Столкнувшись с падением спроса, нижегородская торговая недвижимость подешевела примерно на треть, и в ближайшее время рынок не восстановит былую активность. Представления его участников о справедливой цене сильно расходятся. Одни хотят заполучить площади совсем за бесценок, другие продать или сдать в аренду максимально дорого.
Активное строительство последних лет привело к тому, что местный рынок торговой недвижимости еще до кризиса достиг насыщения. Вместе с растущим количеством встроенных помещений на первых этажах новостроек нижегородцы только в 2007-2008 гг. стали свидетелями появления нескольких крупных объектов. Были запущены вторая очередь ТЦ «Новая эра», вторая и третья очереди ТРЦ «Фантастика», в Нижний Новгород пришли новые игроки, открыв гипермаркеты «Лента» и «Максидом», расширили свое присутствие уже работавшие в регионе ритейлеры (в частности, компания X5 Retail Group, построившая ТЦ на пл. Комсомольская).
Опасения, хватит ли на всех арендаторов, подтвердились в период экономического спада. Девелоперы и более мелкие инвесторы, ориентируясь на растущий рынок и безусловное увеличение покупательной способности нижегородцев, так интенсивно наращивали общий объем предложения, что оказались совсем не готовы к быстрому падению спроса. В результате улицы города запестрели вывесками «аренда», «продажа», а в специализированных зданиях увеличилось количество пустующих площадей.
Больше отказов, чем сделок
Спрос сократился в разы — этот факт подтверждают многие участники рынка. Так, по данным Центра коммерческой недвижимости на середину марта 2009 г., компания предлагала более 193,4 тыс. кв. м торговых площадей, а заявки на тот момент имелись только на 43,4 тыс. кв. м (при подсчете не учитывались офисы продаж) — то есть предложение в 4,5 раза превысило спрос. Другой участник рынка — АН «Чекни» — также зафиксировал изменившийся баланс: еще в начале кризиса его база по торговой недвижимости выросла в 2,5 раза. Спад интереса к торговым площадям и, как следствие, умеренность ценовых аппетитов наблюдаются в обоих сегментах — и аренды, и продажи. Ухудшение финансового положения ритейлеров и инвесторов, владеющих торговой недвижимостью, снижение покупательной способности нижегородцев стали теми механизмами, которые запустили процесс падения рынка. «Арендаторы либо договариваются с собственниками помещений об уменьшении арендной ставки, тем самым делая свой бизнес более-менее рентабельным, либо сворачивают его, — отмечает исполнительный директор ГК «Триумф» Андрей Бубнов. — Многие уже отказались от продления договоров аренды».
«Вслед за падением выручки арендаторы стали сокращать торговые площади или искать более дешевые помещения», — дополняет коммерческий директор Центра коммерческой недвижимости Владимир Лашманов. Однако и для компаний, чувствующих себя относительно устойчиво, аренда новых точек тоже стала неактуальной — в их ближайшие планы больше не входит количественный рост. Аренда помещений может рассматриваться такими компаниями только в рамках переноса имеющихся нерентабельных объектов в места с более высокой проходимостью.
«Безусловно, все торговые операторы так или иначе оптимизируют свои площади, — обобщает консультант по региональным проектам Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елена Стрюкова. — Одни отказываются от излишков арендуемых помещений, другие сокращают количество торговых точек в различных ТЦ. Третьи компании переезжают. Четвертые проводят переговоры с собственниками об изменении схем оплаты аренды».
Продажи торговых помещений также замедлились, хотя и по другой причине. Несмотря на расширившийся объем предложения и снизившиеся цены, потенциальные покупатели не торопятся заключать сделки. Они ждут появления самых интересных объектов, которые в хорошие времена никогда не попадали на свободный рынок, а главное — ждут дальнейшего падения цен, надеясь получить от продавцов еще более значительные уступки и приобрести привлекательный актив практически за бесценок.
«Сегодняшний период отличается от любого другого тем, что в прошлом не продавалось вообще ничего, что приносило прибыль, а теперь с курицей, несущей золотые яйца, некоторые уже готовы расстаться, — говорит специалист по недвижимости АН «Чекни» Руслан Рамазанов. — В частности, ряд крупных и известных объектов сейчас потихоньку выставляется на продажу из-за финансовых проблем у их собственников. Но очереди из покупателей, которая непременно выстроилась бы раньше, нет». Аналогичная ситуация возникает и в сегменте аренды: помещения с удачным расположением, планировкой, хорошими витринными окнами арендаторы никогда не выпускали из своих рук, а теперь эти площади появляются на рынке и даже простаивают по 2-4 месяца.
