Универмаг «Калинка-Стокманн», принадлежащий финской Stockmann, не вернется в «Смоленский пассаж», где располагался с 1998 года. Вчера точку в споре между универмагом и арендодателями помещений поставил президиум Высшего арбитражного суда (ВАС). По мнению судей, арендодателей нельзя понуждать сдавать помещения по ценам, определяемым в процентах от товарооборота магазина. Это, по мнению экспертов, усилит позиции девелоперов, от которых сейчас ритейлеры требуют именно такого порядка установления арендной платы.
«Калинка-Стокманн» арендовала в торговом комплексе «Смоленский пассаж» помещение площадью 8,36 тыс. кв. м, из которых 7,5 тыс. кв. м были арендованы в 1997 году у ООО «Смоленский пассаж», а 860 кв. м — в 2005 году у Мосстройэкономбанка. Арендная плата «Смоленскому пассажу» определялась в процентах от товарооборота арендатора и составляла $500–1000 за 1 кв. м в год. Арендная плата по договору с Мосстройэкономбанком была зафиксирована в размере $1,1 тыс. за 1 кв. м в год. В 2008 году срок аренды истек, а рыночные цены за аренду помещений в Смоленском пассаже составляли уже $5–7 тыс. за 1 кв. м в год. Но «Калинка-Стокманн» воспользовалась правом продлить договоры аренды на десять лет на прежних условиях. Международный коммерческий арбитражный суд (МКАС) при ТПП РФ, куда обратился универмаг, в апреле прошлого года с этим согласился.
«Смоленский пассаж» и Мосстройэкономбанк добились в арбитражных судах Московского округа отмены решений МКАС. Но судьи ВАС с этим не согласились и передали дело в президиум суда. При этом судьи ВАС обратили внимание на размер арендной платы: «Смоленский пассаж» ссылался на то, что «товарооборот арендатора является низким, не растет и находится вне сферы контроля». Арендная плата оказалась в несколько раз ниже рыночной, и арендодатель мог получить налоговые претензии из-за занижения налогооблагаемой базы.
Президиум ВАС вчера поддержал отмену решений МКАС. Гендиректор «Смоленского пассажа» Тахир Матиев назвал это постановление «ожидаемым». А директор по развитию международных операций Stockmann Юсси Куутса сообщил “Ъ”, что «при нынешних собственниках “Смоленского пассажа” (с 2005 года принадлежит структурам, близким к Михаилу Гуцериеву.— “Ъ”) присутствие ритейлера в этом торговом центре стало невозможным».
Юристы и девелоперы считают, что постановление президиума ВАС может создать прецедент в отношении порядка определения арендной платы. «Вполне возможно, что главным аргументом президиума ВАС стал именно вопрос об арендной плате и соответствующих налоговых последствиях»,— допускает управляющий партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Александр Муранов. «Это первое громкое дело, когда собственнику торгового центра удалось в судебном порядке доказать, что система оплаты арендных платежей с учетом оборота ритейлера может пагубно отразиться на бизнесе девелопера»,— соглашается коммерческий директор Capital Group (развивает сеть MetroMarket) Алексей Белоусов.
Теперь президиум ВАС может укрепить позиции девелоперов в споре с крупнейшими ритейлерами, которые после начала кризиса потребовали заменить фиксированные арендные платежи на процент с оборота. На этом, в частности, настаивали сети Sela, «Вещь!», United Colors of Benetton, «Спортмастер», Ralf Ringer, Ultra, «Белый ветер». Основатель сети «Вещь!» Эдуард Кадыргулов объяснил, что ритейлерам на фоне падения продаж на 15–30% работать с собственниками торговых площадей по фиксированным арендным платежам очень сложно.
Девелоперы подсчитали, что удовлетворение требований ритейлеров приведет к снижению арендных платежей на 40–50%. Но даже фиксированные арендные платежи с октября прошлого года сократились вдвое, говорит управляющий директор консалтинговой компании «Новое качество» Михаил Гец. Тахир Матиев утверждает, что с началом кризиса арендные ставки в «Смоленском пассаже» сократились примерно на 20%. Он сообщил “Ъ”, что на месте «Калинки-Стокманн» появится магазин «Зеленый перекресток» (премиальный формат X5 Retail Group). По словам господина Матиева, новый арендатор будет платить примерно в четыре раза больше, чем Stokmann. Он также сообщил, что «Смоленский пассаж» потребует от «Калинки-Стокманн» возмещения недополученной прибыли из-за того, что универмаг не покинул площадку после истечения договора.
