Украина по-прежнему проигрывает другим европейским странам по уровню насыщенности качественными торговыми площадями. Пытаясь восполнить этот пробел, ритейлеры строят магазины самостоятельно, а также развивают оптовые и розничные рынки для торговли продукцией агропромышленного комплекса.
Расширяемся
Несмотря на проблемы на финансовом рынке и ожидание второй волны кризиса, ряд крупных ритейлеров продолжили расширение за счет строительства собственных помещений и открытия в них своих магазинов. Планы на 2011 г. заявлялись достаточно амбициозные. Так, «Эпицентр» собирался открыть 8-10 объектов по всей стране, «Новая линия» и Praktiker – по 3-4, еще ряд операторов – по 1-2 объекта в разных регионах.
Глава отдела развития и недвижимости «Billa-Украина» Йордан Георгиев в начале лета сообщал, что до 2015 г. планируется открытие 50 супермаркетов Billa в Киеве, хотя объем инвестиций не разглашался. «Приоритетной покупкой для нас будет приобретение земельного участка для своих объектов, но в центральной части города мы рассматриваем аренду в уже существующих торговых центрах», — отметил он тогда.
В 2011 г., по данным директора компании GT Partners Ukraine Игоря Гугли, строительством объектов «с нуля» отметились сеть Novus (4 магазина), «АТБ» (на 1.10.2011 они открыли в 2011 г. 61 магазин, хотя не все они построены «с нуля»), Billa (1 магазин), Topmart (1 магазин), из сетей DIY – «Эпицентр». На конец года также ожидается открытие нового магазина сети гипермаркетов «Країна». Правда, по словам эксперта, главным образом торговые операторы открывают сейчас свои магазины в выкупленных или арендованных, но уже готовых помещениях.
По наблюдениям начальника коммерческого отдела ЧАО «УКРСТАЛЬКОНСТРУКЦИЯ» Ивана Тимошика, процесс расширения сетей отечественных и зарубежных операторов в первую очередь характерен для городов с населением от 150-200 тыс. чел. «Открываются новые магазины разных форматов – от крупных DIY до магазинов средних размеров, продуктовых дискаунтеров и магазинов у дома (Varus, «Сильпо», «ЕКО-маркет»), магазинов бытовой техники и др. Достаточно активно ведет себя, в частности, «Эпицентр», который осенью открыл 4 новых магазина (Мукачево, Чернигов, Каменец-Подольский и Севастополь)», — рассказывает эксперт.
По словам И. Тимошика, уровень обеспеченности торговыми площадями, особенно качественными, в Украине продолжает оставаться более низким, чем в других европейских странах, поэтому расширение торговых сетей среднего и мелкого формата заполняет нишу качественных торговых площадей для совершения ежедневных покупок. Еще одной тенденцией в торговой недвижимости он называет строительство оптовых и розничных рынков для торговли продукцией агропромышленного комплекса.
По мнениюуправляющего партнеракомпании «Украинская торговая гильдия» Виталия Бойко, строительство собственных объектов для ритейлеров характерно на развивающихся рынках, когда нет достаточного количества недвижимости с необходимым набором качеств, но есть потребность и финансовая возможность строить. Такой шаг вряд ли можно назвать классическим. «Строительство – совершенно иной бизнес. Строительство здания для себя – это инвестирование не в ритейл, а в недвижимость. Эти направления способствуют друг другу, но при продаже стоимость розничного бизнеса и недвижимости, в которой этот бизнес находится, не взаимосвязаны и интересны разным покупателям», — объясняет он.
Ограниченный интерес
В нынешней ситуации продолжают строить только продуктовые супермаркеты и DIY-ритейлеры, причем последние, по словам И. Гугли, исключительно за счет сети «Эпицентр». «Эти два розничных сектора генерируют наибольший кеш-флоу, поэтому именно они могут сейчас позволить себе открываться «с нуля». Остальные сегменты розницы – дрогери, одежда, бытовая техника и электроника – использует для развития существующий стрит-ритейл либо открытия в ТРЦ», — объясняет эксперт.
При этом DIY оказываются вынуждены строить объекты для себя, т.к. они попросту не имеют возможности арендовать необходимые помещения, даже если хотят. Правда, В. Бойко отмечает, что часто строят не они, а инвесторы, которых рассчитывают зарабатывать на сдаче помещения в аренду. В качестве примера он приводит сеть OBI, у которой, по его словам, нет собственных помещений в Украине, все исключительно в аренде. Похожая ситуация и у Praktiker, которые предпочитают арендовать помещения, хотя в Украине это сделать достаточно сложно. «Строят из-за необходимости – не могут найти помещения и не могут убедить инвесторов построить их, а рынок требует быстрого развития», — говорит эксперт.
И. Гугля главными мотивами, которые заставляют ритейлеров строить свои объекты, называет повышение стоимость компании в глазах инвестора – ведь в этом случае у них в портфеле есть собственные объекты. «Кроме того, строительство новых объектов минимизирует риски при планировании будущих финансовых показателей работы магазина (иными словами, ритейлер не отягощен возможными поднятиями ставок аренды)», — добавляет он.
В то же время, как уточняет В. Бойко, некоторые ритейлеры строят потому, что ведут параллельный бизнес, который отдельно капитализируется и который можно будет отдельно же и продать. Стратегией многих глобальных ритейлеров, например Metro Group, на развивающихся рынках является создание собственной недвижимости с целью продажи институциональному инвестору. В этом случае выигрывают все – ритейлер имеет объект, полностью соответствующий требованиям, и зарабатывает девелоперскую маржу, фонд – безрисковый актив, генерирующий стабильный доход.
Под застройку
По данным В. Бойко, аренда крупноформатных торговых объектов в больших городах сегодня обходится от $8 до $15 за кв. м, в то время как строительство аналогичных помещений обходится примерно в $600 за кв. м включая инженерию и подключение (без учета земли).
В связи с этим строить предпочитают наиболее быстрыми и экономными способами, чаще всего – с использованием технологий быстровозводимых зданий. Такие конструктивные решения являются экономичными с точки зрения времени и эффективности использования пространства и стоимости строительных материалов. Они позволяют возводить здания, обеспечивающие необходимые условия для работы объекта торговли – и для покупателей, и для персонала. Предпочтение отдается украинским производителям ввиду сравнительно низкой стоимости материалов, высокой скорости их доставки. В случае проектных изменений работа с украинскими подрядчиками дает возможность оперативно изменить заказ», — рассказывает специалист по связям с общественностью и прессой корпорации «АТБ» Анна Кисель. «Использование унифицированных конструктивных элементов, которые могут быть поставлены на строительную площадку в сжатые сроки, позволяет обеспечить скорость монтажа и быструю оборачиваемость средств, вкладываемых в реализацию проекта. Альтернативной, по сути, является только традиционное строительство из кирпича, которое в случае торговых залов не применяется как по причине экономической нецелесообразности, так и в связи с невозможностью создавать необходимые для коммерческой недвижимости планировочные решения», — резюмирует И. Тимошик.
