компания Shell, что позволит ей быстрее обслуживать своих клиентов в регионах», — говорит коммерческий директор STS Logistics Сергей Верещагин.
Таким образом, товаропроводящие компании сегодня заинтересованы в том, чтобы иметь складские мощности непосредственно в регионах. И уже в обозримом будущем это может привести к нехватке предложения складов, как это было, например, в Москве в середине 2000-х. Например, в Уфе почти полностью заполнены качественные складские комплексы. В Екатеринбурге, по данным руководителя аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, ставки аренды на качественные площади вышли на докризисный уровень, а на отдельных объектах его превысили. На долю качественных площадей в совокупном объеме предложения складов в Екатеринбурге приходится менее 25% рынка. В качественном сегменте свободно лишь 2,5% площадей. «Объем предложения качественных складов в регионах ограничен», — констатирует гендиректор ТД «Центробувь» Андрей Нестеров. По его словам, уже в следующем году у компании может возникнуть потребность в расширении распределительного центра в Ростове-на-Дону. Однако сейчас в этом городе функционирует единственный складской комплекс класса А, который заполнен. Новое строительство почти не ведется.