Иными словами, торговые площади уже не расходятся как горячие пирожки — средний срок их экспозиции заметно увеличился. Однако это говорит в первую очередь о том, что на рынке появляется очень мало ликвидных объектов (ведь скорость поиска нового собственника или арендатора по-прежнему напрямую зависит от качества площадей). «Поэтому некоторые объекты сдаются, не успев освободиться, а другие экспонируются по году», — замечает г-н Лашманов.
Избыток из-за неликвида
В наиболее выигрышном положении оказываются сейчас торговые центры, и это вполне соответствует общей для рынка коммерческой недвижимости тенденции — качественные помещения выдерживают удары кризиса легче, чем «неформатные» площади. «В ТЦ сделки по аренде помещений в основном связаны с небольшими площадями, а также с миграцией арендаторов внутри торгового центра», — уточняет Елена Стрюкова.
«Предприниматели покидают и специализированные здания, и встроенные помещения, однако первые негласно предлагают дисконты по ставкам и таким способом стараются удержать арендаторов, — считает г-н Бубнов. — Кроме того, успешные торговые центры, обладающие хорошим местоположением, давно сформировали устойчивые покупательские потоки, в которых заинтересованы арендаторы. Поэтому пустующих помещений здесь мало: съезжают в основном мелкие компании, а освобождающиеся площади, как правило, заполняются».
С этим мнением согласен генеральный директор ТЦ «Гордеевский универмаг» Игорь Кондратьев. «Спрос несколько снизился, так как арендаторы реагируют на уменьшение спроса конечных покупателей, — отмечает он. — Предложение возросло за счет того, что торговые компании ужимаются в своих площадях, а иногда закрывают некоторые точки. Свободных помещений стало чуть больше, но их количество не является критичным».
Владельцы площадей формата street retail не могут похвастаться лишь незначительным снижением спроса. Несмотря на то что средняя стоимость аренды помещений на первых этажах всегда была ниже, чем в ТЦ, а снижение ставок в этом сегменте стало нормой, для многих торговых компаний такая недвижимость оказалась менее предпочтительной. «Формат street retail просел очень сильно, — комментирует г-н Рамазанов. — Если потенциальному арендатору предлагают помещение в непосредственной близости к какому-либо торговому центру и в самом ТЦ, он выбирает последнее. Компаниям выгодно «сидеть» в специализированных центрах, имеющих раскрученный бренд и хорошие потоки покупателей. Быть одним из многих в торговой галерее сейчас гораздо привлекательнее, чем иметь помещение с отдельным входом».
Именно формат street retail сосредоточил больше всего неликвидных площадей, ведь до последнего времени на встроенные помещения существовал огромный спрос, и инвесторы не раздумывая покупали объекты, которые были востребованы на растущем рынке. «Нижегородцы вкладывали деньги в этот сектор, даже не понимая, что динамика рынка может развернуться в обратную сторону, и сейчас такие люди пострадали в первую очередь, — считает г-н Бубнов. — Их помещения упадут в цене аренды и продажи гораздо больше, чем все остальные, или вовсе окажутся невостребованными. Например, если падение всего рынка на данный момент составляет примерно 30% относительно летних цен, то по неликвидным объектам оно ожидается до 50%».
Кстати, избыток предложения изменил и расстановку сил среди участников рынка: теперь основная борьба разворачивается не за удачные помещения, а за платежеспособных арендаторов. «Конкуренция между арендодателями усилилась, — подчеркивает Владимир Лашманов. — В нашем городе рынок традиционно складывался так, что услугу за подбор помещений всегда оплачивал арендатор. Сейчас договоры на подбор арендатора все чаще заключаются с собственниками».
Шанс, которого не было
Торговые площади размером около 50 кв. м и меньше оказались сегодня самыми востребованными у арендаторов — такие помещения подходят и тем, кто озабочен сокращением расходов, и тем, кто хочет попробовать, пойдет ли бизнес в новой точке продаж. «Чем меньше открывающийся объект, тем лучше для торговой компании, — говорит Руслан Рамазанов. — Поэтому большие помещения простаивают на рынке дольше».
