Воронежский девелопер Александр Марков об амбициях владельцев торговых центров и их тяге к заимствованию идей друг у друга, а также о случайностях, определяющих бизнес.
— Воронеж — это город с высокой покупательной способностью населения?
— В Воронеже невысокая покупательная способность, скорее средняя. Но если не брать в расчет две наши столицы, Москву и Санкт-Петербург, а также уральские крупные города, то можно сказать, что покупательская способность воронежцев на фоне Центрального региона выше среднего. И количество торговых центров вполне соответствует спросу.
Специфика Воронежа состоит в том, что несколько крупных торговых площадок открылись одномоментно — и несколько лет назад это многих смутило: были сомнения по поводу их заполняемости. Но практика показывает, что все открывшиеся тогда ТЦ отлично функционируют, и владельцы центров не переоценили покупательную способность воронежского населения.
— Насколько удачно расположены торговые центры в Воронеже и насколько их местоположение влияет на рентабельность?
— В целом ТЦ расположены удачно. Например, торговый центр «Максимир» на левом берегу по количеству посетителей даже превзошел изначальные ожидания Бориса Нестерова (владелец ТРЦ «Максимир»). Это говорит о том, что на левом берегу, возможно, перспективно разработать еще один ТРЦ, конечно же, отличающийся от существующего. Но пока и этого хватает.
Если говорить о центре города, то «Галерея Чижова» работает точно не хуже, чем планировала.
Да и мы в Северном микрорайоне вполне довольны достигнутыми показателями. Пока они еще не совсем соответствуют изначально запланированным цифрам, но мы уже близки к ним.
— В чем проявляется конкуренция между торговыми центрами?
— Наша конкуренция строится не по принципу «Я лучший!», а по принципу «Все лучшее для своего покупателя». То есть, например, я стараюсь привлечь тех арендаторов, которые больше всего интересны покупателям.
Также большую роль в успехе ТЦ играют стимулирующие мероприятия — концерты, выставки, ночи распродаж — все они формируют облик ТЦ и вырабатывают у горожан привычку к посещению конкретного ТЦ.
Арендаторы ищут более выгодные условия, предъявляют свои требования, сравнивают один торговый центр с другим, и мы готовы выполнить большинство их требований, если заинтересованы, чтобы этот арендатор был представлен в нашем торговом центре.
На этом поле идет жесткая борьба — дело порой доходит до шантажа, когда арендатор грозит нам тем, что уйдет в другой ТЦ, поскольку там ему якобы предлагают более выгодные условия. Начинается игра в верю — не верю.
А что касается специальных проектов по привлечению и развлечению покупателей мы копируем все друг у друга. Что хорошо прошло у одного ТЦ, появляется почти незамедлительно у другого: кино, катки, концерты, ночи распродаж и так далее.
Несмотря на хорошие отношения, мы перекупаем арендаторов, заимствуем идеи — это бизнес.
— Ждет ли Воронеж появление новых торговых центров?
— Ну, точно огласить вам весь список возможных проектов я, к сожалению, не смогу. Это, наверное, и никому не известно. Знаю, что в настоящее время строится «О`КЕЙ», мы собираемся немного расширить свой ТЦ «Армада». Также «ИКЕЯ» планировала строительство масштабного ТЦ: несмотря на то что шведы сгоряча объявили, что замораживают свои проекты в России, конечно, они понимают необходимость расширяться. В Воронеже объективно они запоздали со своим проектом — «Град» опередил их.
— Как со временем меняются запросы посетителей торговых центров?
— Изменения в предпочтениях потребителей очень легко можно мониторить по рекламе: что рекламируется, то сейчас и необходимо. Однажды слышал мнение, что в Воронеже люди одеваются от души, а не по брендам. Не думаю, что это в действительности так. В Воронеже, как и везде, год от года покупают то, что в данный момент является модным и знаковым на рынке.
— Насколько амбициозны планы и стратегии торговых центров Воронежа?
— Планы большинства торгово-развлекательных проектов имеют высокую степень амбициозности. Возьмем самые крупные центры: «Град» — это очень амбициозный проект, но он еще находится на стадии реализации, поэтому сложно сказать, насколько оправдаются ожидания; «Галерея Чижова» — это грандиозный проект классического торгового центра, который уже на сегодняшний день благодаря своему местоположению и ряду удачных предложений имеет достаточную наполняемость. Если забыть об экономической составляющей, то оба эти проекта очень успешны и амбициозны.
— Как рынок розничной торговли влияет на развитие экономики?
— На развитие местной экономики не влияет никак. Например, в «Арене» воронежских товаров максимум процента три. Товары российского уровня тоже представлены, но в маленьком количестве, и на экономику в принципе никакого значительного влияния это не имеет.
— Как повлияет вступление в ВТО на сети розничной торговли?
— Возможно, благодаря вступлению в ВТО решится серьезная проблема продавцов — возврат товара в страны-поставщики, так как в настоящее время практически невозможно вернуть даже бракованный товар. На сегодняшний день в этом вопросе ритейлу может помочь только упрощение схемы перевоза грузов. А для экономики в целом этот шаг, скорее всего, будет полезен: чем больше поставщиков и игроков на рынке, тем выше уровень экономического развития.
— Каковы ваши планы на будущее?
— В сфере торговых центров будем заниматься развитием «Армады» и «Арены». Но больше внимания будем уделять строительным процессам — это наш основной бизнес. Собираемся работать в секторе эконом-класса. Хотим попробовать малоэтажное строительство в пригороде — до 4 этажей. Это пока на уровне идеи.
Дело ведь в том, что в торговые центры мы попали совершенно случайно. Хотели продать площадку под строительство, а потом внезапно возникла идея создания ТЦ «Армада». Случайностью является и то, что ЖК «Вега» расположен рядом с «Ареной».
