Кризис вынудил собственников заняться реконцепцией и модернизацией торговых центров Москвы. Новые проекты инвестициями пока не поддержаны.
Из существующих торговых центров — а это около 7 млн кв. м (данные Knight Frank) — более 30% можно сносить как технически и морально устаревшие, считает Михаил Свердлов, старший директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield.
Ждут перемен
Недавно «РИА Новости» со ссылкой на источник в городской администрации сообщило о планах по сносу первого гипермаркета, появившегося в 1997 г. в Москве, — «Рамстора», ныне ТЦ «Капитолий», в Кунцеве. Невзрачный объект был в то время столь важен, что на его открытие приезжал тогдашний премьер-министр России Виктор Черномырдин.
По мнению Дмитрия Бурлова, исполнительного директора компании «Магазин магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis», это первая ласточка намечающейся тенденции по сносу профессиональных торговых комплексов, построенных в Москве в конце 90-х гг.
Почти все торговые центры нуждаются в обновлении. «Это как живой организм, там все время должно что-то меняться», — объясняет Свердлов. В «Атриуме», по его словам, в прошлом году провели реконцепцию, расширили площади за счет четвертого и первого этажей, изменили зоны фудкорта. Это дало большее количество торговых площадей и дополнительные потоки посетителей. В «Тверском пассаже» (2500 кв. м) на Пушкинской долгое время посетителей практически не было, несмотря на сумасшедший трафик, рассказывает Свердлов. Несколько лет назад владельцы поменяли структуру объекта, весь первый этаж был отдан «Рив гош», и магазин ожил.
В скором времени значительные изменения ждут «Капитолий» на Ленинградском шоссе (бывший «Рамстор»), делится Свердлов. Сейчас там «состав арендаторов плачевный», отмечает Дмитрий Хечумов, исполнительный директор Core Group: в прошлом году недалеко открылся оттянувший покупателей «Метрополис».
По мнению Бурлова, должен подвергнуться редевелопменту и «Вэймарт», рядом с которым недавно заработал «более интересный» Vegas.
Без скидок
За первое полугодие арендные ставки «не претерпели значительных изменений», отмечает Наталья Рудакова из «Магазин магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». Они увеличивались за счет отказа от кризисных скидок, уточняет Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. Весной дисконт мог достигать 30%, вспоминает Хечумов, сейчас таких условий уже нет. Наоборот, в успешных ТЦ «при перезаключении договоров ставки могут увеличиваться до 30%», утверждает Малиборская. По новым контрактам аренда, по данным Любови Петровой из NAI Becar, дороже в среднем на 10-15% по сравнению с 2009 г.
«Спрос на аренду торговых помещений вышел на докризисный уровень», — утверждает Юрий Тараненко, директор «Миэль — коммерческая недвижимость». «Он растет не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах», — подтверждает Малиборская.
Но, несмотря на уверения консультантов и девелоперов о подъеме рынка, площади заполняются медленно. Сейчас в московских ТЦ вакантно от 18% (данные LCMC) до 10,5% (Knight Frank) помещений. В новых объектах незанятыми остаются от 20 до 40% площадей, их заполнение идет уже после открытия, говорит Петрова. В непрофессиональных ТЦ может пустовать до 50% и более, отмечает Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group.
В самом большом московском торгцентре — «Золотом Вавилоне Ростокино», по данным пресс-службы «Патеро девелопмента», подписано договоров аренды на 90%. Похожие цифры — 80% сданных площадей — компания называла «Ведомостям» в марте 2010 г. и ноябре 2009 г. По информации брокеров, в комплексе вакантно 30-40% площадей. «Когда “Золотой Вавилон” заполнится, мы будем считать, что рынок выздоровел», — отмечает Денис Соколов, партнер Cushman & Wakefield.
