Массовая утечка капитала в ожидании нового финансового кризиса и политических перемен в России пока не коснулась отечественного рынка недвижимости. Уходящий 2011 год обещает стать рекордным с точки зрения инвестиций в офисы, склады и магазины, подсчитали эксперты Jones Lang LaSalle. Объем соответствующих сделок по итогам года составит 6,54 млрд долл., что в два раза выше прошлогоднего показателя. Локомотивом роста стала торговая недвижимость, инвестиции в которую увеличились в семь раз.
С начала 2011 года владельцы коммерческой недвижимости России привлекли порядка 4,4 млрд долл. инвестиций, а к началу следующего года этот показатель достигнет 6,54 млрд долл., подсчитали эксперты Jones Lang LaSalle. Таким образом, количество сделок купли-продажи офисов, складов и магазинов по сравнению с 2010 годом удвоится. Тогда инвесторы принесли девелоперам 3,3 млрд долл., а лидерами роста стали владельцы складов, инвестпривлекательность которых для покупателей выросла в 100 раз. Львиная доля сделок — 74% — в этом году традиционно приходится на Москву.
Примечательно, что нынешний объем инвестиций на отечественном рынке коммерческой недвижимости в два раза превысил показатель докризисного 2007 года. Аномальный рост отмечается в сегменте торговой недвижимости. С января по октябрь текущего года магазинов было продано на 2,083 млрд долл., что на 409% больше аналогичного показателя 2010 года. Офисные сделки обеспечили рынку 2,039 млрд долл. инвестиций (рост на 106%), а складские — всего 247 млн долл. (объем упал в два раза).
По итогам года рост инвестиций в торговую недвижимость России достигнет рекордных 627,3%, отмечает руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева. Многократное увеличение финального показателя обеспечит сделка по продаже торгового комплекса «Галерея» в Санкт-Петербурге стоимостью более 1 млрд долл. Рост в офисном сегменте в целом составит 13,1%, а в складском — 36%. В последнем случае локомотивом роста станет продажа подмосковного логопарка «PNK-Чехов».
Основной объем сделок на российском рынке недвижимости обеспечивают отечественные инвесторы. Иностранцы еще с недоверием смотрят на наш рынок, отмечает генеральный директор Colliers Int. Максим Гасиев. Более половины европейских инвесторов не готовы использовать рисковые инструменты, к коим относится российская недвижимость. По данным исследования мнений мировых инвесторов, которое провела Colliers Int., западные фонды предпочитают приобретать офисы в Лондоне, Париже и Гамбурге.
Двукратный рост сделок с коммерческой недвижимостью эксперты объясняют возвращением на российский рынок профильных инвесторов, которые надолго заняли выжидательную позицию после финансового кризиса 2008 года. Отказ вкладываться в торговую и промышленную недвижимость обрушил эти сегменты в четыре и десять раз соответственно. Так, объем сделок купли-продажи магазинов в 2009 году составил 431 млн долл., а в докризисном 2007-м — 1,64 млрд долл. Аналогичные показатели в сегменте складской недвижимости составили 5 млн и 526 млн долл. соответственно.
Отложенный спрос на поглощение площадей в 2009—2010 годах был реализован в этом году, считает руководитель проектов департамента оценки активов группы «НЭО Центр» Денис Николаев. Ожидания значительных дисконтов в кризис не оправдались и инвесторы вернулись на рынок, добавляет Максим Гасиев.
Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на коммерческую недвижимость в России. «В отличие от европейских активов российские квадратные метры еще не вернулись к докризисным показателям», — объясняет Олеся Черданцева. Так, стоимость складских объектов сейчас составляет 83% от докризисного уровня, офисов — 63%, торговой недвижимости — 82%.
По мнению г-на Гасиева, семикратный рост сделок с торговой недвижимостью обусловлен все еще актуальными сегодня долговыми проблемами у ритейлеров, которые вынуждены выходить из своих активов. По этой причине в этом году был продан за 800 млн долл. портфель торговых центров компании «Макромир».
