Нижегородский железнодорожный вокзал готовится увеличить объем коммерческих площадей более чем в полтора раза: торговые площади будут занимать не менее четверти вокзального комплекса. Такой прогноз содержит концепция, разработанная российским представителем CBRE Group — консалтинговой компанией «Магазин магазинов» по заказу РЖД. Эксперты говорят, что вопрос коммерциализации вокзалов назрел давно, но подход к размещению торговых точек должен меняться параллельно с реконструкцией самого вокзала.
Как пояснили в «Магазине магазинов», концепция предполагает увеличение объема коммерческих площадей вокзала в Нижнем Новгороде до 1,6 тыс. кв. м (в данный момент коммерческие площади составляют менее 1 тыс. кв. м, общая площадь вокзала — порядка 6,5 тыс. кв. м) и новые варианты зонирования. В дирекции железнодорожных вокзалов (ДЖВ, заказчик концепции) ОАО «Российские железные дороги» уточнили, что, согласно концепции, на цокольном этаже вокзала будет размещен супермаркет, а на первый этаж привлекут новых арендаторов (аптечная сеть, бытовые услуги, сувениры), магазины которых будут расположены вдоль центральной торговой галереи. «Рекомендации были даны из расчета возможности перепланировки, но без серьезного изменения конструктива здания», — поясняют в «Магазине магазинов». Консультанты также рассчитали для ДЖВ условия арендных договоров и возможный доход, но эти показатели стороны не раскрывают.
Сейчас ДЖВ сама выбирает арендаторов вокзальных площадей на конкурсах. Перспективными для развития коммерческой составляющей вокзалов в РЖД считают два сценария: передача торговых площадей в доверительное управление инвесторам (такой подход выбран для Курского вокзала в Москве) или их приватизация (этот вариант в сентябре прошлого года рассматривался как предпочтительный для вокзалов Петербурга). Концепции по повышению коммерческой эффективности по заказу РЖД «Магазин магазинов» также разработал для вокзалов Новосибирска, Екатеринбурга, Самары, Адлера.
Реконструкция нижегородского вокзала, которую ведет NAI Becar (российское подразделение одного из лидеров мирового рынка коммерческой недвижимости NAI Global), находится на стадии проектирования. Окончательный объем инвестиций определится после разработки проектной документации, ранее была заявлена сумма в 500 млн руб. Как пояснили в NAI Becar, запуск строительно-монтажных работ намечен на конец 2012 — начало 2013 годов. Коммерциализация территории вокзала вписывается в план его реконструкции, говорит управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев. По его оценкам, в итоге торговые объекты займут 25–30% от общей площади.
Генеральный директор IDEM Екатерина Гресс говорит, что вопрос о повышении эффективности использования коммерческих площадей вокзала назрел давно, но изменение зонирования его территории должно быть обязательно синхронизировано с проектом реконструкции: «Очевидно, что сегодня площади вокзала используются нерационально. Но сначала нужно выстроить более эффективную структуру для пассажиров, реконструировать вокзал, что может повлечь за собой изменение ситуации с торговыми площадями». По словам управляющего партнера London Consulting&Management Company Дмитрия Золина, использование площадей вокзала под коммерцию — мировая практика, которая показывает, что любой вокзал может эффективно использоваться как торговая точка: «На вокзале генерируются торговые трафики, а любому оператору выгодно „сидеть на трафике“. Это целевая аудитория, интересная большим группам ритейлеров». По оценкам IDEM, ежедневно через междугородные кассы нижегородского вокзала проходит 8–10 тыс. человек, через пригородные — 18–20 тыс. человек. При этом, как отмечает Екатерина Гресс, многочасовые ожидания не характерны для нижегородского вокзала — не так, как в Москве или Санкт-Петербурге. «Поэтому то, что нужно пассажиру, — импульсные покупки», — резюмирует эксперт. По прогнозам Дмитрия Золина, изменение зонирования вокзальных площадей повлечет рост арендных ставок.