Предпочтения относительно географии объектов тоже определились: компании чаще всего стремятся расположить свои точки на улицах Белинского и Родионова (в районе ТРЦ «Фантастика»), которые стали новыми центрами притяжения для формата street retail. А вот востребованность помещений на Большой Покровской, по мнению экспертов, снижается — аренда площадей на центральной улице скорее нужна ритейлерам для статуса, в то время как центры прибыли они переносят в другие места.
Но какие именно бизнесы высвобождают торговые площади, а какие наращивают? По словам Владимира Лашманова, пустеют в основном офисы продаж, которые раньше занимали кредитные и брокерские организации, небольшие турагентства, а некоторые из сетевых компаний сокращают количество торговых помещений. «Развиваться сейчас имеют возможность небольшие и, как правило, местные бизнесы, которые всегда жили на собственные деньги. В частности, это продовольственные и аптечные сети, — продолжает Андрей Бубнов. — В остальных сегментах торговли примеры территориального развития единичны».
Правда, и стабильно развивающиеся компании имеют склонность покидать низкорентабельные точки продаж. «Мы закрыли несколько точек: ряд из них начали работать перед кризисом и приносили нам операционный убыток, а в отношении других мы просто не смогли договориться с арендодателями о понижении цены, — рассказывает генеральный директор сети «Аптека района» Александр Шалунов. — Сейчас нами рассматривается несколько новых предложений по аренде. Правда, компания всегда больше покупала помещения, чем арендовала их, тем не менее мы достаточно пристально следим за рынком и хорошие предложения не упускаем».
Текущий момент эксперты расценивают как очень удачный в первую очередь для приобретения торговых площадей и считают, что новые возможности открываются у двух категорий предпринимателей. «Во-первых, это конечные потребители недвижимости — компании, намеревающиеся развиваться на собственных площадях, — комментирует г-н Бубнов. — Раньше у таких бизнесменов не было шансов приобрести нужные им объекты — до лета 2008 г. ликвидные помещения фактически никто не продавал, а если и выставлял на продажу, то по недосягаемым ставкам. Во-вторых, извлекут пользу из ситуации те, кто раньше хотел выйти на этот рынок, но не мог, поскольку цена входа оказывалась слишком высокой».
Выждать, снизить, найти компромисс
Сейчас цена входа на рынок снизилась в среднем на 30% по сравнению с докризисным уровнем. В хорошие времена помещения формата street retail, расположенные на «красной» линии, стоили 100 тыс. руб. за кв. м и выше, а теперь они предлагаются по 70 тыс. руб. за кв. м. Как уточняет Андрей Бубнов, при срочной продаже цена падает еще на 15%, и только тогда объект находит покупателя. В то же время диапазон ставок по-прежнему остается очень большим: в зависимости от места, по данным Центра коммерческой недвижимости, можно найти помещение и по 38 тыс. руб., и по 170 тыс. руб. за кв. м (хотя это лишь декларируемые продавцами ставки).
Стоимость аренды также уменьшилась. По информации ГК «Триумф», до начала экономического спада цена стартовала от 1 тыс. руб. за «квадрат», а теперь его аренда обойдется бизнесмену в 700-800 руб. (места с хорошим пешеходным и транспортным трафиком) и 500-600 руб. (спальные районы). По информации Центра коммерческой недвижимости, на рынке можно встретить предложения от 350 руб. до 5 тыс. руб. за кв. м.
Впрочем, поведение арендодателей относительно выставляемых цен может быть совершенно разным. Одни готовы сдавать площади дешево, чтобы актив не превратился в пассив и не потребовал денег на его содержание, другие стараются удержать или даже поднять ставку и быстро теряют арендаторов. Третьи, владельцы высоколиквидной недвижимости, а также успешные ТЦ, находят клиентов и по высокой рыночной стоимости (по 2-3 тыс. руб. за кв. м).
Каждый участник рынка руководствуется сегодня субъективным ощущением справедливой цены — эту особенность нагляднее всего иллюстрирует ситуация с продажей торговых помещений. Их владельцы не готовы продавать слишком дешево, а покупатели, наоборот, считают существующие цены недостаточно низкими. В результате возникает отложенный спрос и рыночный «вакуум», в котором совершаются немногочисленные сделки.