Удачные объекты проблем с заполнением не испытывают. В ТРК Vegas, по данным пресс-службы, «свободных помещений нет», это же подтверждают и брокеры. В ТЦ «Речной» пустует 1,1% (Colliers). А вот в комплексе «Азовский», который открылся в один месяц с Vegas, в первой очереди было арендовано только 20% (Colliers).
В Mall of Russia заключены договоры на 65% площадей, к моменту открытия в декабре 2010 г. владелец надеется найти арендаторов на 75%, говорит Наталия Иванова из AFI Development. В ТЦ «Авеню, 77», торжественное открытие которого запланировано на I квартал 2011 г., снято 75%, отмечает Исаев.
Жесткий дискаунт
Основной спрос, как и в кризис, формируют дискаунтеры. По отчету X5 Retail Group, продажи в сопоставимых магазинах компании в первом полугодии выросли на 4% в рублевом выражении преимущественно за счет дискаунтеров — 14%. Компания планирует открыть суперэкономный вариант магазинов под названием «Пятерочка-макси». «О’кей» намерена вывести на московский рынок новую продуктовую сеть формата «жесткий дискаунтер», Metro AG может запустить мелкооптовые гипермаркеты Eco площадью 3000-3500 кв. м.
Проекты на авось
На рынке продаж средняя цена за 1 кв. м колеблется в диапазоне от $3000 (спальные районы) до $15 000 (внутри Садового кольца), отмечает Петрова. Но сделок на рынке мало. «Инвестиционная активность пока не отлилась в сделки, — комментирует Соколов. — Сейчас представить, что кто-то захочет продать торговый центр, чтобы вложиться в новый, сложно». Ничего не планируется, «все крутятся вокруг существующих площадок», утверждает он. «Заявлений о новом строительстве по-прежнему нет», — отчитались и аналитики Knight Frank.
На вторую половину 2010 г. было заявлено окончание строительства почти 1 млн кв. м торговых площадей, из них, по оценкам Knight Frank, будет введено не более 600 000 кв. м. GVA Sawyer прогнозирует к 2012-2013 гг. дефицит нового предложения. Крупнейшие торгцентры, строительство которых сейчас ведется («Ривер молл», «Тверская молл», «Гудзон» и др.), планируются к вводу в 2011 г. Практически отсутствуют проекты со сроком ввода в 2012-2013 гг.: «Все делают реконцепцию», — утверждает Соколов. Собственники упрощают проекты, уменьшают площади, меняют профиль помещений, удешевляют архитектурные решения. «Раньше хотели сделать «Диснейленд», а сейчас говорят: «Может, склад», — замечает аналитик.
Новые дорогие проекты связаны с развитием существующих. Сrocus Group продолжит реализацию «новых запоминающихся деталей и возможностей бренда Vegas, заявлены два новых Vegas — в «Крокус сити» и на 56-57-м км МКАД, сообщила пресс-служба. Брокеры свидетельствуют, что укрепляется тенденция: строить либо очень дорого, либо очень дешево.
В 2011 г. будут строиться два аутлет-центра: Fashion House на Ленинградском шоссе (40 000 кв. м, девелопер — GVA Sawyer) и Outlet Village Belaya Dacha (38 000 кв. м, Hines). По словам Ли Тимминса, старшего вице-президента Hines, на 60% площадей первой фазы строительства (24 000 кв. м) уже подписаны договоры или есть письма о намерениях.
80% участников опроса Hines (в опросе участвовали представители 100 брендов — потенциальных арендаторов нового аутлета) считают, что российский рынок готов к этому новому формату. Шесть лет назад, когда компания только задумывала проект, «лидирующие бренды» были не готовы, теперь ситуация изменилась, рассказывает Эндрю Маззлуайт, директор по развитию Hines, руководитель проекта Outlet Village Belaya Dacha.
«Никто толком не знает, что потребителям нужно, — возражает Соколов. — Основное решение, к которому пришли девелоперы: строить по своей бизнес-схеме в надежде потом оптимизировать комплекс».