По выражению одного из участников рынка, большинство крупных покупателей ждут, когда продавцы придут к ним и попросят купить их объект «за любые деньги». Но самое парадоксальное то, что «без пяти минут владельцы», ожидая дальнейшего падения цен, готовы потом заплатить дороже. «Если в настоящее время объект стоит, допустим, 100 руб., то покупатели ждут, что его цена упадет до 30 руб., хотя в реальности она снизится до 90, а потом поднимется до 110, — поясняет Руслан Рамазанов. — Покупатели либо дождутся предложения по 30 руб., либо будут выбирать уже на растущем рынке по 150 руб., но не станут покупать сейчас».
Свою тактику поведения выработали и другие участники рынка. Так, арендаторы массово пересмотрели договоры в сторону снижения ставок (хотя для некоторых сегодняшнее положение оказалось лишь поводом для спекуляций — при уменьшении объема продаж на 10% они требовали скидок по аренде на 50%) и перестали брать на себя обязательства, которые им раньше навязывал арендодатель, — к примеру, сдавать лишние площади в субаренду.
В свою очередь арендодатели готовы предоставлять площади на короткий срок (1-3 месяца), а также более чутко реагировать на запросы своих клиентов. «Если говорить о торговом центре, то его успех зависит от качества услуг покупателям и арендаторам, — рассуждает Игорь Кондратьев. — В сегодняшних условиях мы еще больше стремимся удовлетворить их потребности, найти компромиссы в случае разногласий, ведь бизнес жив, пока он выгоден многим заинтересованным сторонам. В частности, мы сняли ограничения по минимуму арендной площади, помогаем арендаторам с оборудованием, в ряде случаев соглашаемся на скидки и рассрочку арендной платы и т.д.»
Рынок без инвесторов
Еще одну линию поведения выбрали инвесторы — часть из них в начале кризиса ушла с рынка. Доходность торговой недвижимости, уменьшающаяся на протяжении последних трех лет, к лету 2008 г. достигла 12% годовых, но даже тогда инвесторы готовы были вкладывать в этот сектор. «На растущем рынке увеличивалась стоимость самой недвижимости, — объясняет Андрей Бубнов. — Сейчас, когда цены упали, уровень доходности даже вырос (до 15%), но риски падающего рынка (в частности, незаполнения площадей) сделали этот сектор непривлекательным для инвестирования». Кстати, об этом говорит и тот факт, что в момент падения фондового рынка покупки практически прекратились, равно как и в период девальвации рубля, когда все инвесторы ушли на валютный рынок.
Строительство торговых центров также потеряло былую привлекательность. Инвестировать в новые проекты, по словам заместителя председателя Нижегородского облпотребсоюза по стратегическому развитию, эксперта по торговле Вадима Носова, стало невыгодно еще год назад. «Покупатели предпочитают ходить в просторные ТЦ, им нужны крупные магазины, обширные зоны развлечений, но ни якорные арендаторы, ни развлекательная инфраструктура много денег не приносят, — комментирует он. — В результате эффективная арендная ставка снижается, а затраты на строительство объекта растут».
Финансовый кризис приостановил реализацию части проектов: почти завершенные ТЦ, не имеющие договоров с арендаторами, а также строящиеся объекты оказались заморожены (в частности, ТРЦ на Сормовском повороте и на пл. Лядова). Как отмечает г-н Кондратьев, с осени 2008 г. лишь немногие девелоперы смогли запустить даже планировавшиеся к вводу здания или дополнительные площади. «Рынок стагнирует, массового ввода новых объектов в ближайшие несколько лет ожидать не приходится, — соглашается Елена Стрюкова. — А крупные федеральные и международные сети, которые могли бы активизировать спрос, приостановили программы своего регионального развития».
Между тем, эксперты прогнозируют дальнейшее снижение спроса на торговые площади — они будут высвобождаться из-за постепенного уменьшения покупательной способности нижегородцев. «У торговли падение еще впереди, поскольку некоторые ее сегменты продержались за счет новогодних и рождественских праздников, а также периода распродаж. Самой сложной ситуация может оказаться летом», — считает Андрей Бубнов. Но когда пик падения будет пройден, цены могут повторить путь, пройденный ими в 2006 г., когда они росли не по дням, а по часам. Так что вполне возможно, что через год после кризиса ставки на торговые площади станут такими же, какими были до него.
